Compra e Venda

Compra e Venda

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Compra e Venda 1. Introdução

No presente trabalho faremos uma analise sistemática do instituto da compra e venda. Iniciando tal atividade com o percurso histórico-evolutivo desta, desde a permuta (fase primitiva) até o presente momento, esclarecendo as influências trazidas para o regime jurídico brasileiro através dos sistemas de concepção mais conhecidos e adotados mundialmente. Posteriormente, e principalmente, deteremo-nos a sua definição, classificação, caracterização e constituição, aonde será possível de forma abrangente um esclarecimento acerca dessa modalidade tão importante de contrato.

2. Evolução histórica e sistemas jurídicos adotados

Quando nos deparamos com uma análise histórica de algum instituto jurídico é de grande relevância correlacionar essa evolução histórica com a própria evolução social.

Num momento inicial das relações sociais as pessoas supriam as suas necessidades com a própria natureza,meio em que viviam,extraindo dela tudo aquilo que se fazia necessário para sua sobrevivência. Com o decurso do tempo essa auto-suficiência foi se instabilizando e passou-se a cultivar as trocas de produtos entre os membros que ali viviam.

A necessidade de troca (permuta) foi se intensificado e com o passar do tempo houve uma carência de organização dessa pratica, o que acarretou o estabelecimento de uma mercadoria-padrão para troca, que inicialmente foi o gado,os metais e posteriormente a moeda.Vale ressaltar que o surgimento da moeda como mencionado foi um marco muito importante para a passagem e amadurecimento da idéia de permuta,que instituía uma simples troca sem finalidade de lucro algum e a compra e venda propriamente dita.

Quanto aos sistemas jurídicos adotados poderíamos nos deter a mencionar apenas o adotado pelo sistema brasileiro, no entanto, é interessante que façamos um breve comentário acerca dos três sistemas que se sobressaem. O primeiro, de origem francesa encara o contrato de compra e venda como a simples receptação de titulo de proprietário de coisa que foi vendida. O segundo sistema é baseado no direito romano, e é este o adotado pelo sistema brasileiro, dotado de dois momentos, um voltado para o contrato gerador da compra e venda e o outro voltado para a execução desse contrato, ou seja, a transferência da referida propriedade (escritura de venda) e o terceiro sistema, e de bem menor uso é o sistema russo.

3. Definição

No direito romano conhecida como emptio – venditio. Em alemão designa Kauf. Em Francês significa vente e em italiano significa vendita.

“Art.481 Pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro.”

Como bem demonstra o artigo acima citado do nosso Código Civil a compra e venda nada mais é do que a celebração bilateral que visa à transferência e aquisição da propriedade ou de algum dos direitos inerentes a ela através de uma troca objeto-preço.

Avançando em uma definição mais especifica podemos mencionar a compra e venda pura, que é caracterizada pela ausência de condições resolutivas ou suspensivas para a sua celebração ou mesmo de clausulas especiais que a sujeitem.

4. Caracterização

Podemos enumerar algumas das principais características do contrato de compra e venda tais quais: deve ser consensual (formado pelo consentimento de ambas as partes), bilateral (marcado por uma obrigação recíproca), comutativo (pois há espera de retorno ao que foi dado em mesma quantidade/qualidade), oneroso (é inspirado no interesse recíproco) e é um contrato de execução simultânea ou diferida.

5. Elementos da compra e venda

Estão presentes os seguintes elementos no contrato de compra e venda: o consentimento, o preço e a coisa.

5.1 Consentimento

O consentimento nada mais é que o ato de vontade de se estabelecer o contrato, ato esse que deve estar presente em ambas as partes contratantes. É através do consentimento que surgem as chamadas obrigações. Quanto às obrigações nascidas do consentimento podemos nos deter a citar a mais importante de cada um dos contratantes.

No caso do vendedor, a obrigação principal que lhe é conferida é a de entregar a coisa vendida, transferindo ao comprador a sua propriedade, e o comprador tem como obrigação primordial pagar pelo preço no tempo, forma e lugar convencionados em contrato, ou seja, é obrigado o comprador a satisfazer o preço antes de receber a coisa vendida.

Para que haja consentimento é necessário que exista um acordo sobre a existência e natureza do contrato, bem como um acordo sobre o objeto de que trata o contrato, sobre suas cláusulas e o preço definido. Dessa forma não existe contrato de compra e venda quando não estão presentes esses acordos de vontades/consentimentos.

5.2 Preço

Como já visto no item das obrigações do comprador, o preço é caracterizado como a obrigação principal. É a sua resposta ao objeto que lhe é transmitido através do contrato. Existem três requisitos considerados necessários para a sua caracterização, são eles: que esse preço seja certo, real ou justo, e verdadeiro.

No tocante ao preço certo devemos mencionar que este deve ser além de certo determinável. E nos casos em que não estiver determinado faz-se necessário que venha descrita a forma de sua determinação. No concernente ao fato de ser real e justo deve-se analisar o custo – objeto de compra.

No entanto não se analisam somente por essas vertentes já citadas, pode-se considerar dependendo da localidade de celebração do contrato e da cultura dos contratantes outros fatores de influência, como bem demonstra os seguintes artigos do Código Civil.

“Art.486 Também se poderá deixar a fixação do preço à taxa de mercado ou de bolsa, em certo e determinado lugar.”

“Art.487 É lícito às partes fixar o preço em função de índices ou parâmetros, desde que suscetíveis de objetiva determinação.”

“Art. 489 Nulo é o contrato de compra e venda, quando se deixa ao arbítrio exclusivo de uma das partes a fixação do preço.”

Depois de estipulado o preço, nas formas previstas, ele se torna irrevogável, a não ser que se prove a existência de algum vicio que tenha influenciado a sua determinação.

É de muita importância que aqui se faça uma consideração sobre a relação entre a forma de pagamento e a efetiva transferência do bem em questão entre os contratantes. Quando se trata de pagamento através de títulos ou prestações periódicas não há que se esperar até a solvência das prestações para que seja consumado o contrato de fato. Dessa forma fazendose o contrato à luz dessa forma de pagamento e se o comprador não efetuar o pagamento, o credor têm apenas o direito de ação de cobrança para as prestações vencidas e não mais o direito de ação de resolução do contrato, pois no momento em que ele, vendedor, aceitou aquela forma de pagamento automaticamente deu ao comprador plena, geral e irrevogável quitação, presumindo-se a aceitação como pagamento integral, nesse caso instituindo-se um caso de titulo pro soluto, aonde o titulo significa pagamento definitivo.

Bem diferente do caso anteriormente citado temos a forma de titulo pro solvendo, onde se considera pago o preço apenas depois de solvida a última prestação do contrato.

5.3 Coisa

Está inserida na obrigação principal do vendedor, que é a de transferir o domínio de certa coisa. Para ser coisa passível de contrato é necessário obedecer a algumas exigências, tais quais: a coisa deve ser individuada, determinada ou determinável, deve existir ou haver a possibilidade de existência e se encontrar no comércio.

É impossível, portanto, o contrato de venda de coisa inexistente, sendo este nulo de pleno direito. Em se tratando de impossibilidade ela pode ocorrer de duas formas: natural ou física e jurídica. Na primeira hipótese o que se vende nunca existiu, ou não existe mais e na segunda refere-se ao objeto/coisa que não pode ser contratado.

A venda de coisa atual e futura esta prevista no art.483 do Código Civil.

“Art.483 A compra e venda pode ter por objeto coisa atual e futura.

Neste caso, ficará sem efeito o contrato se esta não vier a existir, salvo se a intenção das partes era de concluir contrato aleatória.”

É importante dizer que na modalidade de coisa futura distinguem-se duas situações, a de venda condicional (dependente de vir a existir a coisa vendida ou coisa esperada) e a venda definitiva (considerando-se o preço mesmo que venha a deixar de existir).

No que diz respeito à venda de coisa alheia há ineficácia e não inexistência, pois aquele que realiza contrato de compra e venda de imóvel cujo vendedor não é proprietário, assume o risco de somente vir a obter o domínio do bem se e quando o vendedor o obtiver.

Sobre a venda de coisa litigiosa o Código de Processo Civil é bem claro em seu art.42.

“Art. 42 A alienação da coisa ou do direito litigioso, a titulo particular, por ato entre vivos, não altera a legitimidade das partes.”

Ou seja, é permitida a alienação de coisa litigiosa.

Em se tratando de vendas e pactos sucessórios é interessante ressaltar o art.426 do Código Civil Brasileiro.

“Art.426 Não pode ser objeto de contrato a herança de pessoa viva.”

A fundamentação dessa proibição encontra-se no principio de que ninguém pode dispor de bens e direitos que não estejam ainda em seu patrimônio, no caso, por exemplo, de um filho que quer vender a herança que receberá de seu pai, isso não é possível antes do seu recebimento legal.

No entanto existem duas exceções a essa regra. São elas: os contratos antenupciais, em que os envolvidos podem dispor a respeito de futura sucessão e nos contratos de partilha de bens entre descendentes, pelos pais, quando vivos. Exceção essa que esta prevista no art.2018 do C.

“Art.2018 É válida a partilha feita por ascendentes, por ato entre vivos ou de última vontade, contanto que não prejudique a legítima dos herdeiros necessários.”

Na venda conjunta de várias coisas deve-se observar o que reza o art.503 do Código Civil.

“Art.503 Nas coisas vendidas conjuntamente, o defeito oculto de uma delas não autoriza a rejeição de todas.”

Podemos extrair desse artigo a idéia de que quando houver alguma das coisas com defeito ou vicio, o negocio com as demais coisas é mantido, a menos que esse defeito individual comprometa a eficiência das demais, como por exemplo, nos casos de complementação de uma coisa pela seguinte.

Ao falar em coisa, em venda de coisa, em contrato de compra e venda de coisa, deve-se fazer uma diferenciação básica do que vem a ser a transferência da coisa e a transferência de direitos sobre o bem. Na transferência de coisa exigi-se materialidade e valor econômico, como por exemplo, a transferência da propriedade de uma casa. Na transferência de direitos sobre o bem se encaixa perfeitamente os direitos intelectuais, de um autor aonde há uma cessão de direitos e não contrato de compra e venda.

5.4 Formas

São consensuais, formando-se mediante simples acordo entre os contratantes. Em regra, não há formas especiais, sendo livre a sua constituição. Obedecendo a regras previstas, especialmente, no seguinte artigo no código civil.

“Art.108 Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a 30(trinta) vezes o maior salário mínimo vigente no País”

Vale ressaltar aqui em forma esquemática, por motivos de didática as formas especiais de compra e venda previstas em nossa legislação.

Compra e venda à vista de amostra, protótipos ou modelos

Disposta pelo art.484 do Código Civil: “Se a venda à vista de amostras, protótipos ou modelos, entender-se-á que o vendedor assegura ter a coisa as qualidades que a elas correspondem.”

O vendedor garante a perfeita correspondência entre o objeto de amostra e o objeto real da compra.

A retrovenda

Utilizada com pouca freqüência e por isso tem um interesse significativo menor.

Prevista pelo art.505 do Código Civil. “Art.505 O vendedor de coisa imóvel pode reservar-se o direito de recobrá-la no prazo máximo de decadência de 3(três) anos,restituindo o preço recebido e reembolsando as despesas do comprador, inclusive as que , durante o período de resgate, se efetuaram com a sua autorização por escrito, ou para a realização de benfeitorias necessárias.” Constitui condição resolutiva.

Restringe-se aos imóveis.

A venda a contento e a sujeita à prova

Regulada pelos arts. 509 a 512 do Código Civil. É o contrato que se realiza sob uma condição de só se concretizar quando o comprador fizer declaração que a coisa objeto do contrato o satisfaz.

Preempção ou preferência

É uma modalidade de contrato aonde existe uma clausula que da preferência para o vendedor no caso de do então comprador querer vendê-la.

Prevista pelo art. 513 do Código Civil: “A preempção, ou preferência, impõe ao comprador a obrigação de oferecer ao vendedor a coisa que aquele vai vender, ou dar em pagamento, para que este use de seu direito de prelação na compra, tanto quanto.” Permite-se essa clausula em coisas imóveis e moveis.

Pacto comissório

“O pacto comissório vem a ser a cláusula inserida no contrato pela qual os contraentes anuem que a venda se desfaça, caso o comprador deixe de cumprir suas obrigações no prazo estipulado. A venda está, portanto, sob condição resolutiva, só se aperfeiçoando se, no prazo estipulado, o comprador pagar o preço ou se, no prazo de dez dias seguintes ao vencimento do prazo de pagamento, o vendedor demandar o preço (AJ, 107:388); assim, se ele preferir exigir o preço, não poderá exercer ação resolutória. Com efeito, estabelece o Código Civil, no art. 1.163, parágrafo único, que, não efetuado o pagamento no dia avençado, o vendedor terá a opção de pedir o preço ou desfazer a venda, acrescentando que, se, em 10 dias após o vencimento do prazo, o alienante, em tal caso, não reclamar o preço, ficará desfeito o negócio de pleno direito (RF, 139:28). Percebe-se que não será necessário um pronunciamento judicial resolutório do contrato, porque este deixará de produzir seus efeitos automaticamente, o que não afasta, porém, a possibilidade de intervenção judicial, podendo o magistrado tão-somente declarar, formalmente, tal resolução contratual. Desfeita a venda, a coisa voltará a integrar o patrimônio do vendedor (AJ, 76:515),que reporá ao comprador as quantias que dele recebeu.Nada obsta que esse direito do vendedor seja exercido pelos seus sucessores e contra os sucessores do comprador." Maria Helena Diniz

Venda ad corpus e venda ad mensuram

A venda de imóvel “ad mensuram” ou por medida é aquela em que se fixa área determinada e estipula o preço por medida de extensão. É interessante a distinção entre a venda por medida e a venda “ad corpus”, porque os efeitos são diferentes. Na prática, a venda “ad mensuram” constitui-se de gleba retirada de área maior. O comprador adquire uma determinada metragem de terreno.

Venda de quinhão em coisa comum

“Art. 504 Não pode ser condômino em coisa indivisível vender a sua parte a estranhos, se outro consorte a quiser, tanto por tanto. O condômino a quem não se der conhecimento da venda poderá, depositando o preço, haver para si a parte vendida a estranhos, se o requerer no prazo de 180 (cento e oitenta) dias, sob pena de decadência.”

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