Novo Zoneamento do Município de São Paulo

Novo Zoneamento do Município de São Paulo

(Parte 4 de 6)

Subdivisão Industrial

As indústrias têm, assim, uma subdivisão própria, de quatro categorias, também tendo como referência o tipo de atividade, os aspectos ambientais decorrentes do processo produtivo utilizado e sua relação com os demais usos. São os seguintes tipos: compatíveis, toleráveis, incômodos e especiais. Os compatíveis (Ind-1a) e os toleráveis (Ind-1b) estão enquadrados nos usos nR1 e nR2, respectivamente, e podem ser instalados na Zona Mista.

Uma oficina de costura ou uma fábrica de materiais para escritório feitos de papelão, por exemplo, podem conviver com outros imóveis residenciais e são admitidas até em vias locais, por isso são consideradas compatíveis. Por sua vez, uma indústria de calçados, desde que não seja de grande porte, não apresenta grande incômodo e pode ser tolerada pelo uso residencial, classificando-se como Ind-1b.

Já as indústrias incômodas, como tecelagens e gráficas, estão enquadradas no uso

Ind-2 e são permitidas apenas na Zona Predominantemente Industrial (ZPI). A quarta categoria refere-se às indústrias que são proibidas na cidade e enquadram-se no uso industrial especial Ind-3, cuja listagem consta do projeto de lei.

Centros Regionais: Fortalecimento e Reprodução do Desenvolvimento pela Cidade

Uma das maneiras encontradas para dinamizar e estruturar o desenvolvimento urbano é o enquadramento de centros regionais e de bairro e de corredores comerciais existentes ou com esse potencial, em Zonas Centralidade Polar - ZCP, ou Linear - ZCL. Nessas áreas procura-se estimular a implantação dos usos não residenciais, comércio e serviços, bem como de indústrias consideradas "leves e limpas", reduzindo sua ocorrência em áreas predominantemente residenciais.

A ZCP é definida como uma porção de território que possa concentrar o comércio e os serviços de uma região, onde predominam esses usos sobre o residencial, como o Largo 13 de Maio, na Subprefeitura de Santo Amaro, por exemplo. A ZCL caracteriza-se também pela predominância de usos não residenciais, porém ao longo de vias, constituindo-se em eixos de comércio e serviços, como as avenidas Brigadeiro Faria Lima, Angélica e Brigadeiro Luís Antônio, dentre outras.

Na Macrozona de Estruturação e Qualificação Urbana, a Zona Centralidade Polar ou

Linear é classificada em dois tipos: novas centralidades (ZCPa e ZCLa) e centralidades já existentes (ZCPb e ZCLb), que diferem entre si apenas quanto aos coeficientes de aproveitamento básico e máximo que podem ser utilizados. A ZCPa prevê que as construções utilizem o coeficiente de aproveitamento gratuito 1 e que a área máxima do imóvel possa variar de 1 até 2,5 vezes a área do lote, mediante compra da área adicional ao coeficiente gratuito ou transferência de potencial construtivo de um outro imóvel. A ZCPb tem como objetivo um adensamento construtivo maior, e estabelece coeficiente básico (gratuito) de 2 vezes a área do lote e máximo de até 4 vezes.

Os Planos Regionais Estratégicos das Subprefeituras (PREs) delimitaram as Zonas

Centralidade em locais com potencial para abrigar os tipos de uso citados ou onde já existiam concentrações de empreendimentos comerciais (como um shopping ou um supermercado), equipamentos públicos de grande movimento (um hospital, por exemplo), ou locais de encontro. Também foram classificadas como Zonas Centralidade regiões onde se pretende incentivar a dinamização de pólos com essas características.

Comércio e Serviço Local

Nos trechos de vias que atravessem ou circundem as Zonas Exclusivamente

Residenciais (ZER), a Zona Centralidade Linear é classificada em outros dois tipos, ZCLz-I e ZCLz-I, que diferem apenas quanto às atividades permitidas nos lotes e imóveis

SERVIÇOS PESSOAIS Cabeleireiros e outros tratamentos de beleza (inclusive para animais domésticos)

Adega Padaria, panificadora sem utilização de forno a lenha

Quitanda, frutaria Quitutes, doces e bombons

LISTAGEM DE ATIVIDADES PERMITIDAS NA ZCLz - I e ZCLz - I 1. ATIVIDADES PERMITIDAS NA ZONA CENTRALIDADE LINEAR ZCLz-I:

Antiquários Farmácia, drogaria, perfumaria e cosméticos Jornais e revistas

Móveis, tecidos e objetos de decoração e presentes Show room, exceto show room de motocicletas

LOCAIS PARA EXPOSIÇÕES Espaços e edificações para exposiçõesMuseus, Pinacotecas, Galerias de artes plásticas

Agência de correios e telégrafosAgência telefônica Delegacia de polícia

Asilo Casas de repouso ou geriatria Conventos/ Mosteiros/ Seminários com locais de reunião até 100 lugares Pensionatos Pensões

Centro de Diagnósticos, laboratório de análises clínicas Consultórios, clínicas dentárias e médicas sem internação Consultórios, clínicas veterinárias sem internação

Agências bancárias, de câmbio e de turismo Escritórios administrativos, sem operação de venda de mercadorias de: firmas, empresas, representação, publicidade e propaganda Escritórios de Profissionais liberais, técnicos ou universitários. Escritórios de: financeiras, imobiliárias e departamentos imobiliários de empresas construtoras, corretoras de imóveis, corretoras de seguros, administradoras de bens e incorporadoras Escritórios de: projetos, auditoria, consultoria e assessoria, consulados e representações diplomáticas Estacionamento de veículos Estúdios fotográficos

SERVIÇOS SOCIAIS Creche, Orfanato, Parque Infantil

BibliotecasEducação pré-escolar Escola de línguas e Informática com frente para essas vias. Nestas zonas os usos não-residenciais de incomodidade e densidade baixas, passíveis de conviverem com o uso residencial, são definidos de modo cuidadoso, de forma a incluir aquelas atividades necessárias a sustentabilidade dos bairros residenciais ou o atendimento à cidade de forma especializada e seletiva. No primeiro caso, são permitidos alguns tipos de comércio, serviços ou usos institucionais, enquanto no segundo só são previstos alguns tipos de serviços ou usos institucionais cuja listagem faz parte da lei.

Nessas zonas, o coeficiente de aproveitamento básico e máximo dos lotes é igual a 1 (ou seja, as construções não poderão ser maiores do que a área do terreno) e a altura das edificações não pode ultrapassar os 10 metros. Como exemplos dessas centralidades temos a Alameda Gabriel Monteiro da Silva (Subprefeitura de Pinheiros) e a Avenida Pacaembu (Subprefeituras da Sé e da Lapa), entre outras.

Na Macrozona de Proteção Ambiental as áreas já ocupadas pelas atividades de comércio, serviços e institucionais foram definidas também como Zonas Centralidade Polar e Linear de Proteção Ambiental - ZCPp e ZCLp respectivamente, com o limite de 15 metros de altura para as edificações. Esse foi o instrumento adotado para preservar e proteger a qualidade de vida e o meio ambiente natural nessas áreas, reconhecendo os centros de bairro existentes. Na Subprefeitura de Campo Limpo, como exemplo, a Estrada de Itapecerica e a Estrada de Campo Limpo consideradas corredores de penetração, foram enquadradas como ZCLp.

Zona de Centralidade Linear ( ZCLz - 1)

Agências bancárias, de câmbio e de turismo Escritórios administrativos, sem operação de venda de mercadorias de: firmas, empresas, representação, publicidade e propaganda. Escritórios de: financeiras, imobiliárias e departamentos imobiliários de empresas construtoras, corretoras de imóveis, corretoras de seguros, administradoras de bens e incorporadoras Escritórios de: projetos, auditoria, consultoria e assessoria, consulados e representações diplomáticas Estacionamento de veículos Estúdios fotográficos

Asilo,Casas de repouso ou geriatriaConventos/ Mosteiros/ Seminários com locaisde reunião até 100 lugares Pensionatos/ Pensões

Centro de Diagnósticos, laboratório de anális-es clínicas Consultórios, clínicas dentárias e médicas sem internação

LOCAIS PARA EXPOSIÇÕES Espaços e edificações para exposiçõesMuseu, Pinacoteca, Galerias

2. ATIVIDADES PERMITIDAS NA ZONA CENTRALIDADE LINEAR ZCLz - I:

ZLCz - 1 ZER - 1

Coeficiente de Aproveitamento e Uso do Solo

O PDE estabeleceu novas regras para o aproveitamento do solo e proporção das construções em relação à área do terreno, criando coeficientes de aproveitamento básicos (gratuitos), mínimos (para garantir que o imóvel não seja subutilizado e cumpra sua função social, como prevê o Estatuto da Cidade) e máximos (mediante pagamento de outorga onerosa ou transferência de potencial construtivo de um outro imóvel). Baseada no conceito do solo criado, a outorga onerosa parte do princípio de que, para ter um imóvel de área construída superior à própria área do terreno, o empreendedor pague uma contrapartida ao poder público, que lhe dá o direito de usar o espaço aéreo e adquirir os metros quadrados adicionais, até o limite estabelecido na lei.

Os recursos auferidos vão para o Fundo de Desenvolvimento Urbano - FUNDURB, criado pela lei do Plano Diretor Estratégico, e somente poderão ser utilizados em melhorias para a cidade como investimentos em habitação, infra-estrutura viária e de transportes e em ações necessárias para recuperação do meio ambiente. Este mecanismo de financiamento das cidades criado pela Lei Federal - Estatuto das Cidades em 2001, foi regulamentado pela primeira vez na cidade de São Paulo.

Cada tipo de zona tem coeficientes de aproveitamento próprios, de acordo com as características da área. Em toda a cidade, existem dois tipos de coeficientes de aproveitamento básicos (1 e 2 vezes a área do lote) e quatro coeficientes de aproveitamento máximos (1, 2, 2,5 e até 4 vezes a área do terreno). Esses valores foram fixados pelo Plano Diretor Estratégico (PDE) e pelos Planos Regionais Estratégicos das Subprefeituras (PREs), que estabeleceram os limites máximos desses coeficientes, sempre observando as regras gerais definidas pelo PDE, e não alteraram os limites básicos. Com isso, o poder público tem como equilibrar melhor a ocupação do território e tornar a verticalização (construção de prédios) mais harmônica com as características de cada bairro.

Para citar exemplos, a Zona Exclusivamente Residencial (ZER) e as Zonas Mistas de

Baixa Densidade (ZM-1) e de Proteção Ambiental (ZMp) têm níveis de coeficiente básico e máximo iguais a 1, pois são áreas onde se pretende restringir ao máximo o adensamento construtivo e a altura dos imóveis. Já nas Áreas de Intervenção Urbana (AIU) - que tem por objetivo desenvolver centros regionais ou de bairro ou áreas no entorno

de linhas e estações de metrô e trem, entre outras possibilidades - ou de desenvolvimento urbano por meio de Operações Urbanas Consorciadas, entre outras, criadas para incentivar a ocupação e o adensamento das regiões sub-utilizadas o coeficiente de aproveitamento máximo poderá chegar até 4 vezes a área do terreno.

Já na Macrozona de Proteção Ambiental onde o objetivo é proteger e preservar o meio ambiente, controlando a urbanização, não é permitida a outorga onerosa.

Edificações, Normas mais Flexíveis

Para combater o engessamento da cidade resultante das normas anteriores, uma das principais inovações da nova legislação é dissociar as regras de uso das regras da edificação. Pela lei anterior, casas e estabelecimentos comerciais ou de serviços tinham limites de recuos diferentes (distância entre as paredes da construção e os limites do lote), dificultando a utilização do imóvel para uso diferente do inicialmente projetado e resultando, em vários casos, no abandono do imóvel tornando-se um dos principais obstáculos à renovação do uso das edificações e um dos fatores responsáveis pelo alto índice de imóveis irregulares na cidade.

Os valores fixos para recuos laterais e de fundos foram eliminados e passaram a ser proporcionais à altura das edificações a partir de 6 metros, porque grande parte das construções da cidade são sobrados geminados que não ultrapassam essa altura. O mínimo de 5 metros de recuo de frente, entretanto, foi mantido, para reservar a área para estacionamento de veículos. Assim, os afastamentos necessários à ventilação e iluminação dos cômodos das edificações, que já são regulados pelo Código de Obras e Edificações, ganham um aliado no novo zoneamento que dá maior liberdade de projeto e possibilita uma implantação no terreno mais eficiente para essa finalidade, pois sem a exigência de recuos laterais e de fundos fixos será possível orientar a implantação da edificação aproveitando a melhor insolação possível em cada terreno.

Altura (3,0 m altura piso a piso)

Andares Nova LeiLei AnteriorAfastamentos para iluminação e ventilação conforme o Código de Obras

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