Noções de Orçamento e Planejamento na Construção Civil

Noções de Orçamento e Planejamento na Construção Civil

(Parte 1 de 10)

Noções de

Orçamento e

Planejamento de Obras (Notas de aula - última revisão em 2/08/2008)

Marco Aurélio Stumpf González

Professor da Unisinos (w.exatec.unisinos.br/~gonzalez/index.html) Doutor em Engenharia

Universidade do Vale do Rio dos Sinos Ciências Exatas e Tecnológicas

São Leopoldo – 2008

Noções de Orçamento e Planejamento de Obras Dr. Marco Aurélio Stumpf González – 2008

INTRODUÇÃO3
Características da construção civil4
O processo de desenvolvimento de um empreendimento imobiliário4
Planejamento6
Orçamento7
DOCUMENTOS RELACIONADOS COM OBRAS8
Projeto8
Orçamento9
Orçamento paramétrico9
Orçamento para registro da incorporação em condomínio (NBR 12721)10
Orçamento discriminado10
Discriminação orçamentária1
Especificações Técnicas1
Caderno de encargos12
Memorial descritivo12
Manual do proprietário13
Memória justificativa do projeto13
Cronograma13
Exercícios13
ORÇAMENTO PARA INCORPORAÇÃO (NBR 12721)14
Documentos para o registro da incorporação14
Requisitos para o orçamento pela Norma NBR 1272115
Custo Unitário Básico16
Área Equivalente de Construção17
Exercícios19
ORÇAMENTO DISCRIMINADO20
Organização para realização de orçamentos21
Quantificação e critérios de medição2
Critérios de medição2
Planilhas para levantamentos25
Insumos (materiais, mão-de-obra, equipamentos)29
Composições unitárias de custos de serviços30
Obtenção das composições31
Benefícios e despesas indiretas (BDI)32
INSTRUMENTOS PARA ANÁLISE DE CUSTOS NA FASE DE PROJETO34
Análise de custo baseada em relações geométricas34
Parâmetros de referência36
AVALIAÇÃO DOS CUSTOS NO CICLO DE VIDA38
PROGRAMAÇÃO DE OBRAS40
Definição das atividades e sua seqüência41
Etapas do trabalho de programação41
Durações e equipes42
Otimização da programação: tempos, equipes e recursos financeiros42
Cronograma físico-financeiro42
Programação com cronograma de barras (Gantt)43
Programação com PERT-CPM43
BIBLIOGRAFIA46

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O desenvolvimento sustentável é indispensável para garantir a qualidade de vida das gerações futuras. A sustentabilidade geralmente é analisada através de três aspectos básicos: econômico, social e ambiental, os quais devem ser buscados de forma coerente. A questão da sustentabilidade na construção vincula-se à sustentabilidade em geral, incluindo os problemas de degradação dos entornos naturais, mudança do clima e efeito estufa (Gauzin-Müller, 2002). Na conferência Rio-92 foi estabelecido que o desenvolvimento sustentável deve ser baseado em três princípios (Gauzin-Müller, 2002; ONU, 1992):

• Avaliação do ciclo de vida (ACV) dos materiais em sua totalidade; • Desenvolvimento do uso de matérias-primas e energias renováveis;

• Redução das quantidades de materiais e energia utilizados na extração e exploração de recursos naturais, e a reciclagem ou destinação final dos resíduos.

A construção é um dos setores que mais pode contribuir para a sustentabilidade, pois é grande consumidor de recursos naturais e de energia para a fabricação de materiais e para operação e manutenção das edificações, sendo também grande gerador de resíduos de construção e demolição (RCD), ao longo do seu ciclo de vida (a construção é responsável por cerca de 40% dos materiais retirados da natureza e 40% de todos os resíduos gerados pela sociedade). A importância social e econômica é igualmente significativa, através da participação no PIB e na geração de emprego e renda, por exemplo. Assim, é essencial envolver a indústria da construção na busca pelo desenvolvimento sustentável, através do desenvolvimento de projetos e construções com características sustentáveis.

Em termos econômicos, as empresas do setor sofreram transformações significativas nos últimos 20 anos (período pós-BNH), incluindo redução de tamanho das empresas e das barreiras à entrada no setor, com forte incremento na competitividade e conseqüente redução de margens de lucro. Dificuldades de financiamento da produção e a prática reiterada de taxas de juros elevadas também provocaram mudanças no setor. A análise do comportamento atual, tanto no segmento de construções encomendadas (made to order), quando no segmento de incorporação imobiliária (pre-sales housing market) indica um elevado nível de competitividade, com a existência de preços de mercado definidos para os produtos convencionais (apartamentos e residências em condomínio, por exemplo). Neste sentido, a sustentabilidade econômica do setor e, mais especificamente, das empresas, está vinculada ao lançamento de produtos adequados às exigências do mercado. Como reação a esta nova realidade, a maioria das empresas buscou ampliar a eficiência, através de ações de gerenciamento da construção (otimização de processos, implantação de programas de qualidade, certificação e terceirização de grande parte das atividades necessárias à produção) e adoção de algumas alternativas tecnológicas (tais como gesso acartonado e alvenaria estrutural). Estas estratégias visam à redução de custos, orientando o foco do gerenciamento para o cliente interno. Outro caminho, pouco explorado pelas empresas, é a ampliação do valor do produto, através de uma atuação mais consistente na fase de concepção do produto (privilegiando o cliente externo/usuário através da consideração dos seus requisitos). Essa abordagem está de acordo com a tendência de ampliar o foco sobre os requisitos dos usuários, que tem vínculos com a teoria da Construção Enxuta (Koskela, 2000) e com a visão de desempenho da edificação (ABNT, 2008; Foliente, 2005).

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Entre as novas exigências a serem enfrentadas pelos profissionais de Arquitetura e Engenharia Civil estão o atendimento aos requisitos dos usuários de classes média e baixa (mass customization) e a busca por redução do impacto ambiental (construção sustentável), incluindo a consideração dos efeitos do uso das edificações (custos, resíduos e desempenho em geral ao longo do ciclo de vida). Nesse sentido, o planejamento geral e o controle de custos são muito importantes, e novas técnicas têm sido empregadas, tais como avaliação do ciclo de vida (ACV), certificação ambiental (LEED) e aplicativos na área de Tecnologia da Informação e Comunicação (TIC).

Características da construção civil

O setor tem algumas características específicas, que influenciam os custos e o planejamento das obras. Os movimentos recentes em busca de sustentabilidade na construção podem alterar significativamente alguns destes elementos, nos próximos anos. As principais características estão relacionadas na Tabela 1, a seguir.

Tabela 1 – Características da construção civil

Indústria conservadora – inovação lenta

Empresas economicamente fracas – empresas pequenas e sem força política, de baixa tecnologia e pequena inteligência competitiva, com baixo lucro (5%) e pequena tempo de atuação (<20 anos)

Indústria inovadora, flexível, baseada em conhecimento - aberta a novas tecnologias e novos modelos de negócio – economicamente sustentável

Fábrica móvel – depende do local e é temporária (não justifica a mecanização)

Produção sujeita às intempéries (incerteza) e de baixa qualidade

Alto nível de acidentes (condições de trabalho improvisadas)

Baixa precisão / alto nível de perdas (recursos humanos, materiais, financeiros)

Construção sustentável – redução de perdas, reciclagem, reaproveitamento

Industrialização e automação – mecanização/ produção em fábrica/uso de TIC: - componentes leves 2d e 3d vem prontos e são montados no local com equipamentos adequados - construção mais previsível diminui riscos - a diminuição de perdas diminui os custos e permite melhores salários

Mão de obra pouco qualificada (ambiente sujo e perigoso, trabalho cansativo e temporário)

Sustentabilidade econômica, boas condições de trabalho e continuidade do trabalho: atração de pessoas mais competentes e preparadas

Projeto complexo, fragmentado, confuso, sem memória – difusão de responsabilidades, improvisação em obra

Produto único (projeto não se reproduz e não aprende com os erros)

Projeto baseado em conhecimento – integrado e colaborativo, parte da informação disponível, usa TIC (BIM, simulação, extranets, xdCAD)

Usuário não participa do projeto, no caso de incorporação Projeto tem foco no usuário: edificação acessível, adequada às necessidades, flexível (adaptável ao longo do CV – Open Buildings), saudável, segura, confortável

Projeto não considera ciclo de vida da edificação – custos e recursos (materiais, energia, água) para uso, manutenção e demolição representam mais do que na construção

Projeto considera o CV – materiais de menor manutenção/adaptáveis ao ambiente, reaproveitamento de água, redução do consumo e geração de energia (Protocolo de Kyoto), pensa na demolição/desconstrução

Falta de comprometimento social – despreocupação com as conseqüências sociais, urbanas e ambientais

Focada na construção de unidades novas – empreendimentos estanques, de curto prazo

Produto caro e de baixa qualidade: alto déficit habitacional / alto nível de inadequação

Construção sustentável: - renovação predial preserva a memória urbana e otimiza ambiente construído - revitalização urbana recupera áreas degradadas - aumento de densidade em áreas já urbanizadas preserva áreas verdes/rurais - oferece soluções para todos

O processo de desenvolvimento de um empreendimento imobiliário

O processo de desenvolvimento do produto imobiliário pode ser definido como o conjunto de atividades necessárias para o projeto de um produto, da identificação de uma oportunidade de mercado até a entrega do produto ao cliente final (Tzortzopoulos et al., 1998). Pode-se entender que o projeto de um empreendimento imobiliário visa compatibilizar as necessidades e requisitos do cliente final (comprador) com as condições existentes (de mercado, orçamentárias, legais, impacto ambiental, uso do solo e outras). Ocorrem imprecisões neste processo, devido às diferenças entre as visões dos usuários e dos projetistas. No caso da incorporação, em

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geral não há contato direto entre eles, adotando-se um perfil estimado de comprador, o que dificulta a tarefa

O projeto é composto por um conjunto de documentos, formalizados em desenhos e texto, que descreve a obra, permitindo a contratação e a execução. Pela complexidade e quantidade de informação envolvida, e também pela tradicional fragmentação (existem diversos projetistas, cada um responsável por uma parte do projeto), em geral o projeto é dividido em documentos gráficos (tais como plantas arquitetônicas, estruturais, hidro-sanitárias, elétricas, lógicas e outras) e documentos escritos (orçamento, memoriais, especificações técnicas, cronograma, contratos e outros).

O setor que envolve as atividades de arquitetura, engenharia e construção (AEC) é um domínio multidisciplinar no qual a colaboração entre os participantes é de fundamental importância. A característica multidisciplinar do projeto requer que diferentes áreas do conhecimento sejam representadas na equipe de projeto e o modo como os projetistas interagem é crucial para o desempenho do processo, especialmente em relação ao modo como esses agentes se comunicam e tomam decisões em conjunto. Desta forma, as decisões devem ser tomadas considerando a interdependência entre as diversas áreas, visando adotar soluções que satisfaçam a todos. Em projetos envolvendo grande complexidade, imprecisão e incerteza, é ainda mais importante que as decisões sejam interdependentes. Entretanto, o projeto de edificações geralmente é realizado de forma seqüencial. Nesse caso, falta interação entre os profissionais envolvidos.

O projeto define uma significativa parte dos custos, dos consumos de energia e água e da geração de resíduos que ocorrem ao longo do ciclo de vida da edificação, com influência mais forte nas fases iniciais do projeto (Figura 1). Assim, percebe-se que maior esforço deve ser dedicado nas fases de planejamento e estudos preliminares, pois eventuais falhas dificilmente podem ser corrigidas posteriormente.

Figura 1 – Relacionamento entre custo e possibilidade de influência no processo de projeto

Grande influência nos custos

Transição (de média a baixa influência) Pequena influência

Planejamento e concepção

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