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OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS, TÍTULOS E DOCUMENTOS E CIVIL DAS PESSOAS JURÍDICAS DE CONCHAS-SP Rua Minas Gerais, 411 – Conchas-SP – Tel.: (14) 3845-2700

Eduardo Agostinho Arruda Augusto Oficial de Registro

Conchas Agosto de 2005

DE REGISTRO IMOBILIÁRIO Palestra de Eduardo Augusto no GeoPOA, em novembro de 2004

Tema I – A Lei nº 10.931/2004 – um novo tempo para o registro de imóveis Eduardo Agostinho Arruda Augusto

Introdução

Com o advento da Lei nº 10.931, que alterou os artigos 212 a 214 da Lei dos Registros Públicos, a necessidade de proceder a retificação da descrição tabular de um imóvel deixou de ser um enorme transtorno e passou a estar subordinada a regras muito mais céleres e simples.

Apesar dessas facilidades, o procedimento atual ficou ainda mais seguro, uma vez que sua competência passou para o Oficial de Registro, profissional do direito que conhece a fundo a situação real de sua circunscrição e, pela proximidade com os envolvidos, tem melhores condições para analisar cada caso e decidir com maior convicção sobre a juridicidade ou não do pedido.

A retificação extrajudicial é a grande oportunidade de o registrador comprovar à comunidade seu real valor, pois terá condições de solucionar problemas que atravancavam os negócios envolvendo imóveis, cumprindo a função social do registro, que é a garantia da segurança jurídica dos direitos reais imobiliários.

Modalidades de retificação extrajudicial

Analisando-se a fundo o renovado artigo 213 da Lei dos Registros Públicos, conclui-se que existem quatro modalidades de procedimentos para a retificação de um registro:

de ofício; por simples requerimento; procedimento sumário; e procedimento ordinário.

A retificação extrajudicial de ofício assemelha-se ao antigo “erro evidente”, que era a única possibilidade de atuação do registrador na retificação sem a participação do Poder Judiciário.

Hoje, portanto, pode o registrador retificar um registro de ofício, nos casos de:

omissão ou erro cometido na transposição de qualquer elemento do título; indicação ou atualização de confrontação; alteração de denominação de logradouro público, comprovada por documento oficial; e inserção ou modificação dos dados de qualificação pessoal das partes.

A decisão para efetuar uma retificação de ofício deve ser tomada com o máximo de cautela. Não basta haver perfeita coincidência do caso concreto com uma das três hipóteses enumeradas. Há que se verificar se a intervenção do registrador poderá ou não gerar futuros conflitos, comprometendo a segurança jurídica e causando contendas administrativas ou judiciais.

Exemplo: erro na transposição de um elemento do título. Um mandado de usucapião que descreve o imóvel com 23 hectares e, na transposição do dado para a matrícula, grafa-se, por engano, “32 hectares”. Se o erro for percebido antes da devolução do título para o interessado e antes da expedição de qualquer certidão dessa matrícula, a retificação de ofício é um dever. Mas, se o erro for descoberto tempos depois, quando já há a circulação de certidões emitidas com o referido erro, tal retificação deverá ser efetuada com muita cautela. Tal cautela poderia resultar na notificação do proprietário para comparecer ao Registro para “requerer a correção” ou provocar um procedimento específico perante a Corregedoria Permanente.

A decisão pela inserção ou modificação de dados da qualificação pessoal das partes é de extrema dificuldade. Há casos que o registrador deve resolver de ofício e outros que apenas um procedimento judicial específico tem o poder de solucionar. A inserção do CPF não existente no título (pessoa era menor impúbere na época do título) deve ser feita de ofício, mas a correção do nome, quando há dúvidas se realmente se trata da mesma pessoa, somente mediante intervenção judicial.

A retificação extrajudicial efetuada por simples requerimento engloba as mesmas hipóteses legais para a retificação de ofício, mas, por envolver a iniciativa do titular do direito real, sua segurança jurídica é maior ainda. De qualquer forma, compete ao oficial verificar se a alteração pretendida não tem o condão de prejudicar terceiros; havendo qualquer indício, a qualificação negativa do pedido é a única saída (na dúvida, prevalece o registro).

O procedimento sumário de retificação extrajudicial é utilizado quando se faz necessária a análise de provas produzidas pelo interessado para decidir sobre o pedido. Pode envolver todas as hipóteses anteriormente enumeradas quando a complexidade exigir. Mas as principais hipóteses em que tal procedimento será necessário são as seguintes:

retificação que vise à indicação de rumos, ângulos de deflexão ou inserção de coordenadas georreferenciadas, em que não haja alteração das medidas perimetrais; alteração ou inserção que resulte de mero cálculo matemático feito a partir das medidas perimetrais constantes do registro; e reprodução de descrição de linha divisória de imóvel confrontante que já tenha sido objeto de retificação.

Qualquer uma dessas hipóteses, ao contrário do que a disposição geográfica dos incisos do artigo 213 leva a crer, exige a apresentação de memorial descritivo, levantamento planimétrico e anotação de responsabilidade técnica (A.R.T.).

Quanto à retificação que vise à indicação de rumos, ângulos ou coordenadas geodésicas, há que se verificar se os dados constantes da matrícula permitem, com a necessária segurança jurídica, concluir pelos dados a serem inseridos (neste caso, como o registrador não é um matemático, compete ao agrimensor atestar a veracidade de tal condição, sob as penas da lei). Se os dados existentes na matrícula forem tênues para tal conclusão, tal retificação deverá seguir o procedimento ordinário (artigo 213, inciso I).

Por fim, o procedimento ordinário, utilizado para efetuar qualquer uma das hipóteses legais de retificação previstas na Lei dos Registros Públicos. Sua diferença para o procedimento sumário está na existência de contraditório, pois torna-se obrigatória a anuência dos proprietários ou posseiros dos imóveis confrontantes, haja vista o potencial perigo de causar prejuízos a terceiros.

Estrutura básica de um procedimento

Conhecendo a estrutura básica do procedimento ordinário de retificação extrajudicial, fica mais fácil deduzir como ordenar os documentos e provas no procedimento sumário, por ser este resumido, mais simples. Esta estrutura é apenas uma sugestão, podendo ser adaptada de acordo com o caso concreto e com suas particularidades. O que importa é conseguir unir as informações necessárias de forma coerente que facilite e justifique a decisão tomada.

Estrutura básica:

requerimento; certidão atualizada da matrícula ou transcrição; laudo técnico do agrimensor; memorial descritivo; levantamento planimétrico; e outras provas necessárias.

Qualquer tipo de prova pode ser incluído no procedimento, desde que útil para a decisão a ser tomada. Assim, podem ser incluídos mapas, fotos, recibos, imagens de satélite, contratos, etc. Compete ao interessado instruir o procedimento da melhor maneira possível para que o registrador tenha condições de decidir com maior segurança jurídica. Em contrapartida, pode o oficial, se julgar necessário, exigir novos meios de prova, sob pena de indeferir o pedido (na dúvida, prevalece o registro).

O procedimento ordinário é essencial, portanto, quando a descrição tabular apresenta falhas que podem influenciar as descrições dos imóveis confrontantes, como medida de perimetrais, área, ângulos de deflexão, etc. Por esse motivo, a participação dos titulares dos imóveis confrontantes é a regra que o diferencia do procedimento sumário.

Detalhamento da estrutura básica

1. Requerimento:

O requerimento deverá ser firmado pelo interessado pela retificação que, em regra, é o titular do direito real garantido pelo registro a ser retificado.

No caso de retificação da descrição tabular de imóvel em condomínio, todos os proprietários deverão requerer em conjunto. Na falta de um ou mais condôminos, isso pode ser suprido pela notificação (dos cônjuges, inclusive).

Todas as assinaturas apostas no requerimento deverão ser reconhecidas por tabelião, e o requerimento deverá trazer a declaração de auto-responsabilização, ou seja, de que “declaramos, sob as penas da lei, que todas as informações apresentadas com este requerimento são a expressão da verdade”.

Ilmo. Dr. Oficial de Registro de Imóveis de Conchas

Os proprietários do imóvel de matrícula 5.768, abaixo qualificados, vêm à presença de V. Sa. requerer o que segue.

Tendo em vista que a descrição tabular do imóvel não apresenta as distâncias e os rumos das perimetrais, requer a retificação dos dados descritivos do imóvel, nos termos dos artigos 212 e 213 da Lei nº 6.015/73.

Para tal, fazem a juntada de novos trabalhos topográficos e demais documentos probantes para a devida avaliação e decisão.

Declaram, sob as penas da lei, que os dados e informações juntadas a este requerimento são verdadeiras.

Conchas, 12 de outubro de 2004.

Pedro Gonçalves Almada RG – CPF

2. Certidão atualizada da matrícula ou transcrição

Não é rara a situação de o agrimensor apresentar uma planta que não mais se refere ao imóvel constante da matrícula, pois efetuou seus trabalhos com base numa certidão antiga em que não consta, por exemplo, um desmembramento havido no imóvel.

Por esse motivo, é fundamental que os trabalhos técnicos sejam efetuados com base nos dados atuais do registro, motivo pelo qual se exige a juntada da certidão utilizada para o levantamento da situação tabular e apresentação de soluções concretas para o problema.

Dependendo do caso, deverão ser juntadas certidões de outras matrículas ou transcrições, quando essenciais para comprovar o pedido, como as certidões de todos os imóveis destacados para possibilitar a averbação do remanescente na matrícula-mãe, ou de todas as transcrições de partes ideais para comprovar a titularidade exclusiva sobre um único imóvel.

3. Laudo técnico do agrimensor:

Numa folha à parte, de preferência em papel timbrado de sua empresa, se houver, o agrimensor deverá fazer um sucinto histórico da situação tabular do imóvel e dos motivos da retificação. Nesse laudo, o agrimensor deverá declarar, sob as penas da lei, de que efetuou pessoalmente o levantamento do imóvel e que todos os dados apresentados são verdadeiros.

A matrícula 5.768 possui descrição tabular precária, pois não apresenta os rumos e distâncias das perimetrais, necessitando ser retificada para representar a realidade fática e jurídica do imóvel.

Atesto, sob as penas da lei, que efetuei pessoalmente o levantamento da área e que os valores corretos dos rumos e distâncias e a identificação das confrontações são os apresentadas nesta oportunidade, na planta e nos memoriais que acompanham o presente laudo.

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