SERVIx OS DE HOSPEDAGEM

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Hotéis de propriedade de redes hoteleiras; Hotéis franqueados.

Evidentemente as categorias acima não cobrem todas as possibilidades e, de fato, a operação de hotéis muitas vezes ocorre por uma combinação dos elementos de cada categoria. Nos dias atuais, a tendência é a separação da propriedade, isto é, o agente encarregado da construção do empreendimento (englobando projeto e financiamento –próprio ou de terceiros) estabelece algum tipo de contrato com as operadoras hoteleiras.

Os contratos de operação e gerenciamento firmados entre proprietários e redes hoteleiras têm sido privilegiados nos últimos anos e envolvem plena separação entre posse e administração comercial, tendo facilitado o rápido avanço das grandes redes internacionais. As vantagens desta forma de organização, para o proprietário do imóvel, dizem respeito à ausência de envolvimento na administração do hotel, à garantia do padrão de qualidade nos serviços associada às marcas das redes, e às facilidades na obtenção de financiamento. Por outro lado, este tipo de contrato envolve o pagamento de taxas fixas e tributos por parte dos proprietários, o que transfere para estes a maior parte do risco operacional do empreendimento.

Os hotéis franqueados apresentam as vantagens usuais deste tipo de empreendimento, principalmente o padrão de qualidade associado à marca, além de permitir ao proprietário seguir administrando o empreendimento, segundo algumas normas impostas em contrato. Porém, justamente a falta de flexibilidade administrativa e o custo de aquisição e manutenção das franquias podem reduzir a atratividade desta modalidade de associação.

Por fim, consideremos os hotéis administrados pelos proprietários. Do ponto de vista das grandes redes, a decisão de adquirir ou construir novos empreendimentos depende das estratégias de atuação em cada mercado e também do comportamento do mercado imobiliário. Em países desenvolvidos, o investimento em imóveis próprios em geral é caríssimo, tornando a modalidade de associação com proprietários, como fundos de investimento

O Turismo no Brasil: Panorama Geral, Avaliação da Competitividade e Propostas de Políticas Públicas para o Setor – Neit-IE-Unicamp imobiliário, private equity, construtoras, operadoras de turismo, entre outros, mais atrativo. Em países como o Brasil, o mercado imobiliário ainda permite, fora dos grandes centros urbanos, investimentos imobiliários a baixo custo e expectativa de retorno relativamente elevada, com destaque para a região Nordeste, conforme destacado adiante.

Do ponto de vista dos hotéis independentes e das pequenas redes, as maiores dificuldades estão associadas dificuldade de obtenção de financiamento, a participação em sistemas internacionais de reservas é restrita em decorrência da falta de escala, o poder de barganha junto às grandes operadoras de turismo é menor, além de que o proprietário arca com todo o risco do empreendimento.

No que se refere às modalidades de investimento, em consonância com a tendência de organização apontada acima, que envolve separação entre propriedade e operação, nos últimos anos decaiu a participação do investimento realizado pelas redes com recursos próprios ou financiados nos moldes convencionais, com recursos do sistema de crédito bancário, seja privado ou público7.

Em conjunto com a separação de atores na gestão dos empreendimentos, a criação de novas modalidades de investimento em imóveis nos países centrais aumentou o volume de recursos disponíveis para o setor de meios de hospedagem, com destaque para os Estados Unidos e a região do Sudeste Asiático e Oceania. Dentre as inovações financeiras que permitiram ampliar a securitização dos investimentos e aprofundar os mercados de títulos lastreados em imóveis, destaca-se a criação e o aperfeiçoamento gradual dos chamados REITs (Real Estate Investment Trusts), inicialmente nos Estados Unidos e depois na Ásia e na Europa.

O Real Estate Investment Act aprovado no início dos anos 1990 nos Estados Unidos permitiu que pequenos investidores aplicassem seus recursos

7 Destaque-se que esta discussão é mais geral e envolve tendências internacionais. Em países como o Brasil, conforme discutido adiante, o investimento financiado com recursos públicos ainda foi relevante no período recente.

O Turismo no Brasil: Panorama Geral, Avaliação da Competitividade e Propostas de Políticas Públicas para o Setor – Neit-IE-Unicamp em vários tipos de empreendimentos imobiliários, com destaque para os modernos edifícios comerciais, shopping-centers, apart-hotéis e hotéis. As empresas formadas com este intuito possuíam benefícios tributários específicos, e, a partir de 1999, novos mecanismos legais tornaram possível aos REITs ampliar as fontes de captação e aplicações de recursos. Surgiram então empresas organizadas com o fim principal de investir em empreendimentos hoteleiros. Segundo estudo da Organização Mundial do Turismo (WTO (2002)), destacam-se grupos como a americana Starwood Hotels & Resorts, atualmente a oitava maior rede hoteleira do mundo.

Em um período de taxas de juros relativamente baixas nos países centrais, simultaneamente ocorreram a expansão das possibilidades de diversificação de investimentos imobiliários e a crescente expectativa em relação ao retorno de empreendimentos hoteleiros, principalmente nos chamados destinos emergentes de turismo internacional. A crescente internacionalização das redes e o aperfeiçoamento dos mecanismos de gestão estimularam inúmeros agentes a investir na construção e aquisição de empreendimentos do setor de acomodação.

Além dos citados REITs, destacam-se as parcerias formadas entre redes hoteleiras e grandes grupos de gestores de volumes expressivos de capital, com destaque para os investidores institucionais e fundos de investimento imobiliário em geral. No período recente tem se destacado também os fundos de private equity. Em 2005, segundo vários consultores, o setor de meios de hospedagem movimentou um dos maiores volumes de recursos em toda a história, incluindo-se as fusões e aquisições entre empresas hoteleiras.

2.4) Investimentos no setor de hotelaria no Brasil: evolução no período recente e tendências

Inicialmente, cumpre destacar que a questão do financiamento do setor de turismo no Brasil está discutida em detalhes na Nota Técnica “Financiamento e Fomento”, parte integrante do projeto em que se insere a presente nota sobre meios de hospedagem. Neste item do trabalho, portanto, a

O Turismo no Brasil: Panorama Geral, Avaliação da Competitividade e Propostas de Políticas Públicas para o Setor – Neit-IE-Unicamp análise se concentrará em questões especificas sobre o investimento em meios de hospedagem, destacando o papel do financiamento público, a expansão desenfreada dos flats e seus impactos sobre as condições de oferta e a entrada dos investidores institucionais e dos grandes incorporadores em novos projetos, com destaque para a operação conjunta com as cadeias hoteleiras internacionais.

O setor de hotelaria no Brasil experimentou grande impulso a partir dos anos 1970, no contexto dos maiores investimentos em infra-estrutura urbana e de transporte e do crescimento da renda. Conforme destacado adiante, neste período ocorre a entrada das redes internacionais no Brasil e se inicia um movimento de lançamento de novos empreendimentos em várias cidades do país, com destaque para São Paulo, Rio de Janeiro e algumas capitais do Nordeste. Em resposta à entrada de novos concorrentes, as empresas hoteleiras nacionais passam a investir na modernização e expansão dos empreendimentos.

Um importante passo dado em direção ao fomento nos investimentos no setor hoteleiro foi dado pelo Decreto-Lei Nº 1.191, de 27.10.71, que equiparou atividades turísticas à indústria para receber incentivos fiscais. Instituiu-se o Fundo Geral de Turismo, Fungetur, gerido pela Embratur, e criado com o objetivo de prover recursos para o financiamento de atividades relacionadas ao turismo. O Fungetur iniciou as operações em 1976, destacando-se como fonte de recursos para hotéis independentes, apesar da possibilidade de utilização de seus recursos para empreendimentos de maior porte. A tabela 13 apresenta a evolução do número de projetos e a utilização de recursos do Fungetur.

A observação dos dados permite verificar o período de implementação acelerada de novos projetos do setor de turismo, com destaque para a pequena e média hotelaria privada, ao fim dos anos 1970, ainda sob os efeitos do ciclo de crescimento econômico do período. Não obstante, deve-se destacar o relativamente baixo volume de recursos destinados ao fundo, e a tendência à diminuição dos projetos aprovados a partir de meados da década de 1980. Este

O Turismo no Brasil: Panorama Geral, Avaliação da Competitividade e Propostas de Políticas Públicas para o Setor – Neit-IE-Unicamp período coincide com a instabilidade econômica vivida pelo país, em que os investimentos em hotelaria e o ingresso de novas redes internacionais é interrompido. A partir de 2001 a utilização do Fungetur, sob responsabilidade do Ministério do Turismo desde 2003, está suspensa enquanto são discutidas questões operacionais referentes aos mecanismos de repasse de recursos.

Tabela 13: Participação do Fundo Geral de Turismo (Fungetur) no valor dos projetos de investimentos que solicitaram financiamento desta fonte e foram aprovados pelo Governo Federal, 1976-2000.

Projetos Aprovados

Fungetur* Valor total

Dos projetos

Fungetur/Valor total dos projetos (%)

Fungetur/ Projeto (R$)

1976 9 862.125 2.074.920 41,5 95.792 1977 142 21.212.782 48.313.296 43,91 149.386 1978 80 19.913.697 41.341.283 48,17 248.921 1979 124 17.066.894 32.427.732 52,63 137.636 1980 146 2.267.247 41.451.006 53,72 152.515 1981 108 13.804.417 28.970.329 47,65 127.819 1982 61 15.126.607 24.290.026 62,27 247.977 1983 78 16.061.970 30.527.241 52,62 205.923 1984 117 23.761.870 39.563.549 60,06 203.093 1985 68 10.587.420 26.368.880 40,15 155.697 1986 2 4.001.586 12.446.20 32,15 181.890 1987 26 13.119.771 24.347.041 53,89 504.607 1988 30 13.904.511 37.326.063 37,25 463.484 1989 36 37.075.979 51.732.066 71,67 1.029.8 1990 13 6.529.453 27.279.065 23,94 502.266 191 3 306.789 1.615.176 18,9 102.263 1992 0 - - - - 1993 0 - - - - 1994 5 5.276.370 16.068.956 32,84 1.055.274 1995 31 27.381.908 78.298.092 34,97 883.287 1996 25 19.130.305 62.854.824 30,4 765.212 1997 15 18.959.466 34.194.351 5,45 1.263.964 1998 2 564.348 2.804.586 20,12 282.174 1999 2 3.781.479 7.350.298 51,45 1.890.740 2000 2 2.249.558 3.032.958 74,17 1.124.779 Total 1.145 312.946.552 674.677.958 - - Média** 45,8 12.517.862 26.987.118 46,38 273.316*

Fonte: Anuário Estatístico Embratur (2001, 2003). Citado na nota técnica “Financiamento e Fomento”. * em R$ constantes de dezembro de 2000.

** A média refere-se ao valor total dos recursos do Fungetur dividido pelo número total de projetos.

Com a tendência global de ampliação da abertura econômica e a crescente internacionalização das grandes empresas do setor, os investimentos em empreendimentos turísticos, incluindo-se a hotelaria, foram retomados no

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Brasil. Contribuiu para o otimismo dos empresários do setor de meios de hospedagem e da construção civil a estabilização da economia a partir de 1994 e o efeito-renda positivo inicialmente verificado.

Do ponto de vista do padrão cíclico do investimento imobiliário destacado no item anterior, houve sinalização de possibilidades de ganhos em investimentos no setor e iniciou-se um boom de novos projetos. Acreditava-se muito no potencial turístico do Brasil, com destaque para o turismo interno, em todas as suas vertentes, em um contexto de recuperação da renda. A implementação de parques temáticos e resorts de luxo no Nordeste apostavam neste potencial, e, no contexto da nova forma de organização do setor de hotelaria, a maior parte destes empreendimentos foi implementada no modelo de separação de propriedade e contrato de gestão por parte de grandes redes hoteleiras, com destaque para as empresas estrangeiras.

As instalações físicas foram financiadas, em sua maioria, por investidores institucionais em parceria com grandes construtoras e incorporadoras. No Brasil destacaram-se os fundos de pensão dos funcionários do Banco do Brasil (Previ), da Caixa Econômica Federal (Funcef) e da Petrobrás (Petros). Dentre os empreendimentos financiados com recursos dos fundos de pensão sobressaemse, pelo tamanho e expectativas criadas, hotéis de luxo nos grandes centros, hotéis de lazer de alto padrão em localidades do Nordeste, parques temáticos e resorts, incluindo-se o complexo turístico da Costa do Sauípe, composto por cinco hotéis de luxo.

Passados alguns anos dos investimentos realizados, o retorno esperado em muitos empreendimentos ficou abaixo do esperado.8 Inúmeros fatores contribuíram para este resultado, com destaque para a diminuição do fluxo de turistas internacionais após os atentados de 1 de setembro de 2001 e, destacadamente, a crise argentina, um dos principais países emissores para o Brasil. Porém, dentre os fatores mais importantes destaca-se a superestimativa do potencial de crescimento do turismo doméstico de renda mais elevada

8 Detalhes do desempenho do setor de meios de hospedagem no Brasil são detalhados adiante no item sobre competitividade.

O Turismo no Brasil: Panorama Geral, Avaliação da Competitividade e Propostas de Políticas Públicas para o Setor – Neit-IE-Unicamp voltado ao lazer, principal componente da demanda por resorts e parques temáticos. As vicissitudes da economia brasileira nos últimos anos contribuíram para o pífio crescimento da demanda por este tipo de acomodação.

Em virtude do mau desempenho de muitos empreendimentos, iniciou-se um movimento de revisão de projetos por parte de investidores. O número inicial de novos hotéis de lazer e parques temáticos previstos por volta do ano 2000 nem de longe será atingido, visto que muitos fundos de pensão, grandes financiadores desta modalidade de empreendimento no Brasil, tiveram prejuízo com a operação dos empreendimentos já existentes. Recentemente a Funcef, que desde 1998 mantinha um acordo com a maior rede hoteleira do Brasil, a Blue Tree, sendo detentora de 20% das ações da empresa hoteleira, iniciou um processo de separação de operações, e tende a sair gradativamente do setor de meios de hospedagem, apontam consultores.

Com o arrefecimento da participação dos fundos de pensão nos novos projetos de investimento em hotelaria e a suspensão temporária da concessão de novos empréstimos via Fungetur, o BNDES tornou-se nos anos 1990 o principal agente público a conceder recursos para projetos de investimentos no setor de turismo, com destaque para hotéis, parques e preservação do patrimônio turístico. A tabela 14 mostra o volume de desembolsos realizados através das várias modalidades de concessão disponíveis. Verifica-se que o segmento hoteleiro teve participação preponderante no total dos empréstimos.

Tabela 14: Desembolsos do sistema BNDES ao setor de turismo (em R$ mil).

Ano Total* Segmento hoteleiro Segmento Hoteleiro/Total (%)

1999 1.857 53.250 47,6 2000 109.255 7.97 71,4 2001 131.734 94.540 71,8 2002 142.256 107.450 75,5 2003 74.135 39.510 53,3 2004 5.613 35.646 64,1 2005 (até julho) 7.423 73.359 94,8

Total 702.273 481.732 68,6

* Incluídas as modalidades Direta, Indireta, Finame e BNDES automático. Fonte: BNDES.

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Gorini e Mendes (2005) destacam que os recursos fornecidos pelo BNDES destinaram-se, prioritariamente, a investimentos em modernização ou ampliação de empreendimentos já existentes. Dentre os desembolsos aprovados para implementação de novos hotéis, no valor de aproximadamente R$ 180 milhões, destacam-se os hotéis voltados ao turismo de negócios, no segmento econômico.

Tomando outro caminho de análise dos investimentos no setor de meios de hospedagem no Brasil, deve-se destacar que nas grandes cidades ocorreu um fenômeno peculiar associado a um excesso de otimismo por parte dos investidores do mercado imobiliário: os investimentos no segmento de flats, os quais explodiram a partir de meados dos anos 1990, em decorrência, principalmente, de dois fatores principais. O primeiro vetor de estímulo à proliferação dos flats foi promessa de retorno atrativo, da ordem de 1,0 a 1,5% ao mês, vis-a-vis outras aplicações em imóveis, ou mesmo financeiras de menor risco. A ausência de necessidade de envolvimento direto na administração do negócio, a cargo geralmente de empresas especializadas ou redes de hotéis, atraiu a participação de fundos de investimento imobiliário, investidores institucionais e pessoas físicas, que inundaram este mercado de recursos para a construção de novos imóveis. O crescimento da renda e o aumento da presença de empresas estrangeiras no país geraram demanda por acomodações temporárias em grandes cidades do Brasil, que parecia corroborar as expectativas otimistas dos incorporadores.

O principal fator de expansão, no entanto, diz respeito às imprecisas definições jurídicas, que permitiram aos flats operar como um hotel, sem no entanto arcar com os encargos inerentes ao negócio. A questão do uso dos imóveis é extremamente complexa e envolve a legislação municipal, que varia conforme os planos diretores de cada cidade e o poder de exercer pressão das entidades setoriais de meios de hospedagem e da construção civil. Com o intuito de evitar a proliferação dos flats, a prefeitura do Rio de Janeiro, por exemplo, estabeleceu medidas restritivas, como determinação do tempo de

O Turismo no Brasil: Panorama Geral, Avaliação da Competitividade e Propostas de Políticas Públicas para o Setor – Neit-IE-Unicamp permanência e o tamanho mínimo do apartamento em lei em 60 m². A títulos comparativos, em São Paulo há flats com 13 m² de área, o que, evidentemente, desvirtua tais empreendimentos de sua concepção precípua.

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