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Lei n. 8245/91

AÇÃO DE DESPEJO - tem por base a existência de locação, contrato de locação e como pedido o despejo, ensejando sentença executiva “lato sensu”, caracterizando-se como uma fase do procedimento e não como processo de execução, não autorizando, assim a oposição de embargos.

As diversas espécies de ação de despejo variam conforme a natureza da locação e a causa de pedir eleita e em pequena medida varia o procedimento que em regra é o ordinário. Ex. locação por temporada que enseja concessão de liminar, mas a partir disto o rito será o ordinário; locação não residencial que reclama notificação prévia e conforme a natureza do estabelecimento diferem os prazos de desocupação fixados na sentença.

Causas Comuns A Todas As Locações

1.- Extinção do usufruto ou do fideicomisso quando a locação é encetada pelo usufrutuário ou pelo fiduciário sem anuência do nu-proprietário ou fideicomissário

2.- Venda rompe a locação 3.- Mútuo acordo 4.- Infração legal ou contratual

5.- Necessidade de reparações urgentes no imóvel sem possibilidade de permanência do locatário ou porque este se recusa a conceder o consentimento para o locador realizá-las

6.- falta de pagamento 7.- Falta de outorga do cônjuge nas locações decenais 8.- Permanência do sublocatário após acordo do locatário para desocupação

9.- Permanência de estranho no imóvel após a morte do locatário sem deixar sucessor

Causas Especiais Relativas À Locação Por Temporada 1.- findo o prazo da temporada

Causas Especiais Relativas Às Locações Não Residenciais “Stricto Sensu” 1.- término do prazo contratual 2.- denúncia vazia com notificação prévia

Causas Especiais Relativas Às Locações Não Residenciais (Comerciais, Industriais E Civis Com Fins Lucrativos)

1.- determinação pelo poder público de realização de obras com radical transformação do imóvel

2.- Retomada para uso próprio

3.- Retomada para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano sendo detentor da maioria do capital social o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente, salvo nas locações de espaço em Shopping Center onde a pretensão é vedada

4.- Realização de obras que aumentem o valor do negócio ou da propriedade 5.- decadência do direito à renovação 6.- Proposta de terceiro em condições melhores

Causas Especiais Relativas Às Locações Não Residenciais Sem Fins Lucrativos (Estabelecimento De Ensino E De Saúde)

1.- proprietário ou promissário comprador sem quitação do preço mas autorizado pelo proprietário a pedir o imóvel para demolição, edificação licenciada ou reforma que venha em aumento mínimo de cinqüenta por cento da área útil

Causas Especiais Relativas Às Locações Residenciais 1.- Denúncia vazia após 30 trinta meses ou mais de locação 2.- rescisão do contrato de trabalho

3.- retomada para uso próprio de cônjuge ou companheiro

4.- retomada para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponham por si ou por seus cônjuges de imóvel residencial próprio

5.- retomada para construção que aumente a propriedade na proporção indicada pela lei

6.- decurso de prazo de cinco anos na locação verbal

COMPETÊNCIA - foro da situação da coisa ou foro de eleição

PETIÇÃO INICIAL - art. 282, pode ocorrer cumulação de pedidos desde não seja incompatível

Valor da causa - 12 vezes o valor do aluguel 3 vezes o valor do salário

Citação - pelo correio

- pode ocorrer pedido de despejo liminar - tem característica de tutela jurisdicional antecipada, pois não é medida acautelatória ou assecuratória e sim satisfativa e de caráter irreversível, não sendo, portanto, provisória. As hipóteses que ensejam a concessão da liminar, ou seja o despejo imediato, sem ouvir-se a parte contrária, encontram-se taxativamente elencados no art. 59 , e são os seguintes: descumprimento de mútuo acordo; rescisão do contrato de trabalho; extinção da locação por temporada; ação contra ocupante do imóvel originário locatário que faleceu, não estando no elenco das pessoas autorizadas a continuar na locação; ação contra o sublocatário após extinta a locação.

- PRAZO DE 15 DIAS, podendo apresentar contestação, exceção (incompetência, impedimento ou suspeição), pode ficar inerte (revelia), pode reconhecer juridicamente o pedido, ficando liberado do pagamento dos honorários, se desocupar o imóvel dentro do prazo legal, 6 meses (art. 61).

- em regra, a sentença na ação de despejo é constitutiva, porque faz cessar um estado jurídico que existia até a sua aparição no mundo jurídico. Decretada a rescisão, ele condena à entrega e nessa parte é autoexecutável, isto é: a execução não é processo próprio, mas fase do procedimento. Ação executiva lato sensu, como preferem alguns, à semelhança das possessórias, com as quais guarda extrema afinidade o despejo. Rejeitado o despejo, é declaratória negativa, como toda decisão que rejeita a demanda.

A sentença de despejo, como evidente, precisa conceder prazos de desocupação que variam conforme o fundamento do pedido.

Caso a ação venha a ser julgada procedente, pode o autor vencedor, desde logo, promover a execução da sentença, pois o recurso será recebido tão somente no efeito devolutivo, o que, em regra, gera a execução provisória. Ocorre que, no caso de despejo com base nas ações previstas na lei de locação inquilinato, o legislador dispôs que o recurso de apelação será recebido tão somente em seu efeito devolutivo, ensejando a execução, desde que prestada caução por parte do locatário, em valor não inferior a 12 alugueres e nem superior a 18 alugueres (condição específica sem a qual não pode iniciar-se a execução). Portanto, tendo o legislador o depósito de caução nesta hipótese, na realidade o que ocorre é que havendo reforma da decisão na instância superior, terá direito a uma indenização, restando assim definitivo o despejo concedido na sentença ainda que posteriormente reformado. Portanto, podemos afirmar, sem sombra de dúvida, que a sistemática adotada pela lei quanto à execução da sentença de despejo denota que a decisão é que é provisória, mas a execução é definitiva.

A prática judiciária registrou ao longo do tempo a conduta de locatários que após a propositura abandonavam o imóvel no afã de desvencilharem-se do pagamento dos consectários da sucumbência da ação. A lei atual, repetindo a anterior, autoriza o locador imitir-se na posse do imóvel quando o mesmo for abandonado depois de ajuizada a ação, devendo ainda, promover ação para rescisão do contrato, pois inexiste autotutela, sendo que o juiz para deferir a imissão deverá verificar o alegado abandono para só depois autorizar a imissão.

Em princípio a sentença de despejo tem força executiva imediata e inadmite embargos. Entretanto, a nova lei trouxe regime jur5ídico diverso para o tratamento das benfeitorias realizadas no imóvel pelo inquilino (art. 35).

Portanto, ao permitir o direito de retenção às benfeitorias necessárias e úteis autorizadas, criou a lei a possibilidade de o locatário opor-se à entrega do imóvel antes do pagamento das benfeitorias. Ora, a forma técnica de o locatário oporse a esse desígnio da execução concessiva do despejo é o manejo dos embargos de retenção por benfeitorias, art. 744 do CPC.

Pode ocorrer, sendo inclusive que o STF sempre teve a posição, hoje consagrada pela própria lei ao determinar de forma explícita a citação e cientificação de todos os interessados na relação locatícia que se pretende desconstituir.

Peculiaridades Procedimentais

Não obstante a lei tenha traçado ordinariamente para as ações de despejo, a realidade é que tantas são as alterações procedimentais que se verificam quando o fundamento é a falta de pagamento, que se pode, sem medo de errar, alegar que a modalidade é de procedimento especial. O que torna singular são os requisitos especiais exigidos na petição inicial, o incidente da purga da mora, e a atual possibilidade de cumulaçào de pedidos de rescisão do contrato com a condenação no pagamento dos aluguéis em atraso. Em sendo especial, aplicam-se-lhe subsidiariamente as regras da ação de despejo da lei, e depois as normas do procedimento ordinário traçadas no CPC.

Portanto, são requisitos da petição inicial: o valor do aluguel devido até a propositura da ação; pedido de aluguéis vincendos até a sentença; valor das multas e penalidades contratuais exigíveis pelo contrato; a correção monetária com a indicação do índice aplicado; o valor das custas judiciais realizadas; e o valor dos honorários estabelecido no contrato ou no percentual de 10 por cento sobre o valor do débito.

Deve, ainda, discriminar o valor do débito, e em caso de descumprimento desses requisitos autoriza o juiz a determinar a emenda na forma do art. 284 do CPC, sob pena de indeferimento da da petição inicial (295).

Com a nova lei do inquilinato, o legislador autorizou, o que nunca foi vedado, a cumulação de despejo com a cobrança de aluguéis que fundamentam a ação. Assim, a falta de pagamento serve de causa petendi para o pedido desconstitutivo da relação ex-locato e da condenação nas prestações vencidas e vincendas. Essa explicitação do legislador atual veio a simplificar sobremodo a exigibilidade dos aluguéis, porque outrora afirmava-se que pela natureza constitutiva das sentenças de despejo não cabia a execução dos alugueres nos próprios autos, salvo a sucumbência.

Aqui temos a problemática do concurso de ações, ou seja, o despejo por falta de pagamento que autoriza a cumulação da execução e a execução por título extrajudicial prevista no art. 585, IV do CPC, mas na realidade o problema é resolvido em prol do locador que pode optar entre o despejo cumulado e a execução do art. 585, IV, aplicando-se, após a escolha, o princípio de que uma vez eleita uma via fica a outra automaticamente afastada.

Resposta Do Réu - contestação, exceção, reconvenção e purga da mora.

Purga Da Mora

A purga da mora nada mais é do que o reconhecimento jurídico do pedido, acarretando a extinção do processo com julgamento do mérito, mas que não gera a execução do despejo, porque cessa a sua necessidade pelo adimplemento judicial realizado.

Como a sentença é de mérito, faz coisa julgada material, sendo, portanto, incabível a repetição do indébito.

A purga da mora só pode ocorrer duas vezes dentro de um ano, sendo que o seu deferimento nesta caso, comporta mandado de segurança, ou agravo de instrumento com pedido de suspensividade conforme os termos do art. 558 do CPC

A purga da mora deve ser realizada no prazo da contestação, e sendo indeferida esta será o réu considerado revel, pois não será reaberto prazo para contestar.

- a função social da propriedade não inibe a fonte de rendimentos que a propriedade encerra para o seu titular. Portanto, tendo o legislador estabelecido um sistema de equilíbrio entre locador e locatário, necessária a justa retribuição, através do pagamento que é denominado aluguel.

A revisão do aluguel consiste na modificação do pactuado pelas partes, através da intervenção do estado no domínio econômico do contrato permitindo uma atualização do aluguel mediante amplo debate em juízo, com o escopo de se alcançar o preço de mercado atual do imóvel.

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