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AU815 -TECNOLOGIA DO

O empreendimento pelo ponto O empreendimento pelo ponto de vista do incorporador

Prof. Ariovaldo Dênis Granja Dr. Prof. Flávio Augusto Picchi Dr.

Tópicos da aula Conceitos de áreas da NBR 12.721

NBR 12.721/92 –INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA nomenclatura de áreas para registro de incorporações, conforme “Lei dos condomínios e Incorporações” (Lei condomínios e Incorporações” (Lei Federal N. 4.591, de 16/12/1964)

Principais definições de áreas da NBR 12.721

Área privativa

Área privativa total

Área de uso comumÁrea de uso comum

Área real Área equivalente

Área privativa: da unidade autônoma (ex. apartamento), garagem (em alguns casos)

Definição: somatório das áreas delimitadas pelas paredes externas do apartamento, cobertas e paredes externas do apartamento, cobertas e descobertas, abertas ou fechadas; medidas dos limites externos, quando se tratar de paredes externas e de paredes que separam cômodos privativos dos de uso comum; e medidas dos eixos, quando se tratar de paredes que separam os cômodos de um apartamento dos de seu vizinho.

Observações –área privativa

Obs1: são considerados área privativa do apartamento: os poços de iluminação, os shafts visitáveis privativos, os dutos de fumaça.

Obs2: garagem pode ser área privativa (unidade autônoma –registro de imóvel e IPTU independentes) ou área de uso comum de divisão não proporcional (menores custos para o inco rporador)

Área privativa total: somatório das áreas privativas das unidades

ÁREA DE USO COMUM Área de uso comum

Hall de entrada, circulação do pavimento tipo, circulação de garagens, play-ground, etc.

Definição: somatório de áreas delimitadas pela linha que contorna a dependência de uso comum que contorna a dependência de uso comum (coberta ou descoberta, aberta ou fechada), medidas das faces externas das paredes externas da edificação e medidas das paredes internas das paredes que separam as áreas de uso comum das unidades privativas (apartamentos)

Obs: inclui: dutos de fumaça e shafts de uso comum, poços de elevador (computados somente no pavimento onde nascem)

ÁREA REAL Área real

Somatório das áreas de quaisquer dependências, cobertas ou não, com destinação privativa ou de uso comum, incluindo: projeções de paredes, pilares e demais elementos estruturais, shafts, pilares e demais elementos estruturais, shafts, poços de ventilação e iluminação, taludes, pérgulas, jardins e quaisquer áreas que sofreram qualquer ação de construção, urbanização ou paisagismo.

Área Real Total = Área Privativa Total + Área de uso comum total

ÁREA EQUIVALENTE -objetivo

Objetivo: possibilitar comparações de custo/m2, contornando o problema de que os pavimentos têm custo diferente, ex.:

Edifício 1: 5000 m2 de pavimento tipo, a custo Edifício 1: 5000 m2 de pavimento tipo, a custo

ÁREA EQUIVALENTE –objetivo (co nt. )

Edifício 2 (mesmo padrão): 4500 m2 de pavimento tipo, a custo médio de R$ 50,0/m2, e 150 m2 de garagem, a custo médio de R$ 350,0/m2.

Ficaria difícil comparar custos de empreendimentos, baseado na área total, fazer estimativas por custos históricos ou de referência, etc.

As áreas (pavimentos) de custos diferentes podem ser em grande número, dificultando manter histórico de custo para cada uma, considerando ainda diferentes padrões de acabamento

ÁREA EQUIVALENTE –conceito

Busca obter uma somatória de áreas do empreendimento, transformadas em “área de um pavimento de custo padrão”

Área padrão–é a que predomina na edificação (em geral o pavimento tipo) (obs: inclui área comum e privativa que está no tipo, independe dessas definiçõ es anteriores)definiçõ es anteriores)

Área de padrão diferente: todas as demais áreas diferentes da área padrão (tipo), ex. garagens, térreo, casa de máquinas

As áreas de padrão diferente são transformadas em área equivalente (quanto de área padrão daria o mesmo custo que esta área de padrão diferente)

ÁREA EQUIVALENTE –exemplo

Área equivalente = área real da área de padrão diferente x Ce

Ce = (custo da área de padrão diferente/custo da área padrão) (coeficiente de equivalência)

Edifício 1:

Área padrão: é o pavimento tipo; sua área equivalente é igual à área real, ou seja, 5000 m2.

Área de padrão diferente: é a garagem; seu custo é R$ 350/m2, dividido pelo custo da área padrão (tipo, R$ 500/m2), I = 350/500 = 0,7

(equivale ao custo do pavimento tipo, uma vez que todas as áreas foram “reduzidas” a área de pavimento tipo)

ÁREA EQUIVALENTE –exemplo

Edifício 2:

Área padrão: é o pavimento tipo; sua área equivalente é igual à área real, ou seja, 5000 m2.

Área de padrão diferente: é a garagem; seu custo é R$ 350/m2, dividido pelo custo da área padrão (tipo, R$ 500/m2), I = 350/500 = 0,7

Portanto os dois prédios, de mesmo padrão, têm mesmo custo por m2 de área equivalente, facilitando estimativas e co mparações

Coeficientes de equivalência estimados para cálculo simplificado de área equivalente

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