Direito civil - contratos - clausulas especiais de compra e venda

Direito civil - contratos - clausulas especiais de compra e venda

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Cláusulas ou pactos adjetos à compra e venda

São (i) pactos acessórios, (ii) em regra condicionais ou modais e (iii) que ampliam o

poder de contratar. O CC/02 prevê os seguintes pactos adjetos: retrovenda; venda a contento ou

sob prova; preempção convencional; venda com reserva de domínio; e venda sobre documento.

Discute-se se esse rol é taxativo. Se o rol não for taxativo, ainda poderiam ser utilizados

os pactos previstos no CC/16, quais sejam, pacto comissório e pacto de melhor comprador. Para

o professor, o rol é taxativo e esses outros dois pactos são potestativos, de forma que não

podem mais existir. Só serão válidos aqueles que já foram firmados antes da entrada em vigor

do novo CC.

Retrovenda

A retrovenda é uma cláusula do contrato de compra e venda que estabelece que o

vendedor tem o poder de readquirir o seu imóvel junto ao comprador ou junto a qualquer terceiro,

restituindo o preço pago, as despesas e as benfeitorias necessárias.

A retrovenda, além de cláusula potestativa pura, também é um direito real, pois configura

uma propriedade resolúvel. O comprador é proprietário resolúvel do bem, porque pode sofrer a

perda da coisa; o vendedor é o proprietário reivindicante, pois pode reivindicar aquele imóvel

específico. O prazo para tanto é decadencial de 3 anos, nunca podendo ser ampliado.

Os efeitos da retrovenda são:

a) para o comprador: poderes de usar, fruir e dispor do bem (alienando ou gravando).

Além disso, sendo possuidor de boa-fé, tem direito à indenização pelas benfeitorias necessárias

apenas, perdendo as úteis e as voluptuárias, exceto se tiver autorização expressa.

b) para o vendedor (proprietário reivindicante): tem direito de seqüela da coisa, que

exercerá por meio da ação reivindicatória.

O prazo da ação reivindicatória é decadencial de 3 anos (é especial, pois em regra as

ações reivindicatórias são imprescritíveis).

Além disso, o vendedor pode propor ação consignatória (art. 506) se o comprador se

recusar a receber o preço pelo resgate (preço, despesas e benfeitorias necessárias).

O réu terá direito de retenção pelas benfeitorias necessárias.

Esse direito de seqüela é absoluto?

O pacto de retrovenda não é absoluto. Atualmente, só é possível trazer o bem de volta

se o pacto constar da matrícula, ao contrário do que ocorria na vigência do CC/16.

Por outro lado, trata-se de direito amplo, pois ao exercer a seqüela o vendedor retira

todos os ânus reais da coisa, exceto tributos e despesas condominiais.

Existe direito de cessão da retrovenda, ou seja, o vendedor pode alienar o poder real de

retroadquirir a um terceiro. Isso torna o direito de retrovenda absolutamente impessoal na

vigência do atual do código.

Compra e venda a contento ou sujeita à prova

É aquela que só se consuma com a satisfação do comprador, ou seja, tem uma cláusula

de satisfação. Em regra, recai sobre bens móveis.

Sua natureza jurídica é discutida. Discute-se se é cláusula puramente potestativa. Para o

professor é, porque se sujeita ao mero arbítrio da parte. Portanto, o pacto é pura cláusula

potestativa. Além disso, é cláusula suspensiva do negócio, que só está perfeito quando a

cláusula é satisfeita.

Até verificar a sua satisfação, o comprador é comodatário da coisa e o vendedor é seu

proprietário. Esse pacto pode ser incluído no contrato como condição resolutiva? O CC/16

permitia isso. Todavia, no silêncio do novo código, deve-se entender que não é possível. A

cláusula resolutiva é abusiva.

Quanto aos efeitos, a responsabilidade do comprador é relativa até a perfeição do

negócio, porque ele não responde pelo caso fortuito ou força maior. Só responde por usa

desídia.

O comprador deve ser expressamente notificado da perfeição do negócio. Essa

notificação pode estar inserida no próprio contrato, que fixa o prazo de reflexão.

Se se tratar de condição resolutiva, o contrato gera o efeito do comprador ser

proprietário e a sua responsabilidade ser absoluta. É isso que se busca evitar. Por essa razão é

que o professor entende que isso não é possível.

Na relação de consumo temos venda a contento em duas situações: fora do

estabelecimento comercial e por costume quando se tratar de datas festivas. Nesse caso,

discute-se se seria condição suspensiva ou resolutiva. A questão é polêmica.

Venda sujeita à prova

É aquela na qual o comprador tem direito de constatar as qualidades do objeto, após o

que o negócio estará perfeito. Não é cláusula puramente potestativa.

O vendedor pode imputar o objeto ao comprador sempre que o objeto tiver as

qualidades provadas. Portanto, aqui o vendedor tem uma defesa, ao contrário do que ocorre na

compra e venda a contento.

Preempção

A preempção convencional é o direito de preferência pelo qual o vendedor aliena o bem

ao comprador, mas estabelece que na hipótese de venda a terceiros terá que ser comunicado

para equiparar o preço.

Essa cláusula estabelece duas condições: se você quiser vender e se eu puder

equiparar o preco. Portanto, depende de dois eventos futuros e incertos.

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