SERVIx OS DE HOSPEDAGEM

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(Parte 6 de 8)

Na cidade de São Paulo, a mais afetada pela proliferação desordenada dos flats, a ABIH estima que esta modalidade de empreendimento adicionou cerca de 30.0 novas unidades habitacionais, fazendo com que o número de acomodações disponível em São Paulo se aproxime do verificado em Nova York, que recebe, anualmente, cerca de sete vezes mais turistas que capital paulista. De fato, a legislação municipal desconhece a palavra flat. A falta de enquadramento específico faz com que este imóvel seja considerado como residencial. Por conseguinte, paga menos imposto de renda (15%), não é obrigado a recolher ISS, e deve pagar IPTU e demais taxas por utilização de serviços públicos, como luz e água, apesar de atuarem como imóveis comerciais. Além disso, um flat não precisa ter sistema completo anti-incêndio, e demais equipamentos de segurança, e podem ser erguidos em áreas estritamente residenciais, proibidas para hotéis, oferecendo uma vantagem competitiva fundamental em termos de localização a este tipo de empreendimento.

Após muitas solicitações das entidades do setor de hotelaria, a

Deliberação Normativa número 433 de 30 de dezembro de 2002, igualou os flats aos meios de hospedagem em geral, com o intuito de eliminar as brechas legislativas que favoreciam empresas que se declaravam condomínios e/ou afins e atuavam de fato como hotéis, estes sujeitos à maior regulamentação e encargos. De acordo com a referida deliberação:

“Os empreendimentos ou estabelecimentos que explorem ou administrem a prestação de serviços de hospedagem em unidades mobiliadas e equipadas (UH) e outros serviços oferecidos aos hóspedes, quaisquer que sejam as suas denominações, inclusive os conhecidos como “flat”, apart-hotel ou condohotel, estarão sujeitos às normas legais que regem as atividades comerciais ou empresariais, ao cadastramento obrigatório de que trata a

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Deliberação Normativa nº 416, de 2 de novembro de 2000 e ao Regulamento Geral dos Meios de Hospedagem, anexo da Deliberação Normativa nº 429, de 23 de abril de 2002. (Embratur, 2002)”.

Mattos (2004) destaca que o setor hoteleiro é intrinsecamente afetado pela sazonalidade da demanda por acomodações. O flat, por sua vez, é um empreendimento cuja oferta é determinada pela conjuntura do segmento imobiliário, e por conseguinte não leva em conta as especificidades da atividade hoteleira. No entanto, a discussão jurídica e a guerra de lobbies indica que o problema ainda está sem solução definitiva. A conseqüência mais evidente deste movimento de expansão desordenada foi o aumento desmesurado da oferta de meios de hospedagem e da concorrência entre flats e hotéis, e seus efeitos perversos sobre o mercado já se fazem presentes. Dentre as conseqüências imediatas apontadas por imobiliárias especializadas em flats e proprietários deste tipo de imóvel destacam-se a baixa rentabilidade decorrente da ocupação apenas esporádica da maior parte dos quartos e a queda vertiginosa do valor do empreendimento, atingindo cerca de 40% em alguns casos.

Uma vez que nesta modalidade de empreendimento o risco operacional recai principalmente sobre o proprietário – obrigado a arcar com as taxas compulsórias e a remuneração mínima do operador, o prejuízo dos investidores não tem sido desprezível. Verifica-se no período recente a saída de grandes investidores de empreendimentos nesta área, bem como o reaproveitamento dos imóveis para fins residenciais ou reconversão para escritórios e afins. Do ponto de vista dos hotéis, a competição em termos desiguais com os flats reduziu a competitividade em termos de preços e localização. A baixa taxa de ocupação e as diárias em queda dificultam a operação dos empreendimentos, principalmente os hotéis independentes, que mos últimos anos tem amargado resultados que os colocam no limite da viabilidade operacional.

Apesar do desempenho de muitos empreendimentos de grande porte estar aquém do esperado, e do excesso de oferta nas grandes cidades, analistas do setor

O Turismo no Brasil: Panorama Geral, Avaliação da Competitividade e Propostas de Políticas Públicas para o Setor – Neit-IE-Unicamp apontam algumas regiões do país como um destino promissor do ponto de vista da rentabilidade esperada dos empreendimentos imobiliários. Um fator que favorece a implementação de novos hotéis é o baixo custo dos imóveis em nosso país, principalmente na região Nordeste, em comparação com outros destinos turísticos. Para analistas9, a rentabilidade média dos imóveis no Brasil chega a ser 2,5 vezes maior que em outros países. Além disso, há uma expectativa no mercado de valorização de imóveis da ordem de 30% nos próximos anos, o que torna o investimento bastante atrativo.

Tabela 15: Estimativas de investimentos privados no setor de meios de hospedagem na Região Nordeste até o ano de 2008.

Estado

Empreendimentos hoteleiros

Unidades habitacionais

(UHs)

Investimento (R$ mi)

Participação das Redes Estrangeiras nas novas UHs (%)

Alagoas 1 500 110 100,0 Bahia 2 4.960 817,84 72,6 Ceará 4 1.230 347 100,0

Maranhão 1 120 7,5 100,0 Paraíba 3 4 63,1 43,7

Pernambuco 1 252 60,48 100,0

Rio G. do Norte 2 370 70 54,1

Sergipe 1 369 60 0,0

Total 35 8.245 1.535,92 74,0

Fonte: Elaboração própria a partir de informações do Ministério do Turismo e do Jornal Valor Econômico (Caderno B2, 05/06/2006).

Seguindo esta tendência, e apostando na melhoria das condições de infra-estrutura, principalmente de transporte, grandes grupos nacionais e principalmente estrangeiros têm adquiridos imóveis em todos os estados do Nordeste e anunciam projetos de investimentos que atingirão cerca de R$ 1,5 bilhão até 2008, sendo que parte destes empreendimentos já entraram em operação em meados deste ano. A tabela 15 mostra os investimentos previstos para a Região Nordeste nos próximos anos, com destaque para a Bahia, estado em que o grupo Espanhol Iberostar10 vem realizando grandes investimentos nos últimos anos. Dentre os incorporadores e proprietários para os quais a informação estava disponível, destacam-se bancos privados estrangeiros, fundos de investimento e incorporadoras, empresas aéreas nacionais e

9 Ver artigo “Os estrangeiros vieram para ficar”, Revista Exame, 15/06/2006, dentre outros. 10 A estratégia dos principais grupos é destacada adiante.

O Turismo no Brasil: Panorama Geral, Avaliação da Competitividade e Propostas de Políticas Públicas para o Setor – Neit-IE-Unicamp européias e a operadora brasileira CVC, com o projeto do Resort CVC, a ser instalado em Mosqueiro, no estado de Sergipe.

2.5) Grau de concentração e padrão de concorrência.

Do ponto de vista do porte das empresas, o setor de hospedagem é bastante heterogêneo. Predominam as pequenas empresas, geralmente operadas de maneira independente pelo proprietário do imóvel. A tabela 16 evidencia esta tendência. Não obstante, conforme os dados desta tabela, as empresas de maior porte (com 20 funcionários ou mais), apesar de representarem apenas 12% do total de empresas, respondem por 56% do pessoal ocupado, 80% da receita operacional líquida e 75% do valor adicionado pelo setor de hospedagem como um todo. Apesar do peso dos hotéis independentes na oferta total de meios de acomodação, os principais empreendimentos, do ponto de vista dos investimentos realizados e dos impactos sobre a percepção como nova alternativa para os turistas, fazem parte de grandes redes nacionais e internacionais.

Tabela 16 – Dados selecionados sobre o setor de hospedagem.

Total das empresas turismo

Total dos Serviços de alojamento

Alojamento: empresas com 20 ou mais funcionários

Alojamento: empresas com 20 ou mais funcionários no total do turismo (%)

Alojamento: empresas com 20 ou mais funcionários no total do setor (%)

Indicador: A B C C/A C/B

Número de Empresas 389.515 2.563 2.712 0,7 12,0 Pessoas Ocupadas 2.538.165 235.436 132.574 5,2 56,3 Receita Operacional Líquida 97.655.829 5.569.021 4.457.147 4,6 80,0 Valor Bruto da Produção 9.972.105 5.431.939 4.331.107 4,3 79,7 Consumo Intermediário 52.558.617 2.687.238 2.247.756 4,3 83,6 Valor Adicionado 47.413.488 2.744.701 2.083.351 4,4 75,9 Gastos com Pessoal 28.163.175 2.065.026 1.560.282 5,5 75,6

Fonte: IBGE – Pesquisa Anual de Serviços 2003.

O Cadastro Central de Empresas fornece uma medida de concentração calculada a partir do número de funcionários. Conforme os dados da tabela 17, o setor de hospedagem apresenta baixa concentração, visto que as quatro maiores empresas respondem por apenas 2,1% do pessoal ocupado. As doze maiores empresas, por sua vez, respondem por 4,1% do pessoal ocupado.

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Tabela 17 – Indicadores de concentração econômica em relação à variável pessoal ocupado (%).

4 maiores empresas 8 maiores empresas 12 maiores empresas

2,1 3,1 4,1 Fonte: IBGE.

No que se refere à oferta de apartamentos no país, há indicações de uma baixa concentração, porém, as limitações de informações impedem o cálculo mais preciso. As fontes de dados sobre o tema geralmente são provenientes de trabalhos desenvolvidos por consultorias ou entidades de representação setorial. No entanto, tais dados referem-se principalmente às grandes redes, uma vez que não existem informações precisas sobre as empresas de menor porte, destacadamente aquelas situadas fora dos centros urbanos. A escassez de dados sobre o tipo de acomodação oferecido pelas pequenas empresas dificulta o estabelecimento de indicadores comparativos mais gerais.

Um dos maiores diretórios de pesquisa sobre serviços de hospedagem no país, a publicação eletrônica Onde Hospedar11, fornece o endereço e o telefone de aproximadamente 15.0 meios de hospedagem em todo o Brasil, dentre hotéis, pousadas e flats. Já o Hotel Investment Advisors (HIA) computa cerca de 5.500 meios de hospedagem, dentre hotéis e flats, que ofertam 290.0 apartamentos. Deste total, 89% dos apartamentos são ofertados por hotéis independentes, enquanto as redes nacionais e estrangeiras ofertam, respectivamente, 6% e 5% do total. Dentre outras fontes, o Guia Quatro Rodas 2006 destaca-se pela avaliação dos 5.583 hotéis apresentados, além de ser uma das mais antigas publicações sobre o tema no país.

No que se refere ao padrão de concorrência entre as empresas, há que se levar em consideração dois aspectos: o público alvo por faixa de renda, em que são relevantes o tipo de acomodação e o padrão dos serviços oferecidos, e o público alvo por tipo de demanda, em que o importante é o objetivo do turista (lazer, aventura, cultura, negócios, visita a familiares, estudo, flats, resorts, etc).

1 O endereço eletrônico da publicação é w.ondehospedar.com.br. Acessado em 25/07/2006.

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No item sobre caracterização do setor foi traçado o perfil dos hotéis de acordo com o tipo de turista, e neste item serão caracterizados os fatores que, dentro de cada segmento, motivam a escolha do turista.

De acordo com a linha de raciocínio inicial, o diferencial fundamental de um hotel é a qualidade dos serviços, mas não se pode deixar de destacar também o preço cobrado por estes serviços. Sem considerar inicialmente o fator preço, as grandes cadeias hoteleiras, com destaque para as empresas estrangeiras, levam vantagem no quesito qualidade dos serviços, visto que a padronização associada à marca tende a ser vista pelos turistas, principalmente os estrangeiros, como o principal mecanismo sinalizador da manutenção e homogeneidade de serviços de qualidade, não importando a localidade em que se encontre o empreendimento.

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