Estatuto da cidade

Estatuto da cidade

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a propriedade dotada de função social, é justificada pelos seus fins, seus serviços,

sua função.” 7

Para a propriedade urbana atender sua função social, o Estatuto da Cidade aponta as seguintes diretrizes de ordenação e controle do solo, no inciso VI do artigo 2°, visando a evitar:

a) a utilização inadequada dos imóveis urbanos; b) a proximidade de usos incompatíveis ou inconvenientes; c) o parcelamento do solo, a edificação ou o uso excessivos ou inadequados em relação à infra-estrutura urbana; d) a instalação de empreendimentos ou atividades que possam funcionar como pólos geradores de tráfego, sem a previsão da infra-estrutura correspondente; e) a retenção especulativa de imóvel urbano, que resulte na sua subutilização ou não utilização; f) a deterioração das áreas urbanizadas; g) a poluição e a degradação ambiental;

Para a propriedade urbana atender a sua função social, o Plano Diretor deve ter mecanismos de modo a:

a) democratizar o uso, ocupação e a posse do solo urbano, de modo a conferir oportunidade de acesso ao solo urbano e à moradia; b) promover a justa distribuição dos ônus e encargos decorrentes das obras e serviços da infra-estrutura urbana; c) recuperar para a coletividade a valorização imobiliária decorrente da ação do

Poder Público. Eros Grau, na busca de explicitar a idéia de função social como função social ativa, enfatiza o fato de que o princípio da função social da propriedade impõe ao proprietário – ou a que detém o poder de controle, na empresa – o dever de exercê-la em benefício de outrem. Isso significa que a função social da propriedade atua como fonte da imposição de comportamentos positivos – prestação de fazer, portanto, e não, meramente, de não fazer – ao detentor do poder que deferi da propriedade. Vinculação inteiramente distinta, pois daquela que lhe é imposta mercê de concreção do poder de política (1990, p. 250).

plano diretorcomentários jurídicos d) gerar recursos para o atendimento da demanda de infra-estrutura e de serviços públicos provocada pelo adensamento decorrente da verticalização das edificações e para implantação de infra-estrutura em áreas não servidas; e) promover o adequado aproveitamento dos vazios urbanos ou terrenos subutilizados ou ociosos, sancionando a sua retenção especulativa; de modo a coibir o uso especulativo da terra como reserva de valor.

Diretrizes Gerais da Política Urbana – Normas Vinculantes para o Plano Diretor

Cabe aos Municípios aplicar as diretrizes gerais, de acordo com as suas especificidades e realidade local, devendo para tanto constituir uma ordem legal urbana própria e específica tendo como instrumentos fundamentais a Lei Orgânica Municipal e o Plano Diretor. As diretrizes gerais da política urbana estabelecidas no Estatuto da Cidade, como normas gerais de direito urbanístico, são – em especial para os municípios – as normas balizadoras e indutoras da aplicação dos instrumentos de política urbana regulamentados na lei. O Poder Público somente estará respeitando o Estatuto da Cidade quando os instrumentos previstos forem aplicados com a finalidade de atender às diretrizes gerais previstas na lei. A aplicação pelos Municípios do Plano Diretor, da operação urbana consorciada, do direito de preempção, da outorga onerosa do direito de construir, deve atender às diretrizes como a do combate à especulação imobiliária, da gestão democrática da cidade, da implementação do direito a cidades sustentáveis, da promoção da regularização urbanização e regularização fundiária das áreas urbanas ocupadas pela população de baixa renda. A possibilidade do uso dos instrumentos contidos no Estatuto da Cidade pelos Municípios contrariando as diretrizes gerais da política urbana, poderá ser considerada como uma lesão à ordem urbanística, de acordo com o artigo 53 do Estatuto da Cidade, possibilitando que as entidades da sociedade civil utilizem o instrumento da ação civil pública visando a responsabilizar os agentes públicos e privados competentes.

Aprovação do Plano Diretor por Lei Municipal

De acordo com o artigo 40: § 1º O Plano Diretor é parte integrante do processo de planejamento municipal, devendo o plano plurianual, as diretrizes orçamentárias e o orçamento anual incorporarem as diretrizes e as prioridades nele contidas. § 2º o Plano Diretor deverá englobar o território do Município como um todo;

§ 3º, a lei que instituir o Plano Diretor deverá ser revista, pelo menos, a cada dez anos;

§ 4º no processo de elaboração do Plano Diretor e na fiscalização de sua implementação, os Poderes Legislativo e Executivo municipais garantirão: I - a promoção de audiências públicas e debates com a participação da população e de associações representativas dos vários segmentos da comunidade;

I - a publicidade quanto aos documentos e informações produzidos; I - o acesso de qualquer interessado aos documentos e informações produzidos.

O artigo 40 do Estatuto da Cidade reafirma a necessidade de o Plano Diretor ser aprovado por lei municipal, aprovado pela Câmara Municipal.

Abrangência do Território – Zona Urbana e Rural

O § 2º do artigo 40 estabelece que o Plano Diretor deverá englobar o território do Município como um todo, assim o Plano Diretor deve abranger tanto a zona urbana como a zona rural do Município. O Estatuto da Cidade define a abrangência territorial do Plano Diretor de forma a contemplar as zonas rurais com respaldo no texto constitucional, uma vez que a política urbana, de acordo com a diretriz prevista no inciso VII do artigo 2º do Estatuto da Cidade, deve promover a integração e a complementaridade entre atividades urbanas e rurais, tendo em vista o desenvolvimento sócio-econômico do Município e do território sob sua área de influência. A Constituição, ao prescrever que a política de desenvolvimento urbano tem por objetivo ordenar o pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade e garantir o bem estar de seus habitantes, não diferencia os habitantes situados na zona rural dos que estão situados na zona urbana. A realidade das cidades demonstra, cada vez mais, a ligação entre as atividades promovidas na zona rural com as atividades urbanas, uma vez que grande parte da população que vive na zona rural tem seu emprego e trabalho na região urbana, sem contar a utilização da infra-estrutura e de serviços urbanos, como o transporte coletivo, escolas, postos de saúde, hospitais, comércio e lazer. A política de desenvolvimento urbano, fundamentada no princípio do desenvolvimento sustentável, como já visto, significa um modelo de desenvolvimento baseado na garantia do meio ambiente sadio e ecologicamente equilibrado para as presentes e futuras gerações. O desenvolvimento da cidade nestes termos depende do desenvolvimento da região rural. O sistema de planejamento municipal, que é matéria do Plano Diretor, por exemplo, deverá ser constituído por órgãos administrativos regionalizados que compreendam também a região rural. Não há dúvida que a competência sobre a política agrícola e agrária é da União (pelo artigo 2, I, da Constituição Federal é competência privativa da União legislar sobre direito agrário), mas é necessário haver uma nítida integração entre a questão urbana e a questão agrária. Além do que, as missões constitucionais estabelecidas como campo da atuação comum da União, Estados e Municípios, que são normas constitucionais dirigentes para a execução da política urbana municipal, pressupõem uma intervenção por parte do Município abrangendo toda a sua população e, portanto, todo o seu território. Desse modo, para o Município promover a política de desenvolvimento urbano, deve apresentar um Plano Diretor com normas voltadas a abranger a totalidade do seu território, compreendendo a área urbana e rural. Padece de vício constitucional o Plano Diretor que se restringir apenas à zona urbana e de expansão urbana.

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Participação Popular: Requisito Constitucional do Plano Diretor

Direito à Participação Popular no Plano Diretor – Planejamento Participativo Com base no parágrafo único do artigo 1°, combinado com o artigo 29, inciso XII, da Constituição Federal, o direito à participação popular se transforma em requisito constitucional para a instituição do Plano Diretor e a fiscalização de sua implementação tanto no âmbito do Executivo Municipal e da Câmara dos Vereadores. O planejamento participativo tem como elemento obrigatório a participação popular em todas as suas fases, o que pressupõe a adoção de mecanismos de controle popular para as ações do Executivo e Legislativo, devendo ser compreendido como um processo resultante de práticas de cidadania voltadas para eliminar as desigualdades sociais e os obstáculos para efetivação do direito à cidade. Incorporando esta concepção de planejamento prevista no texto constitucional, o Estatuto da Cidade aponta os mecanismos de participação popular no Plano Diretor. Conforme o § 4º do artigo 40 do Estatuto da Cidade, no processo de elaboração do Plano Diretor e na fiscalização de sua implementação, os Poderes Legislativo e Executivo municipais garantirão:

I - a promoção de audiências públicas e debates com a participação da população e de associações representativas dos vários segmentos da comunidade; I - a publicidade quanto aos documentos e informações produzidos; I - o acesso de qualquer interessado aos documentos e informações produzidos.

O respeito ao direito à participação significa o estabelecimento de mecanismos de participação para todas as fases do processo do Plano Diretor, desde o direito de iniciativa popular de apresentação de propostas e emendas ao Plano, de audiências públicas como requisito obrigatório, de consultas públicas por meio de referendo ou plebiscito mediante a solicitação da comunidade.

Obrigatoriedade de Audiências e Consultas Públicas – Direito do Cidadão e da Comunidade Tanto nos termos do inciso I do § 4º do artigo 40 do Estatuto, como baseado no preceito constitucional do planejamento participativo da cooperação das associações representativas no planejamento municipal (artigo 29, inciso XII), o Executivo e o Legislativo Municipal têm a obrigação de promover audiências públicas e debates com a população e associações representativas dos vários segmentos da comunidade, tanto no processo de elaboração do Plano Diretor, como também no processo de sua implementação. A Constituição, ao dispor expressamente das associações representativas, reconhece o direito político de participação como um direito coletivo da comunidade. O direito político de participação como um direito individual deve ser também observado nas fases de elaboração do Plano Diretor, o que implica no direito de qualquer cidadão exigir a realização das audiências públicas promovidas pelo Poder Público e delas participar. Portanto, qualquer pessoa humana e, em especial, os grupos sociais marginalizados, têm o direito de participar do processo de planejamento municipal, portanto, do processo do Plano Diretor. O processo democrático e participativo do Plano Diretor, por meio das audiências públicas, deve possibilitar a participação de diversos segmentos da sociedade em especial:

• Indivíduos ou grupos de indivíduos; • Organizações e movimentos populares;

• Associações representativas dos vários segmentos das comunidades, tais como, associações comunitárias, federações de moradores, sindicatos, organizações nãogovernamentais, associações de classe; • Fóruns e Redes formadas por cidadãos, movimentos sociais e organizações nãogovernamentais. Não pode haver exclusão de qualquer segmento da sociedade nos processos de tomada de decisões de interesse da coletividade.

Obrigatoriedade de Audiências Públicas no Executivo Municipal Esta obrigatoriedade deve ser observada pelo Executivo Municipal tanto no processo de elaboração do Plano Diretor, como – e especialmente – no processo de implementação do Plano Diretor. Se o Executivo Municipal pretende, por exemplo, delimitar determinadas áreas urbanas da cidade como não utilizadas ou subutilizadas, é direito da comunidade, moradores e proprietários dessa área urbana exigir a realização de audiências públicas e de consultas públicas sobre a concordância, ou não, com essa proposta de uso do solo urbano apresentada pelo Executivo Municipal no Plano Diretor. Sobre a previsão da obrigatoriedade da realização da audiência pública, a ausência de previsão legal nas Leis Orgânicas dos Municípios, por exemplo, não desincumbe o Executivo Municipal de realizá-las. A previsão desta obrigatoriedade no Estatuto da Cidade é suficiente para um grupo de cidadãos exigir este direito. Se houver a ausência de previsão legal, no caso de um grupo de cidadãos, associações de moradores, organizações não-governamentais, solicitar a realização de audiências públicas, esta solicitação também gera a obrigatoriedade para o Poder Público Municipal. A falta da realização de audiências públicas pelo Executivo Municipal no processo de elaboração do Plano Diretor pode configurar um vício processual em razão do desrespeito ao preceito constitucional da participação popular, que resulte numa declaração de inconstitucionalidade por omissão do Plano Diretor.

Obrigatoriedade de Audiências Públicas no Legislativo Municipal A audiência pública, como instrumento de participação popular do processo legislativo, é requisito obrigatório para a aprovação do Plano Diretor pela Câmara Municipal. A realização de audiência pública pelo Legislativo Municipal é condição de validade da lei municipal que instituir o Plano Diretor. A não realização das audiências públicas no processo legislativo do Plano Diretor implica no vício deste processo, que pode resultar na declaração de inconstitucionalidade por omissão do plano. Outro aspecto para verificar se este requisito para a aprovação do Plano Diretor foi atendido refere-se à dimensão e impacto das audiências públicas. Numa cidade como São Paulo, por exemplo, este requisito da obrigatoriedade das audiências públicas somente será observado se houver a realização de audiências públicas em todas as regiões e bairros da cidade.

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O que deve ser considerado é se foi alcançado o objetivo de possibilitar uma ampla participação dos diversos segmentos da sociedade e das comunidades no processo de aprovação do Plano Diretor, com a realização das audiências públicas.

Direito à Publicidade e Informação Nos termos dos incisos I e II do § 4° do artigo 42, o Poder Público Municipal deve assegurar a publicidade quanto aos documentos e informações produzidos e o acesso de qualquer pessoa interessada a estes documentos e informações. A participação do cidadão no planejamento da cidade pressupõe a apropriação do conhecimento sobre as informações inerentes à vida na cidade (atividades, serviços, planos, recursos, sistema de gestão, formas de uso e ocupação do espaço urbano). O Plano Diretor, como instrumento do planejamento participativo para garantir o direito da comunidade participar de todas as fases do processo, deve conter mecanismos e sistemas de informação, de consulta e participação e de gestão democráticos. Com relação ao direito à informação, devem ser constituídos sistemas regionais e setoriais de informações sobre a cidade acessíveis à população em bibliotecas, terminais de computador, publicações (Diário Oficial), cadastros, mapas disponíveis nos órgãos públicos. O direito à informação obriga o Poder Público a prestar informações sobre todos os atos referentes ao processo do Plano Diretor, assim como fornecer as propostas preliminares do Plano e publicar a minuta de projeto de lei do Plano.

Sistema de Gestão Democrática do Plano Diretor Os sistemas de gestão devem ser constituídos por lei, podendo ser objeto de regulamentação pela Lei Orgânica como também pelo próprio Plano Diretor. O modelo que pode ser extraído da Constituição compreende: • órgão colegiado vinculado à Administração Municipal – Canal Institucional de Participação Popular (Conselho Setorial de Política Urbana): exerce as funções de assessoria, formulação, fiscalização na área de política urbana, podendo exercer também a função de órgão auxiliar do setor administrativo responsável por essa política. A sua composição contém representantes do setor público e da sociedade civil. Esses Conselhos podem também ser constituídos de forma regionalizada. • órgão central da Administração Municipal (Secretaria ou Departamento de Política Urbana): exerce as funções de normatização, coordenação e supervisão, formulação e execução da política urbana (diretrizes do planejamento municipal, Plano Diretor); • órgãos locais da Administração Municipal (subprefeituras, administrações regionais, regiões administrativas): exercem as funções de coordenação e execução das atividades, planos e programas referentes à política urbana (Plano Diretor) no âmbito de sua jurisdição. • Canais de Participação Popular Autônomos e Independentes do Poder Público (Conselhos Populares): exercem as funções de análise, formulação e acompanhamento da política urbana, de fiscalização das atividades, planos e programas desenvolvidos pela administração Municipal. Esses Conselhos são formados pela sociedade civil, dotados de autonomia e reconhecidos pelo Poder Público, podendo ser constituídos de forma regionalizada.

Instrumentos e Matérias do Plano Diretor

Conteúdo do Plano Diretor no Estatuto da Cidade O Estatuto da Cidade define, no artigo 42, qual deve ser o conteúdo mínimo do Plano Diretor:

I - a delimitação das áreas urbanas onde poderá ser aplicado o parcelamento, edificação ou utilização compulsórios, considerando a existência de infra-estrutura e de demanda para utilização, na forma do art. 5º desta Lei; I - disposições requeridas pelos arts. 25, 28, 29, 32 e 35 desta Lei; I - sistema de acompanhamento e controle. Com relação ao inciso I do artigo 42, o Plano Diretor deve dispor sobre o direito de preempção (artigo 25), outorga onerosa do direito de construir (artigo 28 e 29), operações urbanas consorciadas (artigo 32), e transferência do direito de construir (artigo 35).

Aplicabilidade dos Instrumentos do § 4º do artigo 182 De acordo como o § 4º do artigo 182, é facultado ao Poder Público municipal aplicar os seguintes instrumentos, como meio de exigir do proprietário de imóvel urbano que promova o seu adequado aproveitamento: • parcelamento ou edificação compulsórios;

• imposto sobre a propriedade predial e territorial progressivo no tempo;

• desapropriação para fins de reforma urbana. Para a aplicação desses instrumentos pelo Poder Público municipal de acordo com o Estatuto da Cidade, é necessário o preenchimento dos seguintes requisitos: • a propriedade urbana que não atende a função social, seja integrante de área definida no Plano Diretor como sujeita à aplicação dos instrumentos. O Plano Diretor define as exigênciaspara este cumprimento; • lei municipal específica dispondo sobre os detalhamentos das exigências concretas para a propriedade urbana atender sua função social, bem como sobre o procedimento e o prazo para o cumprimento das exigências. Essa norma constitucional permite a aplicação dos referidos instrumentos para três situações nas quais a propriedade urbana não atende sua função social, quais sejam: a de não estar edificada, de estar subutilizada, de não estar sendo utilizada. O critério da intensidade de uso da propriedade urbana para atividades urbanas tem que ser compatível com a capacidade de infra-estrutura urbana de equipamentos e serviços. Para a propriedade urbana atender a sua função social é preciso que exista um grau de razoabilidade entre a intensidade de seu uso com o potencial de desenvolvimento das atividades de interesse urbano. Por exemplo, para áreas de preservação de manancial, a implantação de um loteamento urbano com alta densidade populacional, sem dúvida, estará desrespeitando o critério da existência de infra-estrutura, e não atenderá ao princípio da função social da propriedade. Para a delimitação das áreas urbanas que não cumprem com a função social no Plano Diretor sujeitas ao parcelamento, edificação ou utilização compulsórios, deve ser considerada a existência de infra-estrutura e de demanda para utilização (contemplando a demanda social e cultural, que determinará a caracterização como imóvel subutilizado definido no Plano Diretor).

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Sobre a existência de infra-estrutura, o objetivo é potencializar o uso e ocupação do solo de áreas urbanas que tenham disponibilidade de infra-estrutura. Para delimitar as áreas urbanas que não cumprem a função social deve ser contemplada a demanda social e cultural. Por exemplo, se existe uma área urbana situada numa região da cidade com infra-estrutura que permite a intensificação do uso do solo, e existe uma demanda para usar esta área para habitação popular, esta demanda não é econômica, mas social, pois atenderá o interesse social da população de baixa renda de obter uma moradia com infra-estrutura e serviços urbanos disponíveis. Vamos supor outro exemplo, no qual uma área urbana situada na região do centro de uma cidade tenha uma grande concentração de imóveis destinados para estacionamentos, prédios, armazéns e galpões fechados ou abandonados e, por outro lado, exista uma demanda para usar esta área para habitação social destinada a população moradora de cortiços e de rua, bem como uma demanda cultural para destinar parte desses imóveis em centros e espaços culturais. Em razão da comprovação desta demanda social e cultural, o Plano Diretor poderá delimitar está área urbana como subutilizada, em razão de concentrar prédios, galpões e armazéns fechados, e destiná-la primordialmente para fins de habitação de interesse social. A demanda social e cultural para a utilização de áreas urbanas deve ser incorporada no Plano Diretor, especialmente como critério para considerar se um imóvel urbano se caracteriza como um imóvel subutilizado, de modo que as áreas onde exista uma concentração de imóveis nesta situação sejam delimitadas no Plano Diretor para fins de aplicação da edificação ou utilização compulsória. Na situação prevista no inciso I do § 1° do artigo 5° do Estatuto, no qual considera-se subutilizado o imóvel cujo aproveitamento seja inferior ao mínimo definido no Plano Diretor para a propriedade urbana atender a sua função social, será suficiente que o Poder Público exija do proprietário a utilização da propriedade no potencial mínimo de uso fixado no Plano, sem que haja a necessidade de ser feito algum tipo de parcelamento ou edificação.

Delimitação das Áreas Urbanas que não atendem a Função Social Matéria Obrigatória do Plano Diretor O Município que tem a obrigação de ter um Plano Diretor e possui áreas urbanas que não estão cumprindo uma função social, também tem a obrigação de identificar e delimitar estas áreas no Plano, como dispõe o artigo 42 do Estatuto da Cidade. A conclusão é que o Município somente executará uma política urbana que assegure o pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade e da função social da propriedade, a partir do Plano Diretor, se forem definidas as áreas que não atendem a função social da propriedade. Dessa forma, a delimitação destas áreas urbanas nos termos do inciso I do artigo 42 do Estatuto da Cidade, é conteúdo obrigatório do Plano Diretor.

Critérios para o Direito de Preempção O Plano deve definir uma escala de prioridade para o exercício do direito de preempção. Nos termos do §1° do artigo 25 do Estatuto da Cidade, a lei municipal baseada no Plano Diretor delimitará as áreas em que incidirá o direito de preempção.

Ver a análise sobre o direito de preempção no item instrumentos de indução do desenvolvimento urbano.

Critérios para a Outorga Onerosa do Direito de Construir Para o Município utilizá-la, nos termos do artigo 28 e 29 do Estatuto da Cidade, cabe ao Plano Diretor: fixar as áreas nas quais o direito de construir poderá ser exercido acima do coeficiente de aproveitamento básico; definir os limites máximos a serem atingidos pelos coeficientes de aproveitamento, considerando a proporcionalidade entre a infra-estrutura existente e o aumento de densidade esperado em cada área; fixar áreas nas quais poderá ser permitida alteração de uso do solo, mediante contrapartida a ser prestada pelo beneficiário (por analogia, definir o limite máximo de alteração do uso do solo). O Plano Diretor poderá fixar coeficiente de aproveitamento básico único para toda a zona urbana, ou diferenciado, para áreas específicas dentro da zona urbana. Ver a análise sobre a outorga onerosa do direito de construir no item instrumentos de indução do desenvolvimento urbano.

Critérios para as Operações Urbanas Consorciadas O Plano Diretor também poderá definir quais são as áreas urbanas na cidade que poderão estar sujeitas as operações urbanas, que posteriormente deverão ser delimitadas por lei municipal. Ver a análise sobre as operações urbanas consorciadas no item instrumentos de indução do desenvolvimento urbano.

Critérios para a Transferência do Direito de Construir Cabe ao Plano Diretor definir os critérios para a aplicação da transferência do direito de construir, no sentido de definir em que regiões da cidade e em que áreas urbanas este instrumento poderá ser aplicado. Ver a análise sobre a transferência do direito de construir no item instrumentos de indução do desenvolvimento urbano.

Critérios para o Estudo de Impacto de Vizinhança O artigo 36 estabelece que cabe à lei municipal definir os empreendimentos e atividades privados ou públicos em área urbana que dependerão de elaboração de estudo de impacto de vizinhança, o que poderá ser regulamentado pelo Plano Diretor. Ver a análise sobre o estudo de impacto de vizinhança no item instrumentos de gestão democrática da cidade.

Critérios para a Regularização Fundiária O Plano Diretor pode delimitar as áreas urbanas que sejam passíveis da aplicação do Usucapião Urbano e da Concessão Especial de Uso para Fins de Moradia, como Zonas Especiais de Interesse Social, com o objetivo de atender a diretriz da política urbana prevista no artigo 2°, inciso XIV, da regularização fundiária e urbanização de áreas ocupadas pela população de baixa renda mediante o estabelecimento de normas especiais de uso e ocupação do solo e edificação, consideradas a situação sócio-econômica da população e as normas ambientais.

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Como a diretriz da política urbana é promover a regularização fundiária e urbanização das áreas ocupadas por população de baixa renda, a faculdade do Poder Público de promover a remoção da população e de destinar a moradia em outro local prevista no artigo 5° da Medida Provisória, devem ser entendidas como exceções definidas no Plano Diretor por ser o instrumento constitucional da política urbana. Para evitar lesão ao direito da população que tem o direito à moradia nos termos da medida provisória, o Plano Diretor deve definir quais são as áreas urbanas nas quais o Poder Público poderá exercer esta faculdade de assegurar à moradia em outro local. O Plano Diretor poderá, ainda, prever a constituição de um plano habitacional com recursos do orçamento municipal destinado para sua implementação. Ver a análise sobre o Usucapião Urbano, Concessão Especial de Uso para Fins de Moradia e Zonas Especiais de Interesse Social no item instrumentos de regularização fundiária.

Aplicabilidade da Lei Municipal Específica As normas urbanísticas definidoras das exigências para o adequado aproveitamento da propriedade urbana, devem ser instituídas por uma lei municipal específica (artigo 182, parágrafo 4º), não se confunde com o Plano Diretor, que contém as linhas mestras e os crítérios para a propriedade urbana atender a sua função social. Por exemplo o Plano Diretor, ao delimitar uma área urbana como subutilizada, pode determinar que o uso desta área deve ser prioritário e intensificado para fins de habitação popular. Por sua vez a lei municipal específica, deve detalhar como os proprietários desta área urbana devem destinar e utilizar usas propriedades para fins de habitação popular. Esta lei específica, somada com o Plano Diretor, pode ser compreendida como um plano urbanístico pertencente à categoria dos chamados planos especiais, planos particularizados. Por ser um plano urbanístico especial, suas normas são vinculantes para a administração e os particulares. Em razão do Plano Diretor dispor sobre as regras gerais de uso e ocupação do território da cidade e definir de forma específica os critérios para o uso social da propriedade urbana, a lei municipal específica em grandes cidades pode dispor com maior detalhamento das regulamentações locais de uma área urbana para o Plano Diretor ser executado. Essa compreensão se fundamenta no próprio dispositivo constitucional que menciona a necessidade de lei específica para área incluída no Plano Diretor, portanto delimita a abrangência dessa lei municipal específica para um espaço físico-territorial definido no Plano Diretor. Com base nas medidas e exigências estabelecidas no Plano Diretor e posteriormente detalhadas na lei municipal específica, será possível verificar se a propriedade urbana atende concretamente ou não à sua função social. Para tanto, é necessário que a lei municipal específica estabeleça um prazo para o cumprimento dessas exigências. Essas medidas e exigências são vinculantes para os particulares, portanto obrigatórias para os proprietários de imóveis urbanos. O descumprimento das exigências previstas na lei municipal específica é o requisito necessário para o poder público municipal poder aplicar os instrumentos previstos no parágrafo 4º do artigo 182.

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