Manual de Avaliação de Imóveis Urbana

(Parte 1 de 11)

ANEXO – ON-GEADE-004 PÁGINA

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1 CONCEITOS	14
1.1 Objetivo	14
1.2 Significado do valor	14
1.3 Procedimentos gerais	14
2 CONCEITUAÇÃO, TERMINOLOGIA E SIMBOLOGIA	14
2.1 Conceituações	14
2.2 Simbologia	19
3 NÍVEIS DE RIGOR DA AVALIAÇÃO	2
3.1 Avaliação rigorosa	2
3.2 Avaliação normal	24
3.3 Avaliação expedita	25
3.4 Informação técnica de valor	25
4 AVALIAÇÕES COM NÍVEL DE RIGOR NORMAL	26
4.1 Introdução	26
5 MÉTODOS DE AVALIAÇÃO TÉCNICA	26
5.1 O método comparativo de dados de mercado	26
5.1.1 Conceituação	26
5.1.2 Procedimentos gerais	26
5.1.3 Homogeneização (avaliação com nível de rigor normal)	27
5.1.4 Cuidados especiais	27
5.2 O método comparativo do custo de reprodução	28
5.2.1 Conceituação	28
5.2.2 Procedimentos gerais	28
5.3 O método da renda	28
5.3.1 Conceituação	28
5.3.2 Procedimentos gerais	29
5.3.3 Valor locativo - Vl	29
5.3.4 Receita líquida operacional - Rlo	29
5.3.5 Receita líquida efetiva - Rle	30
5.3.6 Receita líquida total - Rlt	30
5.3.7 Valor do imóvel	31
5.3.8 Casos específicos	31
5.4 O método residual	31
5.4.1 Conceituação	32
5.4.2 Procedimentos gerais	32

ANEXO – ON-GEADE-004 PÁGINA	1
5.5.1 Conceituação	32
5.5.2 Estudo para implantação de loteamento	3
5.5.3 Estudo para implantação de projeto com edificações	3
5.5.4 Produto geral de vendas (Pgv)	3
5.5.5 Despesas diretas e indiretas (Mgd)	3
5.5.6 Retorno Bruto (RB)	34
5.5.7 Lucro do incorporador (Li)	34
6 PROCEDIMENTOS AVALIATÓRIOS PRELIMINARES	34
7 AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS URBANOS	35
7.1 Método comparativo de dados de mercado	35
7.2 Atualização dos valores e o uso do Fator de fonte ou de oferta (Ff)	36
7.3 Homogeneização dos valores pesquisados	36
7.3.1 Homogeneização pela forma usual	36
7.3.2 Homogeneização nas planilhas da SPU: AVAL_R e AVAL_C	37
7.3.3 Fatores de homogeneização	37
7.3.3.1 Fator de área - Fa	38
7.3.3.2 Fator de profundidade – Fp	39
7.3.3.3 Fator de testada – Ft	40
7.3.3.4 Fator de transposição - Ftr	40
7.3.3.5 Fator de testadas múltiplas - Ftm	40
7.3.3.6 Fator de acidentação topográfica - Fat	41
7.3.3.7 Fator de restrição legal - Frl	41
7.3.3.8 Fator de pedologia - Fpd	41
7.3.3.9 Fator de loja - Flj	42
7.3.3.10 Fator de projeto – Fpj	42
7.3.3.1 Fator de acabamento - Fac	42
7.3.3.12 Fator de depreciação física e funcional – Fd	42
7.3.3.13 Fator de comercialização - Fk	42
7.3.3.14 Fator de fonte ou de oferta - Ff	42
7.4 Tratamento estatístico dos valores pesquisados	43
7.5 Método comparativo do custo de reprodução de benfeitorias	4
7.5.1 Custo de reprodução - Cr	4
7.5.2 Valor da benfeitoria (Vb) por reprodução	45
7.5.3 Fator de ajuste de condomínio – Fc	45
7.5.4 Custo Unitário Básico - CUB	46
7.5.5 Coeficiente do valor pleno	47
7.5.6 Depreciação	48
7.5.7 Padrões de acabamento	48
7.5.8 Coeficiente ou vantagem da coisa feita - Kcf	49
7.5.9 Fator de loja - Flj	49
7.6 Resultado da avaliação	49
8 AVALIAÇÃO DE GLEBAS URBANIZÁVEIS	50
8.1 Avaliação pelo método comparativo de dados de mercado	51
8.2 Avaliação pelo método involutivo	52
8.2.1 Procedimentos	52
9 AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS RURAIS	53
9.1 Método de avaliação	53

ANEXO – ON-GEADE-004 PÁGINA	12
9.3 Benfeitorias	54
9.3.1 Benfeitorias não reprodutivas ou não produtivas	54
9.3.2 Benfeitorias reprodutivas ou produtivas	5
9.3.2.1 Culturas	5
9.3.2.2 Florestas	5
9.3.2.3 Pastos	56
10 FORMULÁRIOS DE AVALIAÇÃO TÉCNICA NORMAL	57
10.1 Instruções para preenchimento	57
10.1.1 Síntese da avaliação técnica:	57
10.1.2 Caracterização do terreno	57
10.1.3 Caracterização das benfeitorias	58
10.1.4 Cr e Kp (Somente para a planilha “AVAL-R”)	59
10.1.5 Pesquisa de valores imobiliários	59

complementares e conclusões, para a planilha “AVAL-R”

10.1.6 Homogeneização de valores pesquisados, memória de cálculo, informações 59

10.1.7 Homogeneização de valores pesquisados, memória de cálculo, informações

complementares e conclusões, para a planilha “AVAL-C”

10.1.8 Memória de cálculo/estatística	60
1 AVALIAÇÃO TÉCNICA EXPEDITA E INFORMAÇÃO TÉCNICA DE VALOR	60
1.1 Introdução	60
1.2 Elementos para a avaliação expedita e informação técnica	61
12 METODOLOGIA PARA LOTES URBANOS	61
13 METODOLOGIA PARA GLEBAS URBANIZAVEIS	62
14 METODOLOGIA PARA TERRENOS INDUSTRIAIS E GLEBAS URBANAS	63
15 METODOLOGIA PARA TERRENOS RURAIS – NBR 8799	63
16 METODOLOGIA PARA ILHAS	63
17 VALOR DE BENFEITORIAS	64
18 VALOR TOTAL DO IMÓVEL	64
19 FORMULÁRIOS DE AVALIAÇÃO TÉCNICA EXPEDITA – FATE	65
19.1 MODELOS “R” E “C” - INSTRUÇÕES PARA O PREENCHIMENTO	65
20 FOLHA DE INFORMAÇÃO TÉCNICA DE VALORES – FITV	68
20.1 MODELOS “R” E “C” - INSTRUÇÕES PARA O PREENCHIMENTO	68
21 PLANTA GENÉRICA DE VALORES (PGV) - INTRODUÇÃO	70
21.1 Escopo	70
21.2 Abordagem metodológica	70
2 METODOLOGIA DE EXECUÇÃO E ATUALIZAÇÃO DA PGV	70
2.1 Estudo da localidade	70
2.1.1 Análise geográfica da localidade	71
2.1.2 Determinação das fontes de pesquisa	71
2.1.3 Indicação dos coeficientes locais de valorização	71
2.1.4 Elaboração de uma tipografia local de terrenos	71
2.1.5 Localização dos pólos de valorização	71
2.2 Pesquisa de valores imobiliários	71

2.2.1 Valores de transações......................................................................................... 72

ANEXO – ON-GEADE-004 PÁGINA	13
2.2.2 Valores de locação	72
2.2.3 Valores de censo de opinião	72
2.3 Determinação de áreas homogêneas e de lote-padrão de referência	72
2.4 Tratamento dos valores pesquisados	73
2.4.1 Sistemática global	73
2.4.2 Organização preliminar de dados	74
2.4.3 Avaliação das benfeitorias	74
2.5 Determinação dos valores	74
2.6 Montagem de Planta Genérica de Valores	75
2.7 Atualização do cadastro de logradouros	75
23 RELATÓRIO FINAL	75
ANEXOS AO CAPÍTULO I	7

ANEXO – ON-GEADE-004 PÁGINA

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CAPÍTULO I 1 CONCEITOS GERAIS

1.1 Objetivo

O presente manual destina-se a descrever procedimentos que conduzam a uma padronização das avaliações de imóveis, nos serviços afetos à Secretaria do Patrimônio da União.

1.2 Significado do valor

O conceito de valor, admitido pelas normas da SPU e em função da legislação vigente, é o de valor de mercado.

O valor de mercado é o VALOR PROBABILÍSTICO DE MERCADO de um imóvel, resultante da livre ação dos fatores e forças de mercado, pela lei da oferta e da procura. Salvo referência em contrário, esse valor é para pagamento à vista, considerando-se o imóvel livre e desembaraçado de quaisquer ônus, inclusive locação.

1.3 Procedimentos gerais

Os coeficientes e parâmetros aqui citados, embora resultem da experiência brasileira de engenharia de avaliações e da própria experiência acumulada pela SPU, têm caráter metodológico e visam melhor sistematizar os procedimentos avaliatórios. Caso o encarregado da avaliação, em determinada circunstância, tenha razões efetivas para alterar esses parâmetros, poderá fazê-lo, fundamentando os motivos por escrito, de maneira clara e comprovável.

2 CONCEITUAÇÃO, TERMINOLOGIA E SIMBOLOGIA

Para um melhor entendimento e complementação de informações, recomenda-se a leitura dos conceitos adotados nas bibliografias especializadas e dos transcritos neste manual.

2.1 Conceituações

APROVEITAMENTO EFICIENTE DE TERRENO - é aquele recomendável para o local, observada a tendência do uso circunvizinho, dentre os permitidos pelas posturas municipais.

ÁREA COBERTA PADRÃO - é a área coberta de acabamento semelhante ao tipo considerado para avaliação do custo global da construção.

ANEXO – ON-GEADE-004 PÁGINA

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ÁREA COBERTA DE PADRÃO DIFERENTE - é a área coberta de padrão de acabamento substancialmente inferior ou superior ao tipo considerado para avaliação do custo global da construção.

ÁREA COBERTA REAL DE CONSTRUÇÃO - é a medida de superfície de qualquer dependência coberta, nela incluídas as superfícies das projeções de paredes, pilares e demais elementos construtivos.

ÁREA DE CONSTRUÇÃO - é a soma das áreas cobertas-padrão e equivalentes da construção.

ÁREA DESCOBERTA REAL DE CONSTRUÇÃO - é a medida da superfície de qualquer dependência descoberta, que se destina a outros fins, que não apenas o de simples cobertura (terraços, “playgrounds” etc.), incluídas as superfícies das projeções de paredes, pilares e demais elementos construtivos.

ÁREA EDIFICADA - é qualquer construção que caracterize um imóvel, tais como: casas, edifícios, galpões, garagens etc.

ÁREA EQUIVALENTE DE CONSTRUÇÃO - é a área estimada, fictícia, que, ao Custo Unitário Básico, tenha o mesmo valor que o efetivamente estimado para a área real de construção correspondente, descoberta ou coberta de padrão diferente.

ÁREA HOMOGÊNEA - é a região cujas características locais (tais como: paisagismo, topografia, pedologia e serviços urbanos) se assemelham e cuja legislação quanto ao uso e parcelamento do solo, percentual de construção admissível, gabarito e áreas mínimas dos lotes é a mesma.

ÁREA REAL DE CONSTRUÇÃO PRIVATIVA DA UNIDADE IMOBILIÁRIA - é a soma das áreas cobertas e descobertas reais, contidas nos limites de uso exclusivo da unidade considerada.

ÁREA REAL DE CONSTRUÇÃO TOTAL DA UNIDADE IMOBILIÁRIA - é a soma da área real de construção privativa da unidade imobiliária e a parcela da área real de construção de uso comum correspondente à unidade autônoma considerada.

ÁREA REAL DE CONSTRUÇÃO DE USO COMUM - é a soma das áreas coberta e descoberta reais, contidas nos limites das dependências de uso comum.

BENEFÍCIOS E DESPESAS INDIRETAS - BDI - de uma construção compreendem o custo da administração central, financiamentos, bonificações da construtora e da incorporadora etc.

ANEXO – ON-GEADE-004 PÁGINA

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BENFEITORIA - é qualquer melhoramento incorporado permanentemente ao solo pelo homem, de modo que não se possa retirá-lo sem destruição, modificação, fratura ou dano, e que vise a conservá-lo, torná-lo mais útil ou produtivo. Excetuam-se cercas, muros limítrofes, aterros e gramados.

BENFEITORIA NÃO REPRODUTIVA - em áreas rurais, são os melhoramentos permanentes que se incorporam ao solo, cuja remoção implica destruição, alteração, fratura ou dano, compreendendo edificações, vedos, terreiros, instalações para abastecimento de água, de energia elétrica, de irrigação e outras que, por sua natureza e função, e por se acharem aderidas ao chão, não são negociáveis e nem rentáveis separadamente das terras.

BENFEITORIA REPRODUTIVA - em áreas rurais, são as culturas comerciais ou domésticas implantadas no terreno, cuja remoção implica perda total ou parcial, compreendendo culturas permanentes, florestas e pastagens cultivadas e que, embora não negociáveis separadamente do solo, poderão ter cotação em separado, para base de negócios de propriedades rurais.

CADASTRO DE LOGRADOUROS - é o sistema organizado de informações que, mediante códigos apropriados, atribui a cada logradouro ou seção um valor genérico do m² do terreno, observados os fatores de desvalorização ou valorização que incidem sobre sua localização e características próprias.

COEFICIENTE OU FATOR DE DEPRECIAÇÃO FÍSICA E FUNCIONAL - Fd - é o multiplicador que visa a depreciar o imóvel novo para atingir condições semelhantes às do imóvel avaliando.

COEFICIENTE DO VALOR PLENO - Kp - é o multiplicador que permite passar do valor do m² de construção publicado pelas revistas técnicas especializadas ao valor de reprodução da benfeitoria. Nele se incluem as despesas complementares, não contempladas no Custo Unitário Básico (elevadores, fundações etc.) e os benefícios e despesas indiretas (BDI). Este coeficiente não incorpora a vantagem da coisa feita, nem o fator de valorização comercial, que devem ser usados, quando for o caso, para obter-se o valor de mercado de benfeitoria.

DEPRECIAÇÃO - é a perda de parte do valor da benfeitoria causada por obsolescência física, econômica ou funcional.

DESPESAS COMPLEMENTARES - de uma construção compreendem: custos de projetos de arquitetura, estrutura e instalações (elétrica, hidráulica, águas pluviais, esgoto etc.), licenças, seguros, despachantes, instalações provisórias, equipamentos mecânicos

(elevadores, compactadores, exaustores etc.), administração local e outras.

DIVISAS DO TERRENO - são os seus limites que confinem diretamente com os de outras unidades.

ANEXO – ON-GEADE-004 PÁGINA

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FATORES DE HOMOGENEIZAÇÃO - são multiplicadores que visam a transformar os dados provenientes dos imóveis utilizados como amostra, para fins de levantamento de valores adequados ao imóvel avaliando.

FRENTE OU TESTADA EFETIVA – distância real, medida pelo desenvolvimento da frente ao longo da via ou logradouro público, servidão, orla marítima, lacustre ou fluvial, ou ainda costões e canais.

FRENTE PROJETADA – “Projeção da frente sobre a normal a um dos lados, quando ambas as divisas laterais são oblíquas no mesmo sentido, ou a corda, no caso da frente curva, ressalvadas condições especiais de melhor aproveitamento, em função da zona e da norma. A medida do fundo em lotes de esquina com laterais paralelas.” (Básico de Avaliações de Imóveis Urbanos – CURSO DE ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES, IBAPE, São Paulo,

FRENTE DE REFERÊNCIA – “É a frente adotada pelo avaliador como representativa dos terrenos pesquisados, visando ao processo de homogeneização em decorrência do conceito de que as dimensões da testada influem no valor do terreno.” (Básico de Avaliações de Imóveis Urbanos – CURSO DE ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES, IBAPE, São Paulo, 1997)

GLEBA INDUSTRIAL – Gleba urbanizável que resulta na criação de lotes de destinação industrial.

GLEBA URBANA - é o terreno situado em zona urbana ou de expansão urbana, em princípio com área superior a 10.000m², cujo aproveitamento eficiente não depende de parcelamento, em geral sendo potencial ou efetivamente utilizado como terreno industrial.

GLEBA URBANIZÁVEL - é o terreno situado em zona urbana ou de expansão urbana, cujo aproveitamento eficiente depende de parcelamento e urbanização, tendo, em princípio, uma área superior a 10.000m². Este limite no tamanho da área deve ser considerado meramente indicativo, não devendo ser tomado como fator decisório no enquadramento da gleba como urbanizável.

IMÓVEL RURAL - prédio rústico, de área contínua, qualquer que seja sua localização, que se destine à exploração extrativa, agrícola, pecuária, ou agro-industrial, quer através de planos públicos de valorização, quer através da iniciativa privada.

LOTE-PADRÃO URBANO - é aquele de forma retangular, com uma só frente ou testada, com as medidas-padrão adotadas pela municipalidade em que esteja localizado, ou estabelecidas pela SPU, quando da elaboração da Planta Genérica de Valores.

LOTE URBANO - é o terreno situado em zona urbana ou de expansão urbana, como tal definida na lei municipal de zoneamento urbano, passível de ser aceito como unidade autônoma conforme o disposto na Lei 6.766 de 19.12.79, especialmente nos artigos 2º, 4º e 6º, e na legislação local do uso do solo e cujo aproveitamento eficiente não dependa de parcelamento.

ANEXO – ON-GEADE-004 PÁGINA

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PROFUNDIDADE EQUIVALENTE – “Resultado numérico da divisão da área de um lote pela sua frente projetada, nos lotes de centro de quadra, e pela frente principal nos de frente múltipla.”(Básico de Avaliações de Imóveis Urbanos – CURSO DE ENGENHARIA DE

AVALIAÇÕES, IBAPE, São Paulo, 1997)

PLANTA GENÉRICA DE VALORES - é a representação gráfica de uma localidade na escala conveniente, onde estão indicados os códigos de logradouros correspondentes aos valores de m² de terreno em moeda vigente, determinados em uma mesma data e segundo um padrão de comparação.

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