Manual de Avaliação de Imóveis Urbana

Manual de Avaliação de Imóveis Urbana

(Parte 1 de 11)

ANEXO – ON-GEADE-004 PÁGINA10
1 CONCEITOS14
1.1 Objetivo14
1.2 Significado do valor14
1.3 Procedimentos gerais14
2 CONCEITUAÇÃO, TERMINOLOGIA E SIMBOLOGIA14
2.1 Conceituações14
2.2 Simbologia19
3 NÍVEIS DE RIGOR DA AVALIAÇÃO2
3.1 Avaliação rigorosa2
3.2 Avaliação normal24
3.3 Avaliação expedita25
3.4 Informação técnica de valor25
4 AVALIAÇÕES COM NÍVEL DE RIGOR NORMAL26
4.1 Introdução26
5 MÉTODOS DE AVALIAÇÃO TÉCNICA26
5.1 O método comparativo de dados de mercado26
5.1.1 Conceituação26
5.1.2 Procedimentos gerais26
5.1.3 Homogeneização (avaliação com nível de rigor normal)27
5.1.4 Cuidados especiais27
5.2 O método comparativo do custo de reprodução28
5.2.1 Conceituação28
5.2.2 Procedimentos gerais28
5.3 O método da renda28
5.3.1 Conceituação28
5.3.2 Procedimentos gerais29
5.3.3 Valor locativo - Vl29
5.3.4 Receita líquida operacional - Rlo29
5.3.5 Receita líquida efetiva - Rle30
5.3.6 Receita líquida total - Rlt30
5.3.7 Valor do imóvel31
5.3.8 Casos específicos31
5.4 O método residual31
5.4.1 Conceituação32
5.4.2 Procedimentos gerais32
ANEXO – ON-GEADE-004 PÁGINA1
5.5.1 Conceituação32
5.5.2 Estudo para implantação de loteamento3
5.5.3 Estudo para implantação de projeto com edificações3
5.5.4 Produto geral de vendas (Pgv)3
5.5.5 Despesas diretas e indiretas (Mgd)3
5.5.6 Retorno Bruto (RB)34
5.5.7 Lucro do incorporador (Li)34
6 PROCEDIMENTOS AVALIATÓRIOS PRELIMINARES34
7 AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS URBANOS35
7.1 Método comparativo de dados de mercado35
7.2 Atualização dos valores e o uso do Fator de fonte ou de oferta (Ff)36
7.3 Homogeneização dos valores pesquisados36
7.3.1 Homogeneização pela forma usual36
7.3.2 Homogeneização nas planilhas da SPU: AVAL_R e AVAL_C37
7.3.3 Fatores de homogeneização37
7.3.3.1 Fator de área - Fa38
7.3.3.2 Fator de profundidade – Fp39
7.3.3.3 Fator de testada – Ft40
7.3.3.4 Fator de transposição - Ftr40
7.3.3.5 Fator de testadas múltiplas - Ftm40
7.3.3.6 Fator de acidentação topográfica - Fat41
7.3.3.7 Fator de restrição legal - Frl41
7.3.3.8 Fator de pedologia - Fpd41
7.3.3.9 Fator de loja - Flj42
7.3.3.10 Fator de projeto – Fpj42
7.3.3.1 Fator de acabamento - Fac42
7.3.3.12 Fator de depreciação física e funcional – Fd42
7.3.3.13 Fator de comercialização - Fk42
7.3.3.14 Fator de fonte ou de oferta - Ff42
7.4 Tratamento estatístico dos valores pesquisados43
7.5 Método comparativo do custo de reprodução de benfeitorias4
7.5.1 Custo de reprodução - Cr4
7.5.2 Valor da benfeitoria (Vb) por reprodução45
7.5.3 Fator de ajuste de condomínio – Fc45
7.5.4 Custo Unitário Básico - CUB46
7.5.5 Coeficiente do valor pleno47
7.5.6 Depreciação48
7.5.7 Padrões de acabamento48
7.5.8 Coeficiente ou vantagem da coisa feita - Kcf49
7.5.9 Fator de loja - Flj49
7.6 Resultado da avaliação49
8 AVALIAÇÃO DE GLEBAS URBANIZÁVEIS50
8.1 Avaliação pelo método comparativo de dados de mercado51
8.2 Avaliação pelo método involutivo52
8.2.1 Procedimentos52
9 AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS RURAIS53
9.1 Método de avaliação53
ANEXO – ON-GEADE-004 PÁGINA12
9.3 Benfeitorias54
9.3.1 Benfeitorias não reprodutivas ou não produtivas54
9.3.2 Benfeitorias reprodutivas ou produtivas5
9.3.2.1 Culturas5
9.3.2.2 Florestas5
9.3.2.3 Pastos56
10 FORMULÁRIOS DE AVALIAÇÃO TÉCNICA NORMAL57
10.1 Instruções para preenchimento57
10.1.1 Síntese da avaliação técnica:57
10.1.2 Caracterização do terreno57
10.1.3 Caracterização das benfeitorias58
10.1.4 Cr e Kp (Somente para a planilha “AVAL-R”)59
10.1.5 Pesquisa de valores imobiliários59
complementares e conclusões, para a planilha “AVAL-R”

10.1.6 Homogeneização de valores pesquisados, memória de cálculo, informações 59

10.1.7 Homogeneização de valores pesquisados, memória de cálculo, informações

complementares e conclusões, para a planilha “AVAL-C”
10.1.8 Memória de cálculo/estatística60
1 AVALIAÇÃO TÉCNICA EXPEDITA E INFORMAÇÃO TÉCNICA DE VALOR60
1.1 Introdução60
1.2 Elementos para a avaliação expedita e informação técnica61
12 METODOLOGIA PARA LOTES URBANOS61
13 METODOLOGIA PARA GLEBAS URBANIZAVEIS62
14 METODOLOGIA PARA TERRENOS INDUSTRIAIS E GLEBAS URBANAS63
15 METODOLOGIA PARA TERRENOS RURAIS – NBR 879963
16 METODOLOGIA PARA ILHAS63
17 VALOR DE BENFEITORIAS64
18 VALOR TOTAL DO IMÓVEL64
19 FORMULÁRIOS DE AVALIAÇÃO TÉCNICA EXPEDITA – FATE65
19.1 MODELOS “R” E “C” - INSTRUÇÕES PARA O PREENCHIMENTO65
20 FOLHA DE INFORMAÇÃO TÉCNICA DE VALORES – FITV68
20.1 MODELOS “R” E “C” - INSTRUÇÕES PARA O PREENCHIMENTO68
21 PLANTA GENÉRICA DE VALORES (PGV) - INTRODUÇÃO70
21.1 Escopo70
21.2 Abordagem metodológica70
2 METODOLOGIA DE EXECUÇÃO E ATUALIZAÇÃO DA PGV70
2.1 Estudo da localidade70
2.1.1 Análise geográfica da localidade71
2.1.2 Determinação das fontes de pesquisa71
2.1.3 Indicação dos coeficientes locais de valorização71
2.1.4 Elaboração de uma tipografia local de terrenos71
2.1.5 Localização dos pólos de valorização71
2.2 Pesquisa de valores imobiliários71

2.2.1 Valores de transações......................................................................................... 72

ANEXO – ON-GEADE-004 PÁGINA13
2.2.2 Valores de locação72
2.2.3 Valores de censo de opinião72
2.3 Determinação de áreas homogêneas e de lote-padrão de referência72
2.4 Tratamento dos valores pesquisados73
2.4.1 Sistemática global73
2.4.2 Organização preliminar de dados74
2.4.3 Avaliação das benfeitorias74
2.5 Determinação dos valores74
2.6 Montagem de Planta Genérica de Valores75
2.7 Atualização do cadastro de logradouros75
23 RELATÓRIO FINAL75
ANEXOS AO CAPÍTULO I7
ANEXO – ON-GEADE-004 PÁGINA14

CAPÍTULO I 1 CONCEITOS GERAIS

1.1 Objetivo

O presente manual destina-se a descrever procedimentos que conduzam a uma padronização das avaliações de imóveis, nos serviços afetos à Secretaria do Patrimônio da União.

1.2 Significado do valor

O conceito de valor, admitido pelas normas da SPU e em função da legislação vigente, é o de valor de mercado.

O valor de mercado é o VALOR PROBABILÍSTICO DE MERCADO de um imóvel, resultante da livre ação dos fatores e forças de mercado, pela lei da oferta e da procura. Salvo referência em contrário, esse valor é para pagamento à vista, considerando-se o imóvel livre e desembaraçado de quaisquer ônus, inclusive locação.

1.3 Procedimentos gerais

Os coeficientes e parâmetros aqui citados, embora resultem da experiência brasileira de engenharia de avaliações e da própria experiência acumulada pela SPU, têm caráter metodológico e visam melhor sistematizar os procedimentos avaliatórios. Caso o encarregado da avaliação, em determinada circunstância, tenha razões efetivas para alterar esses parâmetros, poderá fazê-lo, fundamentando os motivos por escrito, de maneira clara e comprovável.

2 CONCEITUAÇÃO, TERMINOLOGIA E SIMBOLOGIA

Para um melhor entendimento e complementação de informações, recomenda-se a leitura dos conceitos adotados nas bibliografias especializadas e dos transcritos neste manual.

2.1 Conceituações

APROVEITAMENTO EFICIENTE DE TERRENO - é aquele recomendável para o local, observada a tendência do uso circunvizinho, dentre os permitidos pelas posturas municipais.

ÁREA COBERTA PADRÃO - é a área coberta de acabamento semelhante ao tipo considerado para avaliação do custo global da construção.

ANEXO – ON-GEADE-004 PÁGINA15

ÁREA COBERTA DE PADRÃO DIFERENTE - é a área coberta de padrão de acabamento substancialmente inferior ou superior ao tipo considerado para avaliação do custo global da construção.

ÁREA COBERTA REAL DE CONSTRUÇÃO - é a medida de superfície de qualquer dependência coberta, nela incluídas as superfícies das projeções de paredes, pilares e demais elementos construtivos.

ÁREA DE CONSTRUÇÃO - é a soma das áreas cobertas-padrão e equivalentes da construção.

ÁREA DESCOBERTA REAL DE CONSTRUÇÃO - é a medida da superfície de qualquer dependência descoberta, que se destina a outros fins, que não apenas o de simples cobertura (terraços, “playgrounds” etc.), incluídas as superfícies das projeções de paredes, pilares e demais elementos construtivos.

ÁREA EDIFICADA - é qualquer construção que caracterize um imóvel, tais como: casas, edifícios, galpões, garagens etc.

ÁREA EQUIVALENTE DE CONSTRUÇÃO - é a área estimada, fictícia, que, ao Custo Unitário Básico, tenha o mesmo valor que o efetivamente estimado para a área real de construção correspondente, descoberta ou coberta de padrão diferente.

ÁREA HOMOGÊNEA - é a região cujas características locais (tais como: paisagismo, topografia, pedologia e serviços urbanos) se assemelham e cuja legislação quanto ao uso e parcelamento do solo, percentual de construção admissível, gabarito e áreas mínimas dos lotes é a mesma.

ÁREA REAL DE CONSTRUÇÃO PRIVATIVA DA UNIDADE IMOBILIÁRIA - é a soma das áreas cobertas e descobertas reais, contidas nos limites de uso exclusivo da unidade considerada.

ÁREA REAL DE CONSTRUÇÃO TOTAL DA UNIDADE IMOBILIÁRIA - é a soma da área real de construção privativa da unidade imobiliária e a parcela da área real de construção de uso comum correspondente à unidade autônoma considerada.

ÁREA REAL DE CONSTRUÇÃO DE USO COMUM - é a soma das áreas coberta e descoberta reais, contidas nos limites das dependências de uso comum.

BENEFÍCIOS E DESPESAS INDIRETAS - BDI - de uma construção compreendem o custo da administração central, financiamentos, bonificações da construtora e da incorporadora etc.

ANEXO – ON-GEADE-004 PÁGINA16

BENFEITORIA - é qualquer melhoramento incorporado permanentemente ao solo pelo homem, de modo que não se possa retirá-lo sem destruição, modificação, fratura ou dano, e que vise a conservá-lo, torná-lo mais útil ou produtivo. Excetuam-se cercas, muros limítrofes, aterros e gramados.

BENFEITORIA NÃO REPRODUTIVA - em áreas rurais, são os melhoramentos permanentes que se incorporam ao solo, cuja remoção implica destruição, alteração, fratura ou dano, compreendendo edificações, vedos, terreiros, instalações para abastecimento de água, de energia elétrica, de irrigação e outras que, por sua natureza e função, e por se acharem aderidas ao chão, não são negociáveis e nem rentáveis separadamente das terras.

BENFEITORIA REPRODUTIVA - em áreas rurais, são as culturas comerciais ou domésticas implantadas no terreno, cuja remoção implica perda total ou parcial, compreendendo culturas permanentes, florestas e pastagens cultivadas e que, embora não negociáveis separadamente do solo, poderão ter cotação em separado, para base de negócios de propriedades rurais.

CADASTRO DE LOGRADOUROS - é o sistema organizado de informações que, mediante códigos apropriados, atribui a cada logradouro ou seção um valor genérico do m² do terreno, observados os fatores de desvalorização ou valorização que incidem sobre sua localização e características próprias.

COEFICIENTE OU FATOR DE DEPRECIAÇÃO FÍSICA E FUNCIONAL - Fd - é o multiplicador que visa a depreciar o imóvel novo para atingir condições semelhantes às do imóvel avaliando.

COEFICIENTE DO VALOR PLENO - Kp - é o multiplicador que permite passar do valor do m² de construção publicado pelas revistas técnicas especializadas ao valor de reprodução da benfeitoria. Nele se incluem as despesas complementares, não contempladas no Custo Unitário Básico (elevadores, fundações etc.) e os benefícios e despesas indiretas (BDI). Este coeficiente não incorpora a vantagem da coisa feita, nem o fator de valorização comercial, que devem ser usados, quando for o caso, para obter-se o valor de mercado de benfeitoria.

DEPRECIAÇÃO - é a perda de parte do valor da benfeitoria causada por obsolescência física, econômica ou funcional.

DESPESAS COMPLEMENTARES - de uma construção compreendem: custos de projetos de arquitetura, estrutura e instalações (elétrica, hidráulica, águas pluviais, esgoto etc.), licenças, seguros, despachantes, instalações provisórias, equipamentos mecânicos

(elevadores, compactadores, exaustores etc.), administração local e outras.

DIVISAS DO TERRENO - são os seus limites que confinem diretamente com os de outras unidades.

ANEXO – ON-GEADE-004 PÁGINA17

FATORES DE HOMOGENEIZAÇÃO - são multiplicadores que visam a transformar os dados provenientes dos imóveis utilizados como amostra, para fins de levantamento de valores adequados ao imóvel avaliando.

FRENTE OU TESTADA EFETIVA – distância real, medida pelo desenvolvimento da frente ao longo da via ou logradouro público, servidão, orla marítima, lacustre ou fluvial, ou ainda costões e canais.

FRENTE PROJETADA – “Projeção da frente sobre a normal a um dos lados, quando ambas as divisas laterais são oblíquas no mesmo sentido, ou a corda, no caso da frente curva, ressalvadas condições especiais de melhor aproveitamento, em função da zona e da norma. A medida do fundo em lotes de esquina com laterais paralelas.” (Básico de Avaliações de Imóveis Urbanos – CURSO DE ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES, IBAPE, São Paulo,

FRENTE DE REFERÊNCIA – “É a frente adotada pelo avaliador como representativa dos terrenos pesquisados, visando ao processo de homogeneização em decorrência do conceito de que as dimensões da testada influem no valor do terreno.” (Básico de Avaliações de Imóveis Urbanos – CURSO DE ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES, IBAPE, São Paulo, 1997)

GLEBA INDUSTRIAL – Gleba urbanizável que resulta na criação de lotes de destinação industrial.

GLEBA URBANA - é o terreno situado em zona urbana ou de expansão urbana, em princípio com área superior a 10.000m², cujo aproveitamento eficiente não depende de parcelamento, em geral sendo potencial ou efetivamente utilizado como terreno industrial.

GLEBA URBANIZÁVEL - é o terreno situado em zona urbana ou de expansão urbana, cujo aproveitamento eficiente depende de parcelamento e urbanização, tendo, em princípio, uma área superior a 10.000m². Este limite no tamanho da área deve ser considerado meramente indicativo, não devendo ser tomado como fator decisório no enquadramento da gleba como urbanizável.

IMÓVEL RURAL - prédio rústico, de área contínua, qualquer que seja sua localização, que se destine à exploração extrativa, agrícola, pecuária, ou agro-industrial, quer através de planos públicos de valorização, quer através da iniciativa privada.

LOTE-PADRÃO URBANO - é aquele de forma retangular, com uma só frente ou testada, com as medidas-padrão adotadas pela municipalidade em que esteja localizado, ou estabelecidas pela SPU, quando da elaboração da Planta Genérica de Valores.

LOTE URBANO - é o terreno situado em zona urbana ou de expansão urbana, como tal definida na lei municipal de zoneamento urbano, passível de ser aceito como unidade autônoma conforme o disposto na Lei 6.766 de 19.12.79, especialmente nos artigos 2º, 4º e 6º, e na legislação local do uso do solo e cujo aproveitamento eficiente não dependa de parcelamento.

ANEXO – ON-GEADE-004 PÁGINA18

PROFUNDIDADE EQUIVALENTE – “Resultado numérico da divisão da área de um lote pela sua frente projetada, nos lotes de centro de quadra, e pela frente principal nos de frente múltipla.”(Básico de Avaliações de Imóveis Urbanos – CURSO DE ENGENHARIA DE

AVALIAÇÕES, IBAPE, São Paulo, 1997)

PLANTA GENÉRICA DE VALORES - é a representação gráfica de uma localidade na escala conveniente, onde estão indicados os códigos de logradouros correspondentes aos valores de m² de terreno em moeda vigente, determinados em uma mesma data e segundo um padrão de comparação.

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