Baixe Dto Civil - ARRAS e outras Notas de estudo em PDF para Direito Civil, somente na Docsity! ARRAS, CONTRATOS PRELIMINARES E PROMESSAS DE COMPRA E VENDA Eduardo de Assis Brasil Rocha Advogado, Procurador Federal Vice-Diretor da FADISMA Professor da UFSM Fone: (55) 220-2500 eduardo@fadisma.com.br 1.- Das Arras. Pela sistemática do antigo Código Civil, as arras representavam um sinal, uma prova concreta, dada por um dos contratantes ao outro, com a finalidade de tornar obrigatório o ajuste final. Neste sentido era a redação do Art. 1.094: “O sinal, ou arras, dado por um dos contratantes firma a presunção de acordo final, e torna obrigatório o contrato.”. Portanto, as arras não representavam um negócio jurídico propriamente dito, mas apenas o compromisso de sua realização futura. As arras podiam ser dadas em dinheiro ou qualquer outra coisa. Quando em dinheiro presumiam-se como princípio de pagamento. Pela sistemática do novo Código Civil (NCC)1, as arras ainda continuam sendo apenas um sinal, uma prova concreta, dada em dinheiro ou outro bem móvel, por um dos contratantes ao outro, mas agora para tornar obrigatória a execução do contrato e não mais a sua formação. Podiam e ainda 1 Lei nº 10.406, de 10.01.2002, com vigência a partir de 11.01.2003. 2 podem ser dadas para garantir a execução de quaisquer negócios jurídicos onerosos, uma vez que a doutrina e a jurisprudência dominantes, inclusive do STJ, não têm admitido as promessas de negócios gratuitos2. Neste sentido, é a redação dos Art. 417 do NCC: “Se, por ocasião da conclusão do contrato, uma parte der à outra, a título de arras, dinheiro ou outro bem móvel, deverão as arras, em caso de execução, ser restituídas ou computadas na prestação devida, se do mesmo gênero da principal.”. Portanto, a partir do novo Código Civil, as arras deixam de ser um compromisso quanto à formação de um futuro negócio jurídico, para serem um compromisso do cumprimento e execução do ajuste contratual. Assim, as arras serão dadas quando da realização do negócio e não mais anteriormente a sua formação. Não se confundem com a cláusula penal, prevista nos Arts. 408 a 416 do NCC, pois na cláusula penal apenas há o ajuste de uma cominação na hipótese de inadimplemento contratual; enquanto nas arras, já há a entrega do dinheiro ou de um bem móvel, por ocasião da feitura do contrato, como garantia da execução do ajuste, devendo ser devolvidas ou computadas quando do cumprimento do negócio. Não há exigência de formalização especial das arras, mas é de todo conveniente que seja inserida no próprio instrumento do negócio que se busca garantir a execução. Não se recomenda a forma verbal em razão da natural dificuldade de comprovação dos ajustes não escritos. 2 Neste sentido, vide RDI 47/259 (STJ), RJTJRGS 189/41. 5 Não concluído o contrato definitivo, o Art. 464 NCC prevê o suprimento da vontade não emitida pelo contratante que se obrigou a realizar o contrato definitivo4, sendo isto possível5. O contrato preliminar, contendo todos os requisitos essenciais ao contrato a ser celebrado, poderá ser registrado no Cartório de Imóveis, se versando sobre bem imóvel, conforme dispõe o parágrafo único do Art. 463 do NCC. Não versando sobre bens imóveis, poderá ser registrado perante o Cartório de Títulos e Documentos. O Código de Processo Civil traz instrumentos processuais para a efetivação concreta do cumprimento definitivo do contrato preliminar6. O Código de Defesa do Consumidor (CDC), para as relações de consumo, também prevê instrumentos processuais para o cumprimento de obrigações de fazer7. 3.- Das Promessas de Compra Venda. Contrato preliminar, específico para a realização de uma futura compra venda, que foi introduzido no Direito Brasileiro através do Decreto- Lei nº 58, de 10.12.37. Posteriormente, o instituto também passou a ser regido pela Lei nº 6.766, de 12.12.79. 4 Art. 464 NCC – Esgotado o prazo, poderá o Juiz, a pedido do interessado, suprir a vontade da parte inadimplente, conferindo caráter definitivo ao contrato preliminar, salvo se a isto se opuser a natureza da obrigação. 5 A questão da “possibilidade” será examinada mais adiante, no tema sobre a inexecução das promessas de compra e venda. 6 Art. 461 e seus §§, bem como Arts. 639, 640 e 641. 7 Art. 84 e seus §§. 6 Com o novo Código Civil, os Arts. 1.417 e 1.418, igualmente, passaram a reger a matéria8. Portanto, no que se refere às promessas de compra e venda, ainda vigoram os seguintes regimes jurídicos: a) Imóveis loteados: Lei nº 6.766, de 12.12.79 (Lei do Parcelamento do Solo Urbano). Disciplinam as promessas de compra e venda provenientes da primeira alienação de imóveis oriundos de parcelamentos do solo urbano, feitas pelo loteador ou desmembrador, com finalidade empresarial. São empreendimentos e negócios sujeitos à incidência do Código de Defesa do Consumidor (Lei nº 8.078, de 11.09.1990). Sempre irrevogáveis e irretratáveis. b) Imóveis não loteados: Ainda estão regidos pelo Decreto-Lei nº 58, de 10.12.37. São todas as demais alienações imobiliárias, incluindo as decorrentes do parcelamento do solo rural. Podem prever o arrependimento e estarem, ou não, sujeitos ao Código de Defesa do Consumidor (CDC). c) Quanto às disposições do NCC (Art. 1.417 e Art. 1.418): Somente têm a finalidade de estipular expressamente a natureza de direito real das promessas de compra e venda, uma vez registradas no Cartório de Imóveis, bem como reiterar a possibilidade de adjudicação compulsória, caso não outorgada a escritura definitiva de compra e venda. 8 Questão sujeita a discussões, diz respeito a se saber se as legislações anteriores, que disciplinavam as promessas de compra e venda, estariam revogadas em face do novo Código Civil. S.m.j. entendemos que não, uma vez que harmonicamente ainda podem conviver em conjunto, uma vez que não são incompatíveis entre si. 7 4.- Dos requisitos dos Contratos de Promessa de Compra e Venda: • Sujeitos: No plano da existência, são o promitente vendedor e o promitente comprador, que devem ter a qualificação completa (nome, estado civil, profissão, residência e inscrição no CPF/MF, se pessoa física). Trata-se do exame da personalidade jurídica dos contratantes. Se pessoa jurídica deve ser verificada a razão social e a regular constituição da mesma, na forma dos seus atos constitutivos9, sua sede e foro e inscrição no CNPJ. Quanto ao plano da validade, devem ser verificadas a capacidade da pessoa física e a devida presentação da pessoa jurídica10. Os incapazes devem ser representados ou assistidos, necessitando autorização judicial (alvará) para a hipótese de serem promitentes vendedores. O espólio, a massa falida, a massa concordatária, a herança jacente e a herança vacante também necessitam de alvará judicial para alienarem patrimônio11. O condomínio especial não tem personalidade jurídica12. 9 Sobre as espécies de sociedades e o Direito de Empresas no Novo Código Civil, vide artigo de Graciano Pinheiro de Siqueira, publicado in RDI 54/205 10 Os Arts. 1.010 e 1.072 do NCC prevêem a possibilidade dos contratos sociais estipularem que os negócios das sociedades sejam deliberados por maioria de votos dos sócios, quando, então, deverá ser observada esta autorização. 11 O espólio, a massa falida e a massa concordatária podem alienar e adquirir bens, pois embora não possuam personalidade jurídica, possuem capacidade processual de administração patrimonial. 12 Quanto ao condomínio edilício, o entendimento majoritário é que o mesmo não pode alienar e adquirir bens, pois além de não possuir personalidade jurídica, também não possui capacidade processual de administração patrimonial. No entanto, vale a pena referir a existência de recente e bem fundamentada decisão proferida pelo Dr. Venício Antonio de Paula Salles, Juiz de Direito da 1ª Vara de Registros Públicos de São Paulo, publicada na RDI 55/372, na qual o mesmo sustenta a possibilidade dos condomínios edilícios adquirirem bens imóveis, com embasamento em argumentos de “conteúdo social, possibilidade de capacidade postulatória, direito comparado e de operacionalidade, especialmente após o novo Código Civil”. Sobre o tema, vide também decisão publicada no BDI 08/02p. 29. 10 a) O título de propriedade do loteador poderá ser substituído pelo mandado de imissão de posse provisório em processo de desapropriação, a favor do Poder Público (Art. 18, § 4º da Lei 6.766/79); b) Os lotes poderão ser transferidos por cessão de posse, pelo Poder Público, através de instrumento particular (Art. 26, § 3º da Lei 6.766/79); c) Com o registro da sentença definitiva de desapropriação, a imissão de posse converter-se-á em propriedade e as cessões aos adquirentes de lotes converter-se- ão em compromissos de compra e venda (Art. 26, § 5º da Lei 6.766/79). d) Os compromissos de compra e venda dos adquirentes, servirão como título para registro da propriedade, quando acompanhados da prova da quitação (Art. 26, § 6º da Lei 6.766/79). e) São considerados de interesse público os parcelamentos vinculados a planos ou programas habitacionais, de iniciativa dos Municípios ou entidades autorizadas por lei, bem como as regularizações de parcelamentos ou assentamentos, devendo ser exigida a documentação mínima pelo Cartório de Imóveis (Art. 53-A e § único da Lei 6.766/79). Deve ser observada, ainda, a não inclusão de cláusulas consideradas abusivas, na hipótese da promessa de compra e venda estar regida pelo CDC, consoante Art. 51 da Lei nº 8.078/9017. Dentre as cláusulas consideradas abusivas devem ser lembradas: aquelas que estabeleçam a perda total ou desproporcional das prestações pagas pelo consumidor; estabeleçam sanções somente em desfavor do consumidor; impeçam, restrinjam ou afastem a aplicação das normas do CDC; estabeleçam a devolução de 17 Vide, neste sentido, as Portaria nºs nº 04, de 16.03.98; nº 14, de 23.06.98; nº 03, de 22.03.99; nº 03, de 15.03.01; e nº 05, de 28.08.02, todas da Secretaria de Direito Econômico do Ministério da Justiça, que enumeram diversas cláusulas consideradas abusivas frente ao Código de Defesa do Consumidor. Recomendamos também a leitura de excelentes artigos doutrinários sobre o controle registral das cláusulas contratuais, publicados in RDI 39/56, RDI 47/159, RDI 49/81 e RDI 52/61. Contra este controle registral, vide artigo publicado in RDI 47/67. 11 prestações sem correção monetária; estabeleçam juros capitalizados nas prestações; estabeleçam juros moratórios superiores a 2%; dentre outras. Por fim, questão que ainda deverá ser enfrentada e reiterada, diz respeito à obrigatoriedade do registro da promessa de compra e venda, a fim de que a mesma produza um direito real. Não registrada a promessa de compra e venda, a mesma somente produzirá um direito pessoal, de cunho obrigacional entre as partes contratantes. • Coisa: É o conteúdo da prestação. É o bem imóvel que será compromissado. Importante deixar claro se a transação será “ad corpus” (pelo corpo da coisa) ou “ad mensura” (pela medida específica da coisa), na forma do Art. 500 do NCC. • Preço: É a contraprestação do negócio. Deve ser fixada em dinheiro, com pagamento normalmente feito a prazo. A forma de pagamento poderá ser em coisa (promessa de dação ou dação em pagamento). Aqui se incluem as promessas de dação em pagamento de área futura, a ser construída em terreno de outrem, a quais dependem do prévio registro da incorporação no Cartório de Imóveis18. 18 Este negócio também poderá ser feito através de promessa de permuta de terreno por acessão a ser construída futuramente, dependendo também do prévio registro da incorporação no Cartório de Imóveis. 12 Poderá ser feita a forma de pagamento também em títulos de crédito “pro soluto”, que são o pagamento em si, desvinculados do negócio; ou “pro solvendo”, que apenas representam e são uma garantia do pagamento, vinculada ao negócio19. O preço não poderá ser fixado em ouro ou moeda estrangeira20, orientação confirmada pelo Art. 318 do novo Código Civil. É possível a correção monetária do preço, por indexadores livremente adotados pelas partes, sendo que existem decisões permitindo a utilização do CUB apenas até a conclusão da obra21. Podem ser utilizados índices alternativos de correção monetária22. A legislação que vigorava23, somente permitia a correção monetária a cada 12 meses. Era possível, no entanto, a cobrança do chamado “resíduo inflacionário mensal”, a cada 12 meses, nos contratos com prazo de vigência acima de 36 meses, que tinham por objeto a produção de bens para entrega futura24. No entanto, pelo novo Código Civil25, fica autorizada a chamada “cláusula de escala móvel”, inclusive mensal. 19 Vide a respeito acórdão publicado in BDI 16/03p.25. 20 Decreto-Lei 857, de 11.09.69, e Lei nº 8.880, de 27.05.94, com orientação pacífica da 3ª e 4ª Turmas do STJ, tanto no que diz respeito ao preço, como a sua correção monetária. 21 Neste sentido, vide COAD 73068 (STJ), BDI 08/96p. 9 e p. 21, COAD 89425 (STJ), COAD 99467, COAD 93521 (STJ). 22 Neste sentido, vide BDI 12/94p.14 (STJ), COAD 69458. 23 Lei nº 10.192, de 14.02.2001 (Art. 2º, § 1º) – dispõe sobre medidas complementares ao Plano Real. 24 Lei nº 10.192, de 14.02.2001 (Art. 2º, §§ 4º, 5º e 6º), cujos §§ teriam vigência até 11.10.2001, por força do Decreto nº 3.627, de 10.10.2000. Os §§ 5º e 6º foram revogados pela MP nº 2.223, de 04.09.2001, permanecendo, assim, a possibilidade de cobrança do “resíduo inflacionário”. 25 Art. 316 NCC – É lícito convencionar o aumento progressivo de prestações sucessivas. 15 vendedor, formalizando-se de forma idêntica à promessa de compra e venda propriamente dita, podendo ser à pessoa a declarar, consoante Arts. 467 a 471 do NCC. Por ocasião do registro da promessa de compra e venda, deverão ser apresentadas as competentes negativas, a saber: a) Negativa do INSS. Lei nº 8.212, de 24.07.91 (Plano de Custeio da Seguridade Social). Decreto nº 3.048, de 06.05.99 (Regulamento da Previdência Social). Ordem de Serviço/INSS 207, de 15.04.99. As pessoas jurídicas, ou a elas equiparadas, na condição de alienantes, estão obrigadas a apresentar a negativa do INSS. Estão dispensadas, quando a empresa explorar exclusivamente a atividade de compra e venda de imóveis, locação, desmembramento ou loteamento de terrenos, incorporação imobiliária ou construção de imóveis destinados à venda, decorrentes de sua atividade econômica, e o imóvel objeto da transação, estiver lançado no ativo circulante, não podendo ter constado no ativo permanente da empresa (conforme Provimento nº 13/03, da CGJ/RS). b) Negativa de Tributos Federais. IN/SRF 93, de 26.11.93 e IN/SRF 85, de 25.11.97. Mesma situação da negativa do INSS, somente para as pessoas jurídicas. c) Cadastro do INCRA. Lei nº 8.857, de 28.01.94 e Lei nº 4.947, de 06.04.66 (CCIR). Lei nº 10.267, de 28.08.01. Para os imóveis rurais, tanto para pessoas físicas, como jurídicas. d) Negativa do ITR. Lei nº 9.393, de 19.12.96. IN/SRF 33, de 14.04.97 (Dispensada a negativa, mediante declaração do alienante, nos imóveis até 200 ha.). Para os imóveis rurais, tanto para pessoas físicas, como jurídicas. e) Negativa do IBAMA. Lei nº 4.771, de 15.09.65. Para os imóveis rurais, de pessoas físicas e jurídicas. 16 f) Negativas de condomínio. Devem ser apresentadas quando o imóvel for em integrante de um condomínio. Finalmente, quanto à tributação, deve ser verificada a legislação tributária municipal, tratando-se, normalmente, de não incidência do tributo. • Vontade: Por último, a vontade representa o elemento subjetivo, o querer, responsável pela declaração nos negócios e pela manifestação nos atos jurídicos. São considerados como vícios de vontade: Erro34, Dolo35, Coação36, que continuam com as mesmas características e tratados como hipótese de anulação. A Fraude Contra Credores37 também continua sendo tratada como caso de anulação (Arts. 158 a 165), embora fosse melhor enquadrada como situação de ineficácia. O NCC possibilitou a propositura da ação pauliana por outros credores, que não apenas os quirografários. 34 Divergência espontânea entre a vontade querida e a manifestada. É o equívoco do próprio agente, sem qualquer participação externa. Passa a ser irrelevante o fato de ser ou não escusável, uma vez que o novo dispositivo adota o princípio da confiança. Somente o erro substancial leva à anulação do negócio jurídico (Arts. 138 a 144 do Código Civil). 35 É um erro induzido. Decorre de artifícios maliciosos, ardilosos e astuciosos do agente agindo sobre a consciência da vítima, fazendo com que a mesma manifeste uma vontade divergente daquela efetivamente querida. Somente o dolo substancial leva à anulação do negócio jurídico (Arts. 145 a 150 do Código Civil). 36 É a pressão física ou moral do agente sobre a vítima, atingindo a liberdade do querer e não a consciência, como no erro e no dolo, de molde que a vontade manifestada não corresponde àquela querida (Arts. 151 a 155 do Código Civil). 37 Não existe divergência entre o querido e o manifestado pelo agente, sendo que o vício decorre do tipo de vontade externada, que vem eivada da intenção de prejudicar credores, frustrando as suas expectativas de receber o que lhe é devido com a diminuição patrimonial do devedor. Este vício estaria mais para hipótese de ineficácia, do que para hipótese de invalidade (=anulabilidade) conforme dispõe a lei. Neste sentido vale a pena verificar o artigo do Des. Antonio Janyr Dall’Agnol Júnior, publicado na Revista da AJURIS, vol. 58, p. 5. Importante salientar a existência da figura da fraude à execução, esta sim ligada à ineficácia da alienação de bens penhorados. O STJ, através de sua 2ª Seção, tem entendido que a fraude à execução, quando se tratar de bens imóveis, requer o registro da penhora junto ao Cartório de Imóveis (RDI 49/271, AJURIS 78/457). 17 A Simulação38 também manteve as mesmas características, passando, no entanto, a ser tratada como hipótese de nulidade (Art. 167 do NCC), quer seja inocente, quer seja maliciosa. Foram acrescentados outros dois vícios de vontade, também tratados como hipótese de anulação: A lesão (Art. 157), que consiste na declaração de vontade em premente necessidade ou inexperiência, desconhecida da outra parte, quando da realização de negócio desproporcional entre a prestação e a contraprestação, sendo possível a suplementação de dita prestação, ou da contraprestação, para equilibrar o contrato e evitar a sua anulação. O estado de perigo (Art. 156), que consiste na declaração de vontade em também em premente necessidade, mas conhecida da outra parte, quando da realização de negócio excessivamente oneroso, não sendo possível, neste caso, a suplementação antes referida. 5.- Da Inexecução da Promessa de Compra e Venda. Os remédios jurídicos a serem utilizados, para a hipótese de não realização da compra e venda definitiva, são a ação de adjudicação compulsória e a ação condenatória de obrigação de fazer. • Adjudicação Compulsória: É o remédio processual que busca uma sentença substitutiva da vontade do promitente vendedor. A própria sentença em si mesma, já produz os mesmos efeitos da vontade não emitida pelo promitente vendedor. A carta 38 Divergência intencional entre a vontade querida e a manifestada, de molde a que o simulador simula um ato externado, para dissimular um ato oculto, com o objetivo de prejudicar terceiros. 20 A possibilidade não diz respeito ao registro da promessa de compra e venda, mas sim à inexistência de algum óbice à transferência definitiva da propriedade, ou seja, de que a sentença possa produzir os mesmos efeitos da vontade não emitida, como se fosse o próprio título. No entanto, haverá hipóteses em que a não será possível a decisão produzir os mesmos efeitos da declaração não emitida, como por exemplo, se a coisa já tiver sido vendida a terceiros; houver um ônus sobre o imóvel impedindo a alienação; a coisa houver perecido; inexistências das devidas negativas, dentre outras43. Neste caso, a obrigação converter-se-á em perdas e danos, conforme Art. 461, § 1º do CPC. A distinção entre esta ação de condenação de obrigação de fazer e a de adjudicação compulsória já havia sido muito bem captada pelo professor HUMBERTO THEODORO JUNIOR44, em artigo intitulado “Condições de Procedibilidade para a Execução Específica do Compromisso de Compra e Venda”, in verbis: “O importante, porém, é atentar para o direito à execução forçada da obrigação de contratar, que não foi concebido no CPC para proteger o direito real, mas para assegurar meio idôneo de realizar, in natura, as obrigações de outorgar declaração de vontade. O direito real de aquisição sim, nasce da inscrição do contrato no Registro de Imóveis e só poderá ser exercitado erga omnes, através da ação de adjudicação compulsória quando se comprovar tal inscrição.”. 43 Neste sentido, sobre no que consistiria a referida “impossibilidade”, vide o REsp nº 27.246-8/RJ, da 4ª Turma STJ, Rel. Min. Athos Gusmão Carneiro (RSTJ 43/458) e o REsp nº 190.909-MG, da 3ª Turma do STJ, Rel. Min. Ari Pargendler (COAD 106082). Sobre a ausência de negativas do INSS, o STJ já teve oportunidade de decidir que o promitente comprador pode recolher as contribuições relativas especificamente ao imóvel compromissado (in RESp 426149/RS, 4ª Turma, Rel. Min. Ruy Rosado, publicado no BDI 28/03p. 10). 44 In: “Saneamento do Processo – Estudos em Homenagem ao Prof. Galeno Lacerda”. Porto Alegre: Sergio Antonio Fabris Editor, 1989, p. 243. Do mesmo Humberto Theodoro Junior, vide também “A Tutela Específica das Obrigações de Fazer”, publicada in RP 105/09. 21 E acrescenta: “Em se cuidando, destarte, de execução de direito pessoal, a sentença criará para o credor, apenas um contrato e nada mais; um contrato sujeito a todas as vicissitudes por que teria de passar aquele definitivo que acaso fosse firmado pelo devedor, na hipótese de execução voluntária do pré-contrato”. Portanto, na ação de outorga de escritura não há que se exigir o prévio registro do compromisso de compra e venda, pois a sentença opera mera substituição da vontade do promitente vendedor, cumprindo em seu lugar a obrigação de formalizar o contrato de compra e venda prometido; enquanto na ação de adjudicação compulsória o registro imobiliário do pré- contrato se mostra imprescindível para surtir efeitos erga omnes, hipótese em que a sentença transfere a propriedade do bem, ao passo que, não havendo o prévio registro, produzirá efeitos apenas entre as partes, tão-somente substituindo a vontade do vendedor. 6.- Da Rescisão da Promessa de Compra e Venda. Rescisão é uma forma extintiva do contrato de promessa de compra e venda, por inadimplemento do promitente comprador, especialmente pela falta do pagamento do preço ajustado. Implica em descumprimento contratual, podendo ser cumulada com perdas e danos. Não se dá de pleno direito, mesmo que conste cláusula neste sentido, dependendo de prévia constituição em mora do promitente comprador. 22 • Nos imóveis loteados, desde que a promessa de compra e venda esteja registrada no Cartório de Imóveis, a rescisão se dá administrativamente, após constituição em mora do devedor, realizada pelo próprio Oficial do Ofício Imobiliário. Não pago o preço, dentro de um prazo de 30 dias (Art. 36 da Lei nº 6.766/79), será considerado cancelada e rescindida a promessa de compra e venda. Problema surge quando o imóvel compromissado estiver na posse do promitente comprador. Neste caso, deverá haver uma ação de reintegração de posse ou mesmo ação reivindicatória. • Nos imóveis não loteados, com promessa registrada e, nos imóveis com promessa não registrada (loteados ou não), a rescisão judicial somente poderá ser feita judicialmente, através de ação de rescisão contratual, precedida de prévia constituição em mora45. A constituição em mora se dá através de Cartório de Registro de Títulos e Documentos, com prazo de 15 dias (Decreto-Lei nº 745, de 07.08.69). Esta notificação para a constituição em mora deverá ser a mais completa possível, indicando o valor devido, correção monetária, juros, honorários, custas, prazo e local para pagamento46. Se o promitente comprador estiver na posse do imóvel compromissado, a ação deverá ser cumulada com reintegração de posse. Tem- se admitido antecipação de tutela quanto à reintegração na posse47. 45 Súmula 76 do STJ. 46 Vide, sobre os requisitos da notificação, acórdãos publicados in BDI 22/93p.17 e BDI 28/94p.23. 47 Vide, COAD 90535 e BDI 16/01p.15. 25 • Resolução contratual propriamente dita: Figura que já era admitida pela doutrina e jurisprudência, quando a ineficácia total decorre de circunstância superveniente à formação do contrato, independentemente de culpa dos contratantes, inviabilizando completamente a sua continuidade. O novo Código Civil prevê expressamente a possibilidade de resolução contratual por onerosidade excessiva da prestação para uma das partes, por circunstâncias extraordinárias e imprevisíveis, surgidas após a formação do contrato55. Neste sentido é o Art. 478 do NCC: “Nos contratos de execução continuada ou diferida, se a prestação se uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, poderá o devedor pedir a resolução do contrato”. A resolução poderá ser evitada, oferecendo-se o réu para modificar as condições do contrato, conforme dispõe o Art. 479 do NCC. A exigência da “imprevisibilidade” e a aplicação somente em casos de “onerosidade excessiva” representam um retrocesso legislativo, uma vez que a jurisprudência e a doutrina atuais são mais evoluídas, já dispensando a aplicação da chamada “Teoria da Imprevisão” para a 55 Importante referir que os institutos da lesão e do estado de perigo, anteriormente analisados, já estão presentes por ocasião da formação do contrato, podendo levar à invalidade deste. A resolução, por sua vez, ocorre posteriormente à formação do contrato, podendo levar à ineficácia deste. Sobre a onerosidade excessiva, vide artigo de João Hora neto, in RDP 16/148. 26 caracterização da resolução56 e admitindo a sua incidência em outras hipóteses que não apenas de desproporção entre a prestação e a contraprestação57. Neste sentido é importante mencionar o Enunciado nº 17 da Jornada de Direito Civil do Centro de Estudos do CJF, in verbis: “A interpretação da expressão ‘motivos imprevisíveis’, constante no art. 317 do novo Código Civil, deve abarcar tanto causas de desproporção não previsíveis, como também causas previsíveis, mas de resultados imprevisíveis.”. Deve ser salientado que, na resolução contratual, aplicam-se as mesmas orientações doutrinárias e jurisprudencias sobre a devolução do preço, que são aplicadas na hipótese de rescisão contratual. • Revisão contratual: Figura que não leva à ineficácia total, mas apenas parcial, admitido a revisão do contrato, quando, após a formação do ajuste, for verificada uma desproporção entre a prestação e a contraprestação, ainda sendo possível ser dado continuidade ao negócio. Tanto a resolução, como a revisão contratual, têm por objetivo a manutenção da base objetiva contratual inicial, não se aplicando em razão de processo inflacionário ou alteração do padrão monetário, conforme orientação pacífica do STJ58. 56 Neste sentido, vide BDI 16/02p.11 (STJ), BDI 08/02p.11, BDI 09/02p.18, BDI 16/01p.14, RJTJRGS 205/304, dentre outras decisões. Na doutrina, vide artigo de ÁLVARO VILLAÇA AZEVEDO, publicado na Revista Jurídica 308/7. 57 Neste sentido, vide Ruy Rosado Aguiar Junior, na obra “Extinção dos Contratos por Incumprimento do Devedor (resolução)”. Rio de Janeiro: AIDE, 1991. 58 Neste sentido, é pacífica a orientação do SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA, como se vê dos acórdãos publicados in BDI 32/95p.20, BDI 16/96p.08, COAD 74678, COAD 74683, dentre outros. 27 A revisão contratual era matéria doutrinária e jurisprudencial pacífica, que também foi introduzida de forma expressa no novo Código Civil. Nesta linha o Art. 317 do NCC, dispõe in verbis: “Quando, por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o do momento de sua execução, poderá o juiz corrigi-lo, a pedido da parte, de modo que assegure, quando possível, o valor real da prestação.” Na revisão contratual, igualmente, o requisito da imprevisibilidade já se encontra superado pelas decisões dos Tribunais brasileiros, aplicando-se também o Enunciado nº 17 da Jornada de Direito Civil do Centro de Estudos do CJF antes referido. Merece referência, por fim, a questão da revisão dos contratos já quitados, uma vez que há discussões jurisprudenciais sobre o tema59, não admitindo. • Hipoteca junto ao SFH: Por fim, há que ser ressaltada uma situação comum, acerca da constituição de hipoteca junto ao Sistema Financeiro de Habitação, pelo incorporador/construtor, após o ajuste da promessa de compra e venda. 59 Sobre revisão financeiras em geral dos contratos, vide a Revista da AJURIS 88/563. Sobre a possibilidade de revisão de contratos já quitados, vide a Revista da AJURIS 83/491 e, em sentido contrário, sobre a impossibilidade de revisão dos contratos já extintos, vide acórdão da 20ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do RS, publicado in RJTJRGS 214/288.