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Guias e Dicas
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Apostila Completa, Manuais, Projetos, Pesquisas de Engenharia Aeronáutica

manual de topoevn

Tipologia: Manuais, Projetos, Pesquisas

2012

Compartilhado em 02/09/2012

ricardo-farias-2
ricardo-farias-2 🇧🇷

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Baixe Apostila Completa e outras Manuais, Projetos, Pesquisas em PDF para Engenharia Aeronáutica, somente na Docsity! OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS, TÍTULOS E DOCUMENTOS E CIVIL DAS PESSOAS JURÍDICAS DE CONCHAS-SP Rua Minas Gerais, 411 – Conchas-SP – Tel.: (14) 3845-2700 Eduardo Agostinho Arruda Augusto Oficial de Registro RETIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL DE R4E4G4I4S4T4R4O4 4E4 4G4E4O4R4R4E4F4E4R4E4N4C4I4A4M4E4N4T4O4 MATERIAL DIDÁTICO Conchas Agosto de 2005 RETIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL DE REGISTRO IMOBILIÁRIO Palestra de Eduardo Augusto no GeoPOA, em novembro de 2004 3 Detalhamento da estrutura básica 1. Requerimento: O requerimento deverá ser firmado pelo interessado pela retificação que, em regra, é o titular do direito real garantido pelo registro a ser retificado. No caso de retificação da descrição tabular de imóvel em condomínio, todos os proprietários deverão requerer em conjunto. Na falta de um ou mais condôminos, isso pode ser suprido pela notificação (dos cônjuges, inclusive). Todas as assinaturas apostas no requerimento deverão ser reconhecidas por tabelião, e o requerimento deverá trazer a declaração de auto-responsabilização, ou seja, de que “declaramos, sob as penas da lei, que todas as informações apresentadas com este requerimento são a expressão da verdade”. Ilmo. Dr. Oficial de Registro de Imóveis de Conchas Os proprietários do imóvel de matrícula 5.768, abaixo qualificados, vêm à presença de V. Sa. requerer o que segue. Tendo em vista que a descrição tabular do imóvel não apresenta as distâncias e os rumos das perimetrais, requer a retificação dos dados descritivos do imóvel, nos termos dos artigos 212 e 213 da Lei nº 6.015/73. Para tal, fazem a juntada de novos trabalhos topográficos e demais documentos probantes para a devida avaliação e decisão. Declaram, sob as penas da lei, que os dados e informações juntadas a este requerimento são verdadeiras. Conchas, 12 de outubro de 2004. ……………………………………… Pedro Gonçalves Almada RG – CPF …………………………………… Ana Maria Almada - cônjuge RG – CPF 2. Certidão atualizada da matrícula ou transcrição Não é rara a situação de o agrimensor apresentar uma planta que não mais se refere ao imóvel constante da matrícula, pois efetuou seus trabalhos com base numa certidão antiga em que não consta, por exemplo, um desmembramento havido no imóvel. Por esse motivo, é fundamental que os trabalhos técnicos sejam efetuados com base nos dados atuais do registro, motivo pelo qual se exige a juntada da certidão utilizada para o levantamento da situação tabular e apresentação de soluções concretas para o problema. Dependendo do caso, deverão ser juntadas certidões de outras matrículas ou transcrições, quando essenciais para comprovar o pedido, como as certidões de todos os imóveis destacados para possibilitar a averbação do remanescente na matrícula-mãe, ou de todas as transcrições de partes ideais para comprovar a titularidade exclusiva sobre um único imóvel. 3. Laudo técnico do agrimensor: Numa folha à parte, de preferência em papel timbrado de sua empresa, se houver, o agrimensor deverá fazer um sucinto histórico da situação tabular do imóvel e dos motivos da retificação. Nesse laudo, o agrimensor deverá declarar, sob as penas da lei, de que efetuou pessoalmente o levantamento do imóvel e que todos os dados apresentados são verdadeiros. 4 LAUDO TÉCNICO A matrícula 5.768 possui descrição tabular precária, pois não apresenta os rumos e distâncias das perimetrais, necessitando ser retificada para representar a realidade fática e jurídica do imóvel. Atesto, sob as penas da lei, que efetuei pessoalmente o levantamento da área e que os valores corretos dos rumos e distâncias e a identificação das confrontações são os apresentadas nesta oportunidade, na planta e nos memoriais que acompanham o presente laudo. Conchas, 12 de outubro de 2004. ……………………………………… nome completo CREA nº … 4. Memorial descritivo O memorial descritivo da nova e correta descrição do imóvel deverá ser assinado (todas as firmas reconhecidas por tabelião), na seguinte ordem:  agrimensor;  todos os proprietários (e respectivos cônjuges); e  confrontantes (no condomínio, basta um; de preferência, aquele que o administra ou utiliza). 5. Levantamento planimétrico Levantamento planimétrico é a planta do imóvel, com todos os dados técnicos que permitem verificar sua localização e calcular sua área, perímetro, etc. Nessa planta, além do desenho do imóvel, devem ser incluídos 3 quadros, com os seguintes dizeres e assinaturas (todas reconhecidas por tabelião): LAUDO TÉCNICO Atesto, sob as penas da lei, que efetuei pessoalmente o levantamento da área e que os valores corretos dos rumos e distâncias e a identificação das confrontações são os apresentadas nesta planta e no memorial que a acompanha. Conchas, 12 de outubro de 2004. ……………………………………… nome completo CREA nº … PROPRIETÁRIOS Atestamos, sob as penas da lei, serem verdadeiras todas as informações apresentadas nesta planta e nos memoriais que acompanham o presente laudo. Conchas, 12 de outubro de 2004. ……………………………………… Pedro Gonçalves Almada RG – CPF …………………………………… Ana Maria Almada - cônjuge RG – CPF 5 CONFRONTANTES Concordamos com as medidas apresentadas nesta planta e memorial anexo nos espaços em que o referido imóvel faz confrontação com o imóvel de nossa propriedade. ……………………………………… nome completo RG – CPF Imóvel de Matrícula nº 10.234 .……………………………………… nome completo RG – CPF Imóvel de Matrícula nº 2.490 …………………………………… nome completo RG – CPF Imóvel de Matrícula nº 11.346 Havendo confrontação com imóvel público, exigir a anuência municipal, tanto na planta como no memorial, com dizeres equivalentes a este: ANUÊNCIA MUNICIPAL Atesto, para os devidos fins, que os dados apresentados nesta planta e memorial anexo não prejudicam a área da Praça Tiradentes que é administrada por este Município. Conchas, 14 de outubro de 2004. ……………………………………… Ludmila Capellari Secretária de Obras de Conchas-SP O livre convencimento motivado Estando devidamente instruído o procedimento, compete ao Oficial de Registro decidir pela procedência ou não do pedido. Faltando a anuência de um ou mais confrontantes, esta será suprida pela notificação extrajudicial. A não-impugnação no prazo legal de 15 dias resultará na anuência tácita do confrontante. A inexistência de impugnação ou a anterior anuência de todos, apesar da literalidade do texto do §5º do artigo 213, não é suficiente para decidir pela procedência do pedido. O pedido somente será acatado se comprovado sua juridicidade. Assim, compete ao registrador as seguintes precauções antes de decidir o pedido:  a área abrangida pelo registro é a mesma apresentada na retificação?  não está sendo incluída área não titulada na retificação, ou seja, utilizando o procedimento extrajudicial da retificação para aquisição originária de imóvel?  não houve a omissão, proposital ou não, de algum imóvel confrontante?  todos os titulares do imóvel objeto do pedido anuíram com a retificação? RETIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL DE REGISTRO IMOBILIÁRIO MODELOS A CARGO DO INTERESSADO Requerimento Laudo Técnico Memorial Descritivo Levantamento Planimétrico Extra: Anuência acertada por Email Ilmo. Dr. Oficial de Registro de Imóveis de Conchas Os proprietários do imóvel de matrícula 2833 vem à presença de V. Sa. requerer o que segue. Tendo em vista que a descrição tabular do referido imóvel não confere com a realidade, requerem a retificação dos dados descritivos do imóvel, nos termos dos artigos 212 e 213 da Lei nº 6.015/73. Para tal, fazem a juntada de novos trabalhos topográficos e demais documentos probantes para a devida avaliação e decisão. Declaram, sob as penas da lei, que os dados e informações juntadas a este requerimento são verdadeiras. Conchas, 20 de julho de 2005. Pedro Gonçalves Almada CPF 040.234.675-09 – RG 13.213.456-0 Ana Maria Almada CPF 080.445.109-34 – RG 34.153.639-3 LAUDO TÉCNICO Atesto, sob as penas da lei, que efetuei pessoalmente o levantamento da área e que os valores corretos dos azimutes e distâncias e a identificação das confrontações são os apresentadas nesta oportunidade, na planta e no memorial descritivo que acompanham o presente laudo. Ao efetuar os trabalhos, constatei o seguinte: o imóvel de matrícula 2833 possui descrição tabular precária, sem algumas medidas perimetrais e sem a necessária definição de rumos ou ângulos de deflexão. O levantamento foi efetuado intra-muros, uma vez que as divisas são claras (cerca de arame bem antiga) e respeitadas há muitos anos. Conchas, 12 de julho de 2005. Daniel Alexandre Janini Engenheiro Agrimensor CREA 5060726074/B Av. Independência, 546 – sala 92 – Piracicaba-SP atendimento@topoevn.com.br (19) 3432-5556 João Afonso da Silva Mat. 1634 Mário Afonso da Silva Mat. 8731 posse de Eucatex S.A. Mat. 12650 USP - ESALQ T. 34219 Paulo Amarildo Ri o do P eix e Sítio São José - Mat. 132 Área: 390.777,949 m² Perímetro: 2.722,626 m 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 Az. 132°00'57" => 240,108 m Az. 67° 56'2 7" = > 265 ,312 m Az. 123°19'52" => 213,512 m 16 1, 36 2 m <= A z. 21 3° 12 '5 5" A z. 147°54'47" => 239,008 m 491,2 25 m <= A z.254 °49'3 8" 262,138 m <= Az.304°45'42" 180,721 m <= Az.2 60°47'20 " 198,270 m < = A z.343°02'02" A z. 1 8° 41 '1 4" = > 23 0, 73 3 m Az . 6 1°1 2'2 2" => 240 ,23 7 m N S LW PROPRIETÁRIOS Atestamos, sob as penas da lei, serem verdadeiras todas as informações apresentadas nesta planta e nos memoriais que acompanham o presente laudo. Conchas, 12 de julho de 2005. Pedro Gonçalves Almada CPF 040.234.675-09 - RG 13.213.456-0 Ana Maria Almada CPF 080.445.109-34 - RG 34.153.639-3 CONFRONTANTES Concordamos com as medidas apresentadas nesta planta e memorial anexo nos espaços em que o referido imóvel faz confrontação com o imóvel de nossa propriedade. João Afonso da Silva RG 12.345.654 - CPF 050.121.246-19 Imóvel de Matrícula nº 1634 Mário Afonso da Silva RG 15.095.321 - CPF 094.548.356-01 Imóvel de Matrícula nº 8731 Eucatex S.A. - Paulo Salim Maluf RG 18.495.123 - CPF 087.900.533-34 Imóvel de Matrícula nº 12650 Paulo Amarildo RG 22.385.765 - CPF 076.768.546-87 Imóvel de Posse USP-Esalq - Prof. Demétrius RG 11.447.365 - CPF 123.758.211-12 Imóvel de Transcrição nº 34219 LAUDO TÉCNICO Atesto, sob as penas da lei, que efetuei pessoalmente o levantamento da área e que os valores corretos dos rumos e distâncias e a identificação das confrontações são os apresentadas nesta planta e no memorial que a acompanha. Conchas, 12 de julho de 2005. Daniel Alexandre Janini Engenheiro Agrimensor CREA 5060726074/B Conchas, 12 de julho de 2005. TopoEVN Av. Independência, 546 - sala 92 - Piracicaba-SP atendimento@topoevn.com.br (19) 3432-5556 ANUÊNCIA DE CONFRONTANTE PEDIDA POR EMAIL Fato: imóvel confrontante em nome de pessoa falecida. Moradora do Imóvel: a filha-herdeira (não há inventário aberto). Situação Inesperada: a moradora está em viagem de estudos em Londres, Inglaterra. Solução Legal: edital em jornal local – segurança jurídica fictícia e muito oneroso para a parte. Solução Viável: enviar os trabalhos por email para que ela firme a anuência e a remeta pelo correio. RESULTADO: deu certo! Vide a Declaração de Anuência devidamente assinada na folha seguinte. Veja o email: De: jfl-eng@fdnet.com.br Enviada em: sexta-feira, 17 de junho de 2005 11:15 Para: Bruna (bruna.ujl@uol.com.br) Assunto: Retificação de Área – sobre Anexo: Anuencia-bruna.doc Prezada Bruna: Sua família possui um imóvel na Rua Dr. Luiz Vergueiro em Pereiras-SP (Transcrição nº 3795), ainda em nome de seu pai (Erivelto Foltran). Um dos imóveis confrontantes (José Lásaro Marocollo - "Zé da Tica") está em procedimento extrajudicial de retificação de área e, como seu imóvel é confrontante, ele precisa de sua assinatura para obter a retificação. São 6 confrontantes, dentre eles a própria Prefeitura Municipal de Pereiras. Todos, após conferir a correção dos trabalhos técnicos, deram a devida a anuência, o que leva a conclusão de que os trabalhos estão corretos. Entretanto pela nova legislação (Lei nº 10.931/2004) é necessária a anuência de todos os confrontantes, faltando apenas a sua para que o intento de José Lázaro seja almejado. Para que você tenha maior segurança em sua decisão, segue anexo a planta do imóvel a ser retificado. A localização de seu imóvel é no canto superior esquerdo. A divisa ente ambos os imóveis é de apenas 1,44 metro. Seu tio Antonio, que mora na casa vizinha, conferiu pessoalmente comigo as medidas e ficou de contatá-la por telefone para lhe dar a devida garantia do acerto dos presentes trabalhos. O que José Lázaro necessita é de sua anuência nos termos do arquivo anexo (basta imprimi-lo, assinar no campo existente, reconhecer sua firma em tabelião público e remeter pelo Correio para a filha de José Lázaro, Fabiana, sua amiga). O endereço para envio é Rua Dr. Luiz Vergueiro, 375 – Centro – Pereiras-SP. O reconhecimento de firma pode ser feito aí em Londres ou, caso você tenha firma aqui em Pereiras (Cartório do Riva), basta você assinar conforme consta na ficha de assinaturas do cartório, que nós iremos lá para efetuar o reconhecimento de sua assinatura. Muito Obrigado. José Antônio Figueiredo Lima Engenheiro - CREA 5060765736 RETIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL DE ÁREA IMÓVEL DE TRANSCRIÇÃO Nº 9342 - PEREIRAS-SP CONFRONTANTE Eu, Bruna da Silva Foltran, RG nº 24.654.678, CPF nº 098.675.345-09, herdeira de Erivelto Foltran e atual ocupante do imóvel de transcrição nº 3795, declaro que concordo com a medida apresentada neste mapa (1,44 m) no que tange à confrontação com o imóvel de transcrição nº 9342. ....................................... ................................. ANUÊNCIA OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS, TÍTULOS E DOCUMENTOS E CIVIL DAS PESSOAS JURÍDICAS DA COMARCA DE CONCHAS-SP Rua Minas Gerais, 411 – Conchas-SP – Tel.: (14) 3845-2700 Eduardo Agostinho Arruda Augusto Oficial de Registro ri.conchas@fdnet.com.br DECISÃO INTERLOCUTÓRIA Protocolo 4 44218 v 20/ 7 /2005 Apresentante Pedro Gonçalves Almada e esposa Título/Documento 4 Retificação Extrajudicial de Registro (Matrícula 2833) O Título apresentado para registro foi analisado e resultou na seguinte qualificação registral: Trata-se v de v requerimento v para v retificação v da v descrição v do v imóvel v de v matricula v 2833 v para corrigir a descrição tabular, que está precária e merece reparo. Com vbase vna vatual vredação vdos vartigos v212 ve v213 vda vLei vdos vRegistros vPúblicos, va vretificação de registro é de competência do Oficial de Registro de Imóveis. O requerimento está devidamente instruído. O laudo técnico assinado pelo profissional e o requerimento dos proprietários atestam, sob as penas da lei, serem verdadeiros os dados apresentados. O engenheiro atestou que fez pessoalmente o levantamento da área e apresentou a devida A.R.T. Por envolver alteração de rumos em todas as faces do imóvel, todos os confrontantes devem apresentar sua concordância, o que fora efetivada apenas em parte, tendo sido requerida a notificação dos faltantes. Entretanto, os trabalhos técnicos não atendem as normas de agrimensura, pois os dados apresentados (números) não conferem com a planta (desenho), conforme comprovado pelo anexo v a v esta v decisão. v A v divergência v foi v enorme, v havendo v erro v linear v absoluto v de v 28,0485 metros. Em decorrência, proceda-se a notificação do interessado para apresentar, em 15 dias, novos trabalhos técnicos que representem a realidade fática do imóvel, pois a “retificação de registro” deve ser feita para adequar a matrícula ao imóvel, de acordo com o que existe na realidade. A notificação deverá ser certificada no verso desta decisão interlocutória, cuja cópia será entregue ao requerente. Após o prazo, com ou sem manifestação do requerente, voltem os autos conclusos para a competente qualificação registral. Conchas, 27 de julho de 2005. Eduardo Agostinho Arruda Augusto Oficial de Registro João Afonso da Silva Mat. 1634 Mário Afonso da Silva Mat. 8731 posse de Eucatex S.A. Mat. 12650 USP - ESALQ T. 34219 Paulo Amarildo Ri o do P ei xe Sítio São José - Mat. 2833 Área: 390.777,949 m² Perímetro: 2.722,626 m 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 Az. 67° 56'2 7" = > 265 ,312 m Az. 123°19'52" => 213,512 m 16 1, 36 2 m <= A z. 21 3° 12 '5 5" A z. 147°54'47" => 239,008 m 491,2 25 m <= A z.254 °49'3 8" 262,138 m <= Az.304°45'42" 180,721 m <= Az.2 60°47'20 " 198,270 m < = A z.343°02'02" A z. 1 8° 41 '1 4" = > 23 0, 73 3 m Az . 6 1°1 2'2 2" => 240 ,23 7 m 11 Az. 137°26'28" => 221,150 m Erro de Fechamento Erro em (X): Erro em (Y): 27,9874 m 1,8509 m Erro Linear Absoluto: Erro Linear/Mil: Erro Linear Relativo: 28,0485 m 10,3709 m 1 / 96,4240 m Desenho efetuado pelo software "Retificação Fácil 1.0" da TopoEVN, com base nos dados apresentados pelo requerente. Conchas, 27 de julho de 2005. Eduardo Agostinho Arruda Augusto Oficial de Registro OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS, TÍTULOS E DOCUMENTOS E CIVIL DAS PESSOAS JURÍDICAS DA COMARCA DE CONCHAS-SP Rua Minas Gerais, 411 – Conchas-SP – Tel.: (14) 3845-2700 Eduardo Agostinho Arruda Augusto Oficial de Registro ri.conchas@fdnet.com.br DECISÃO FINAL – QUALIFICAÇÃO NEGATIVA Protocolo 44218 20/7/2005 Apresentante Pedro Gonçalves Almada e esposa Título/Documento Retificação Extrajudicial de Registro (Matrícula 2833) O Título apresentado para registro foi analisado e resultou na seguinte qualificação registral: Passado o prazo de 15 dias sem que o interessado cumprisse o contido na decisão interlocutória de 27 de julho de 2005, ou seja, a entrega dos trabalhos técnicos corrigidos, decido pelo INDEFERIMENTO do pedido de retificação extrajudicial do imóvel de matrícula 5768. Dar ciência ao interessado, providenciar recibo de emolumentos pela prenotação e microfilmar as folhas principais deste procedimento (fls. 2, 3, 5, 6, 8, 9, 10, 11, 12 e esta decisão). Conchas, 15 de agosto de 2005. Eduardo Agostinho Arruda Augusto Oficial de Registro RETIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL DE REGISTRO IMOBILIÁRIO — LEGISLAÇÃO — ALTERAÇÕES NA LEI DE REGISTROS PÚBLICOS (pela Lei nº 10.931/2004) Art. 59. A Lei no 6.015, de 31 de dezembro de 1973, passa a vigorar com as seguintes alterações: Art. 167. /…/ II - /…/ 21) da cessão de crédito imobiliário." (NR) Art. 212. Se o registro ou a averbação for omissa, imprecisa ou não exprimir a verdade, a retificação será feita pelo Oficial do Registro de Imóveis competente, a requerimento do interessado, por meio do procedimento administrativo previsto no art. 213, facultado ao interessado requerer a retificação por meio de procedimento judicial. Parágrafo único. A opção pelo procedimento administrativo previsto no art. 213 não exclui a prestação jurisdicional, a requerimento da parte prejudicada. Art. 213. O oficial retificará o registro ou a averbação: I - de ofício ou a requerimento do interessado nos casos de: a) omissão ou erro cometido na transposição de qualquer elemento do título; b) indicação ou atualização de confrontação; c) alteração de denominação de logradouro público, comprovada por documento oficial; d) retificação que vise a indicação de rumos, ângulos de deflexão ou inserção de coordenadas georeferenciadas, em que não haja alteração das medidas perimetrais; e) alteração ou inserção que resulte de mero cálculo matemático feito a partir das medidas perimetrais constantes do registro; f) reprodução de descrição de linha divisória de imóvel confrontante que já tenha sido objeto de retificação; g) inserção ou modificação dos dados de qualificação pessoal das partes, comprovada por documentos oficiais, ou mediante despacho judicial quando houver necessidade de produção de outras provas; II - a requerimento do interessado, no caso de inserção ou alteração de medida perimetral de que resulte, ou não, alteração de área, instruído com planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no competente Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura - CREA, bem assim pelos confrontantes. § 1º Uma vez atendidos os requisitos de que trata o caput do art. 225, o oficial averbará a retificação. § 2º Se a planta não contiver a assinatura de algum confrontante, este será notificado pelo Oficial de Registro de Imóveis competente, a requerimento do interessado, para se manifestar em quinze dias, promovendo-se a notificação pessoalmente ou pelo correio, com aviso de recebimento, ou, ainda, por solicitação do Oficial de Registro de Imóveis, pelo Oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la. § 3º A notificação será dirigida ao endereço do confrontante constante do Registro de Imóveis, podendo ser dirigida ao próprio imóvel contíguo ou àquele fornecido pelo requerente; não sendo encontrado o confrontante ou estando em lugar incerto e não sabido, tal fato será certificado pelo oficial encarregado da diligência, promovendo- se a notificação do confrontante mediante edital, com o mesmo prazo fixado no § 2o, publicado por duas vezes em jornal local de grande circulação. § 4º Presumir-se-á a anuência do confrontante que deixar de apresentar impugnação no prazo da notificação. § 5º Findo o prazo sem impugnação, o oficial averbará a retificação requerida; se houver impugnação fundamentada por parte de algum confrontante, o oficial intimará o requerente e o profissional que houver assinado a planta e o memorial a fim de que, no prazo de cinco dias, se manifestem sobre a impugnação. § 6º Havendo impugnação e se as partes não tiverem formalizado transação amigável para solucioná-la, o oficial remeterá o processo ao juiz competente, que decidirá de plano ou após instrução sumária, salvo se a controvérsia versar sobre o direito de propriedade de alguma das partes, hipótese em que remeterá o interessado para as vias ordinárias. § 7º Pelo mesmo procedimento previsto neste artigo poderão ser apurados os remanescentes de áreas parcialmente alienadas, caso em que serão considerados como confrontantes tão-somente os confinantes das áreas remanescentes. § 8º As áreas públicas poderão ser demarcadas ou ter seus registros retificados pelo mesmo procedimento previsto neste artigo, desde que constem do registro ou sejam logradouros devidamente averbados. § 9º Independentemente de retificação, dois ou mais confrontantes poderão, por meio de escritura pública, alterar ou estabelecer as divisas entre si e, se houver transferência de área, com o recolhimento do devido imposto de transmissão e desde que preservadas, se rural o imóvel, a fração mínima de parcelamento e, quando urbano, a legislação urbanística. § 10. Entendem-se como confrontantes não só os proprietários dos imóveis contíguos, mas, também, seus eventuais ocupantes; o condomínio geral, de que tratam os arts. 1.314 e seguintes do Código Civil, será representado por qualquer dos condôminos e o condomínio edilício, de que tratam os arts. 1.331 e seguintes do Código Civil, será representado, conforme o caso, pelo síndico ou pela Comissão de Representantes. A Aplicabilidade da Lei do Georreferenciamento Eduardo Agostinho Arruda Augusto Introdução O tema georreferenciamento está causando um grande alvoroço. Profissionais de agrimensura, proprietários e produtores rurais, registradores e tabeliães, juízes, promotores e advogados, empreendedo- res imobiliários e corretores de imóveis, enfim uma gama de profissionais estão se preocupando com as novas regras de descrição tabular do imóvel rural, regras estas que visam a revolucionar e resolver de vez o problema fundiário do País. Pelo menos estas são as metas dessa novel legislação, que foi inaugurada com a publicação da Lei nº 10.267, de 28 de agosto de 2001, que criou o Cadastro Nacional de Imóveis Rurais - CNIR (pelas regras gramaticais, lê-se kinir e não cenir) e efetuou alterações em várias leis, em especial na Lei dos Registros Públicos (Lei nº 6.015/73). Desde então, o termo georreferenciamento foi incorporado à linguagem do dia-a-dia de vários pro- fissionais, os quais ainda possuem muitas dúvidas e questionamentos. Em decorrência da polêmica que cerca esse novo sistema de medição e descrição dos imóveis ru- rais, o Irib promoveu, em julho de 2004, o Encontro Regional de Araraquara, evento este que gerou a agora famosa Carta de Araraquara, em que foram efetuadas diversas propostas para que a legislação do georre- ferenciamento fosse viável e atingisse seus nobres objetivos de resolver as questões fundiárias e de promo- ver o desenvolvimento de nosso País. Convém esclarecer que georreferenciamento é tão somente uma técnica moderna de agrimensura, não sendo de uso exclusivo do Incra para o atendimento da legislação em comento. Apesar disso, apenas para facilitar o entendimento e a construção das frases, a palavra georreferenciamento, neste trabalho, foi utilizada no sentido de “cumprimento integral à nova legislação, com certificação do Incra e ingresso no re- gistro imobiliário”. O princípio da Especialidade Objetiva Ao alterar a forma como os imóveis rurais serão descritos na matrícula, a nova legislação aliou-se a um dos mais importantes princípios informadores do direito registral imobiliário, que é o da especialidade objetiva. Numa definição bem singela, especialidade objetiva é a arte de individualizar um imóvel por meio de uma descrição técnica. Possui três distintas faces, cada qual com uma importância bem definida para o sistema registral imobiliário. A primeira face, a mais conhecida, está prevista no artigo 176 (§1º, inciso II, nº 3) da Lei dos Regis- tros Públicos. Trata-se de uma regra dirigida ao profissional de agrimensura, que deverá utilizar as normas técnicas de sua profissão para que a descrição do imóvel seja suficiente para distingui-lo dos demais e per- mitir a todos conhecer sua localização, formato e área. A segunda face, bastante conhecida pelos tabeliães que, não raras vezes, têm que elaborar escritu- ra de re-ratificação para cumprir tal mandamento, está prevista no artigo 225 da mesma Lei dos Registros Públicos. Por essa regra, todos os títulos que se refiram a um bem imóvel devem trazer em seu bojo a des- crição precisa do imóvel, nos exatos termos da descrição existente da matrícula, sob pena de não encontrar acesso no fólio real. Os dois primeiros aspectos do princípio da especialidade objetiva são bem conhecidos e muito co- mentados na doutrina e na jurisprudência. Ambos estão expressamente previstos na lei e não há muito o que discutir acerca deles. Existe, entretanto, uma terceira face do princípio da especialidade objetiva que, por não haver qual- quer dispositivo legal que a expresse, é por muitos desconhecida e, não raras vezes, até violada. Trata-se do dever do oficial de registro de zelar pela qualidade da matrícula, ou seja, compete ao registrador a difícil e importante tarefa de fazer com que as matrículas representem com clareza e exatidão os bens imóveis e os direitos a eles relativos. Por esse prisma, compete ao registrador fazer com que a matrícula seja clara, precisa e concisa, escriturada de forma que o usuário comum possa entendê-la. Deve também evitar que o acúmulo de regis- tros e averbações a tornem confusa, efetivando de ofício averbações saneadoras, quando necessário, ou encerramento da matrícula e abertura de nova quando a descrição tabular do imóvel sofrer alterações. A elaboração de averbação saneadora, por muitos considerada irregular, sendo utilizada apenas nas situações que a exigem, é muito salutar. Um exemplo típico é a matrícula em que há uma pluralidade de hipotecas cedulares em variados graus, outra pluralidade de aditivos sobre algumas das hipotecas e uma boa quantidade de baixas que não coincidem com a ordem cronológica dos registros. Uma averbação escla- recendo o que permanece ativo torna a matrícula clara para o usuário e evita erros e eventuais contendas judiciais. Outra averbação saneadora salutar é a especificação de todos os titulares e de suas respectivas frações ideais, essencial em matrículas em que há muitos registros antigos de sucessão “causa mortis” em que a forma descritiva utilizada na época ainda causa muitas dúvidas (uma legitima de “x” na avaliação de “y”, na parte ideal de “z” dentro do imóvel de “n” alqueires). Havendo desmembramento de uma ou mais partes do imóvel, deve-se encerrar a matrícula-mãe e abrir novas matrículas para as áreas desmembradas e alienadas e também para o remanescente. No caso de retificação de área, quer nos termos do artigo 213 ou mesmo no cumprimento da lei do georreferencia- mento, deve-se encerrar a matrícula anterior e abrir nova matrícula com a descrição atualizada e com a a- verbação saneadora de transporte (hipotecas, servidões, etc.). Abertura de matrícula tanto para as áreas desmembradas e alienadas como para o remanescente. A abertura de matrícula para constar a nova descrição tabular do imóvel é relevante, pois uma aver- bação perdida no meio da matrícula (supondo-se vários outros assentos após a averbação dessa descrição georreferenciada) não é facilmente encontrada, gerando dúvidas sobre qual é a descrição do imóvel e, mui- tas vezes, até levando o leigo ao equívoco, uma vez que, na primeira folha, ainda consta a descrição origi- nal, agora totalmente desatualizada. Com a nova descrição georreferenciada, é essencial a abertura de nova matrícula para o imóvel, aproveitando a oportunidade para sanear outros problemas, como a correta definição das frações ideais de cada condômino (raramente declaradas nas matrículas antigas) ou identificação dos ônus que ainda one- ram o referido imóvel (muito comum a existência de muitos registros de hipoteca e muitas averbações de aditivo e cancelamento, situação que dificulta saber o que continua ativo ou não). Uma averbação de trans- porte na nova matrícula tornará esta muito mais eficaz. Portanto, recomenda-se a averbação do encerramento da matrícula do imóvel retificado e a abertu- ra de nova matrícula totalmente saneada para esse imóvel agora bem descrito e caracterizado. Essa é a proposta nº 10 da Carta de Araraquara: “10. Especialidade Objetiva – Abertura de Nova Matrícula para o Imóvel Georreferenciado”. Mat. 15.234 30 ha. Mat. 15.235 25 ha. Mat. 15.236 (nova matrícula para o remanescente) 10 ha. Mat. 14.200 (imóvel originário) 65 ha. Modelos de matrículas georreferenciadas Além de ser importante abrir nova matrícula para o imóvel georreferenciado, convém estudar como esse imóvel será descrito e apresentado para o usuário do sistema, ou seja, como ficará o aspecto da ma- trícula, de forma a cumprir os princípios e seus atributos essenciais já estudados. A seguir, um modelo que segue o padrão típico das matrículas existentes, que segue o estilo tradi- cional dos instrumentos públicos, sem espaços em brancos ou entrelinhas, estilo este oriundo do tempo dos títulos e registros manuscritos, cuja segurança jurídica somente era alcançada com base em rígidas regras de escrituração. Esse modelo foi incluído no Anexo III da “Norma Técnica para Georreferenciamento de Imóveis Ru- rais” do Incra como exigência imposta ao agrimensor para, no ponto-de-vista inicial do Incra, “cumprir as exigências do registro”. Mas esse modelo apresenta falhas. A primeira: o que o Incra confere é a tabela de dados inserida em um CD-Rom (dados gerados automaticamente pelo software de topografia) e não esse memorial que, na maioria dos casos, foi digitado num processador de textos e não montado automaticamente pelo softwa- re. Pela complexidade da descrição, a probabilidade de erros de digitação é enorme. O ideal é que o Incra gere diretamente do CD-Rom (após conferido e aprovado) a tabela dos dados georreferenciados e certifique essa folha e não aquele memorial entregue ao Incra com o CD-Rom cuja conferência não é efetuada. Outro problema é que essa forma descritiva é confusa, de difícil leitura e entendimento até mesmo para o pessoal técnico. Basta, por exemplo, tentar localizar, numa descrição desse tipo, alguns confrontan- tes e entender onde se encontram para sentir sua complexidade. Para exemplificar toda essa problemática, foi eleito um pequeno imóvel rural da Comarca de Con- chas, o qual teve sua descrição georreferenciada efetuada de três formas distintas. Descrição tradicional: muito confusa e de difícil compreensão. A obrigatoriedade para as hipóteses de desmembramento, parcelamento e remembramento está prevista no §3º do artigo 176 da LRP, enquanto que a de transferência, no §4º do mesmo artigo. No § 3º do artigo 225 encontra-se a obrigatoriedade para os atos judiciais que versem sobre imóveis rurais. Quanto aos atos judiciais, convém esclarecer que não se trata de toda e qualquer ação judicial em que haja referência a imóvel rural, mas apenas àquelas em que o imóvel rural é o objeto central da jurisdi- ção (usucapião, retificação judicial de registro, desapropriação, divisão, demarcação, etc.), desde que suas decisões tenham ingresso no fólio real (reintegração de posse, apesar de ter o imóvel como objeto central, não depende de descrição georreferenciada, por não gerar título registável em sua matrícula). Salvo essas hipóteses legais, qualquer outro ato registral terá acesso ao fólio real independente- mente de o imóvel rural estar ou não com sua descrição tabular georreferenciada e certificada pelo Incra. Assim, não faz sentido o teor do §2º do artigo 10 do decreto regulamentador, que prevê: “após os prazos assinalados nos incisos I a IV, fica defeso ao oficial do registro de imóveis a prática de quaisquer atos regis- trais envolvendo as áreas rurais de que tratam aqueles incisos, até que seja feita a identificação do imóvel na forma prevista neste Decreto.” Há vários métodos para se interpretar uma lei. A exegese deve abstrair a justiça da norma, a supos- ta intenção da lei a ser adaptada aos valores sociais de cada momento histórico, com base em uma inter- pretação progressiva. A inteligência da lei, o seu sentido, o modo como deve ser entendida, enfim, a “mens legis” não deve ser confundida com a “mens legislatoris” (a inteligência do legislador, o que ele quis dizer) nem com a “verba legis” (palavra da lei, seu sentido meramente gramatical). A Lei Complementar nº 95, de 26 de fevereiro de 1998, é a “lex legum” brasileira, ou seja, a legisla- ção que dispõe sobre a elaboração, a redação, a alteração e a consolidação das leis, conforme determina o parágrafo único do artigo 59 da Constituição Federal. O inciso III do artigo 11 trata da coerência posicional, geográfica dos dispositivos. A alínea “c” define que “os parágrafos têm a função de complementar a norma expressa no caput ou expor as exceções ã regra por ele estabelecida”. Dessa forma, uma leitura mais coerente do §2º do artigo 10 leva à conclusão de que, após os pra- zos carenciais do caput, fica proibido ao registrador a prática dos seguintes atos registrais: desmembramen- to, parcelamento, remembramento, transferência e as resultantes de autos judiciais que versem sobre imó- veis rurais. Assim, o registro de hipoteca não se subordinaria à prévia adaptação da descrição tabular do imóvel ao georreferenciamento, mesmo após os prazos carenciais, salvo para aqueles que interpretam que hipote- ca é um início de alienação e, em virtude disso, estaria subordinada às novas regras como hipótese de “transferência”. Um dos argumentos sustentados por essa corrente encontra guarida no artigo 1.420 do Código Civil que diz: “só aquele que pode alienar poderá empenhar, hipotecar ou dar em anticrese; só os bens que se podem alie- nar poderão ser dados em penhor, anticrese ou hipoteca.” Entretanto, o mesmo dispositivo legal serve para a argumentação contrária, que sustenta que tal ar- tigo se refere à inexistência de indisponibilidade do bem de raiz, e não quanto às regras específicas para cada ato negocial, pois as regras para efetivar uma alienação não são as mesmas para hipotecar, empe- nhar ou dar o bem em anticrese. A falta da descrição georreferenciada não torna o imóvel irregular, indisponível. A lei não diz isso. Trata-se apenas de uma exigência a ser cumprida quando o proprietário desejar alienar, desmembrar, par- celar ou remembrar seu imóvel rural. O Dr. Francisco Rezende dos Santos, presidente da Serjus-MG, entende o seguinte: “A Lei 10.267 prevê apenas a obrigatoriedade do georreferenciamento para os casos de desmembramento, parcelamento, remembramento e transmissão. Não prevê tal obrigatoriedade nos casos de hipotecas, penhoras e outras atos registrais. Assim, o §2° do artigo 10 do decreto, que prevê que fica defeso ao oficial a prática de quaisquer atos registrais sem o georreferenciamento após os prazos, há que se entender que a proibição alcança apenas os atos regis- trais de desmembramento, parcelamento, remembramento e transmissão, não impedindo o registro dos demais atos, como a hipoteca, o arresto, a penhora, etc.” Considerando correta essa interpretação, hipoteca, arresto, penhora e seqüestro teriam acesso ao fólio real sem a nova descrição georreferenciada. Mas surge uma dúvida: se o proprietário do imóvel não cumpre suas obrigações e o imóvel é alienado judicialmente, como fica a situação do arrematante? Deverá ele providenciar o georreferenciamento do imóvel arrematado judicialmente para registrá-lo em seu nome? Afinal, trata-se de uma forma de transferência do imóvel do antigo proprietário ao arrematante, apesar de sua forma coercitiva. O §4º do artigo 176 deveria ter se referido a “transferência voluntária” e não a toda e qualquer trans- ferência, sob pena de beneficiar os mau pagadores em detrimento do credor e de toda a economia nacional, uma vez que, da forma como está, a hipoteca perderá eu real valor, resultando em dificuldade ao crédito e em juros mais altos para cobrir os riscos gerados por essa deficiência legislativa. Também não seria justo nem coerente exigir o georreferenciamento para o registro de uma trans- missão “causa mortis”. Essa transferência ocorreu não por vontade de seu antigo titular, mas por motivo de força maior. Além disso, o registro pretendido nem tem o condão de transferir a propriedade do imóvel, uma vez que pelo instituto da "saisine", o domínio e a posse da herança se transmitem desde logo aos herdeiros legítimos e testamentários, a partir da data da abertura da sucessão, conforme previsto no artigo 1.784 do Código Civil. O registro serve apenas para dar cumprimento aos princípios da publicidade e continuidade. Mas a “mens legis” não é compatível com a interpretação literal desse dispositivo. Fica claro que a intenção tanto do legislador como da própria lei (que depois de entrar em vigor passa a ter vida própria) é exigir o georreferenciamento nas hipóteses de transferência voluntária, ou seja, na compra e venda, na do- ação, na permuta, na dação em pagamento. Em decorrência do exposto, as hipóteses que geram ao proprietário rural a obrigatoriedade de geor- referenciar seu imóvel e, em contrapartida, geram ao registrador imobiliário a proibição de praticar os atos antes da certificação do Incra, são as seguintes:  desmembramento, parcelamento e remembramento;  transferência voluntária; e  decisões em ações judiciais que versem sobre imóveis rurais. Essa é a proposta nº 3 da Carta de Araraquara: “3. Prazos – Definição do Objeto da Proibição de Atos Registrais após seu Decurso”. Prazos carenciais para adaptação dos imóveis ao novo sistema A lei delegou ao Poder Executivo a obrigação de definir os prazos carenciais para que os imóveis rurais tivessem sua descrição tabular georreferenciada ao Sistema Geodésico Brasileiro. Esses prazos fo- ram incluídos no artigo 10 do Decreto nº 4.449, de 30 de outubro de 2002, que definiu quatro faixas, de a- cordo com a área total do imóvel, estipulando os intervalos de 90 dias, um ano, dois anos e três anos. O decreto estipulou expressamente que o termo “a quo” dos prazos é a sua própria data de publica- ção, ou seja, 31 de outubro de 2002. Entretanto as regras de como deveriam ser feitos os trabalhos técnicos de georreferenciamento e de como o Incra procederia as certificações somente foram publicadas um ano depois, em 20 de novembro de 2003, quando o Diário Oficial da União tornou público as portarias 1.101 e 1.102 e as instruções normativas 12 e 13. Diante desse anacronismo, a única interpretação justa é considerar o termo inicial dos prazos a data de publicação desses atos normativos que estipularam claramente as regras do jogo, ou seja, os prazos passariam a ser contados da seguinte maneira:  área igual ou superior a 5.000 hectares: ...........90 dias .............(18/2/2004)  área de 1.000 a menos de 5.000 hectares: ..........1 ano ...........(20/11/2004)  área de 500 a menos de 1.000 hectares: ...........2 anos ...........(20/11/2005)  área inferior a 500 hectares: ...............................3 anos ...........(20/11/2006) Isso não resolve o problema da inflexibilidade da legislação. Os prazos são muito exíguos, ousados, de cumprimento praticamente impossível, quer pelo proprietário rural, quer pelo Incra que necessita analisar os trabalhos emitir as certificações. A ampliação mais realista dos prazos, pelo menos por 10 anos, é a me- lhor saída para a viabilização do programa nacional de cadastro de terras e regularização fundiária. A Lei dos Registros Públicos, que criou a matrícula, entrou em vigor em janeiro de 1976. Em quase 30 anos de vigência, muitos imóveis ainda não foram matriculados, estando ainda descritos nos velhos livrões. O cumprimento da lei do georreferenciamento é bem diferente, pois representa uma mudança muito mais drástica. A transposição dos “livrões” para as matrículas foi um ato mecânico quase automático, pois era um mero ato registral efetuado pelo oficial de registro quando do primeiro registro envolvendo o imóvel. Com o georreferenciamento, a situação é outra. Devem ser feitas novas medições, há que se contratar pro- fissionais competentes e cadastrados no Incra, exige-se a utilização de equipamentos de última geração disponível a poucos, e trata-se de um sistema sofisticado, ultramoderno, que para ser implantado requer grandes mudanças de paradigmas. Além disso, os custos são altíssimos, muitas vezes impeditivos para o pequeno e médio proprietário rural. Ou seja, os prazos estipulados pelo decreto regulamentador não espelham a necessidade nem a realidade do País, tornando-se, em vez de um motivador para o cumprimento da lei, em sérios entraves no tocante ao direito de propriedade, cujo exercício é garantido pela Constituição do Brasil. Esse é o teor da proposta nº 1 da Carta de Araraquara: “1. Prazos – Redefinição de seu Escalona- mento para o Georreferenciamento”. Gratuidade dos trabalhos técnicos O legislador já estava consciente de que os trabalhos técnicos de georreferenciamento seriam cus- tosos para o proprietário rural e, para minorar tal problemática, criou uma espécie de isenção. O § 3º, in fine, do artigo 176 da Lei dos Registros Públicos dispõe que é “garantida a isenção de custos financeiros aos proprie- tários de imóveis rurais cuja somatória da área não exceda a quatro módulos fiscais.” A definição do tamanho do módulo fiscal (M.F.) varia de município para município e é determinado com base em fatores locais, como a exploração predominante, a renda resultante dessa atividade e a influ- ência de outras explorações expressivas em função da renda ou da área territorial utilizada. município M.F. 4 M.F. município M.F. 4 M.F. Altamira-PA 75 ha. 300 ha. Manaus-AM 10 ha. 40 ha. Aquidauana-MS 90 ha. 360 ha. Mossoró-RN 70 ha. 280 ha. Conchas-SP 30 ha. 120 ha. Presidente Prudente-SP 22 ha. 88 ha. Itacoatiara-AL 80 ha. 320 ha. Resende-RJ 26 ha. 104 ha. Juazeiro-BA 65 ha. 260 ha. São Félix do Araraguaia-MT 80 ha. 320 ha. Londrina-PR 12 ha. 48 ha. São Paulo-SP 5 ha. 20 ha. Maceió-AL 7 ha. 28 ha. Uberaba-MG 24 ha. 96 ha. Valor do módulo fiscal em alguns municípios brasileiros. Num primeiro momento, pode-se entender que, em Conchas-SP, por exemplo, apenas os imóveis com área de até 120 hectares estão abrangidos pelo direito à gratuidade. Mas a exata determinação de quais imóveis estão amparados pela gratuidade é bem mais complicada. O termo “módulo fiscal” foi criado pelo Estatuto da Terra (Lei nº 4.504/1964), em seu artigo 50, que cuida do cálculo do ITR (imposto territorial rural). Módulo fiscal é, portanto, uma forma de catalogação eco- nômica dos imóveis rurais, variando com base em indicadores econômicos e de produtividade de cada regi- ão e indicadores específicos de cada imóvel. O aspecto econômico-social do módulo fiscal é facilmente verificado nos parágrafos do artigo 50 do Estatuto da Terra, tanto que o imposto nem incide sobre área igual ou inferior a um módulo fiscal, desde que em tal área haja cultivo estritamente familiar (§1º). O cálculo de quantos módulos fiscais possui cada imóvel rural leva em consideração dois aspectos: a região em que se encontra (aspecto geral) e as particularidades do imóvel (aspecto particular). O aspecto geral está expresso no parágrafo segundo do artigo 50, que define a determinação do módulo fiscal por município, que será expresso em hectares e quantificado com base nos seguintes fatores: a) o tipo de exploração predominante no município; b) a renda obtida no tipo de exploração predominante; c) outras explorações existentes no município que, embora não predominantes, sejam expressivas em função da renda ou da área utilizada; e d) o conceito de "propriedade familiar". Quanto ao aspecto particular do imóvel, o §3º do artigo 50 prevê que “o número de módulos fiscais de um imóvel rural será obtido dividindo-se sua área aproveitável total pelo módulo fiscal do Município”. O §4º do mesmo artigo estabelece: “constitui área aproveitável do imóvel rural a que for passível de explora- ção agrícola, pecuária ou florestal”. Continua ainda o §4º: “não se considera aproveitável: a área ocupada por benfeitoria; a área ocupa- da por floresta ou mata de efetiva preservação permanente ou reflorestada com essências nativas; e a área comprovadamente imprestável para qualquer exploração agrícola, pecuária ou florestal”. A definição da gratuidade dos trabalhos técnicos do georreferenciamento também seguiu a mesma lógica: critério econômico, que deve levar em consideração não apenas o aspecto geral (tamanho do imóvel 5. Da Lavratura da Escritura Com a finalidade de lavrar a escritura na forma prevista no § 6º do artigo 22, da Lei nº 4.947/66, com a nova redação dada pela Lei nº 10.267/01, os interessados deverão comparecer ao serviço notarial munidos do Certificado de Cadastro de Imóvel Rural - CCIR em vigor, do memorial descritivo da área objeto da transação, da Certificação expedida pelo INCRA, do comprovante de quitação do Imposto sobre a Propriedade Territorial Rural - ITR relativamente aos últimos 5 exercí- cios e, quando for o caso, do Ato Declaratório Ambiental - ADA, expedido pelo Instituto Brasileiro de Meio Ambiente e Recursos Naturais Renováveis - IBAMA. O notário deverá indicar na escritura, no ato da lavratura, os endereços completos do adqui- rente e quando for o caso, do transmitente. Em primeiro lugar, a IN inseriu os serviços notariais como órgãos diretamente envolvidos nos pro- cedimentos… mas que procedimentos? O referido roteiro, segundo o inteiro teor de seu item nº 1, tem por objetivo estabelecer os procedimentos administrativos relativamente à troca mensal de informações entre o Incra e os Registros de Imóveis, nos termos da Lei nº 10.267, de 28 de agosto de 2001. O roteiro trata da interconexão Incra-Registro e inseriu o tabelião como órgão envolvido. Entretanto não há nenhuma norma legal que surgira a obrigação do Tabelião em passar qualquer tipo de informação ao Incra. Quanto ao item nº 5, consta ali a obrigação de os interessados apresentarem ao tabelião “o memo- rial descritivo da área objeto da transação e a certificação expedida pelo Incra”. Essa regra seria o indicativo de que não se poderia lavrar escritura de imóvel não georreferenciado após o término do prazo de carencial. Mas há que se investigar qual o embasamento jurídico para justificar essa imposição numa instrução normativa, haja vista que apenas lei em sentido estrito tem o condão de criar obrigações. Voltando ao texto do item nº 5, encontramos: “com a finalidade de lavrar a escritura na forma previs- ta no § 6º do artigo 22, da Lei nº 4.947/66, com a nova redação dada pela Lei nº 10.267/01…” O §6º do artigo 22 da Lei nº 4.947/66 traz o seguinte: § 6º - Além dos requisitos previstos no artigo 134 do Código Civil e na Lei nº 7.433, de 18 de de- zembro de 1985, os serviços notariais são obrigados a mencionar nas escrituras os seguintes dados do CCIR: I - código do imóvel; II - nome do detentor; III - nacionalidade do detentor; IV - denominação do imóvel; V - localização do imóvel. Esse dispositivo legal também nada tratou da obrigatoriedade do georreferenciamento para a lavra- tura das escrituras públicas. Mas fez menção a dois outros diplomas legais, o Código Civil, de 1916, e a Lei nº 7.433, de 1985. O artigo 134 da código anterior equivale ao artigo 215 do atual Código Civil, que, ao tratar da prova, estabeleceu regras gerais para a lavratura de instrumentos públicos. Por seu turno, a Lei nº 7.433, de 1985, e seu decreto regulamentador nº 93.240, de 1986, cuidam das regras específicas para a lavratura de escri- turas públicas. Em todos esses diplomas legais, nada foi encontrado sobre o georreferenciamento. Ou seja, teria o item nº 5 do roteiro extrapolado a legislação ao prever a obrigação de os interessa- dos apresentarem ao tabelião “o memorial descritivo da área objeto da transação” e a “certificação expedida pelo Incra” ? Depende da interpretação a ser dada a esse item do roteiro de troca de informações. Não há lei que exija o prévio georreferenciamento do imóvel para a lavratura de escritura pública. As hipóteses geradoras da obrigação de georreferenciar são apenas aquelas previstas nos artigos 176 e 225 da LRP, ou seja, atos registrais (e não notariais) que acarretem em desmembramento, parcelamento, re- membramento e transferência voluntária (além do registro resultante de ações judiciais cujo objeto seja o imóvel rural). Na verdade, a instrução normativa não extrapolou sua competência. Uma leitura mais atenta e me- nos preconceituosa é suficiente para verificar que o item nº 5 não diz ser obrigação do tabelião exigir memo- rial e certificação para lavrar escrituras, mas trata apenas do roteiro do programa do georreferenciamento, em que o interessado (que já efetuou os trabalhos técnicos e acordo com a novel legislação) deverá compa- recer ao tabelionato com o memorial descritivo georreferenciado e a devida certificação expedida pelo Incra. Ou seja, o roteiro diz apenas como deve ser efetuada a escritura se o imóvel estiver georreferenciado, não cabendo ali tratar de outras hipóteses pois não seriam integrantes do dito roteiro. Superada essa questão jurídica, deve-se também analisar o caso sob a ótica social, econômica e da segurança jurídica, uma vez que tais escrituras, se elaboradas, não terão acesso ao fólio real antes do cumprimento integral das regras do georreferenciamento. Não é a proibição do registro ou da escritura pública que irá impedir as negociações imobiliárias. Poderá prejudicar o mercado, influenciar em seus preços, mas as negociações ocorrerão, pois as necessi- dades existem independentemente da vontade do legislador. Entre a elaboração de contratos particulares de gaveta, cuja negociação fica adstrita às partes, lon- ge das estatísticas e fora do controle tributário dos governos, e uma escritura pública, cujo ato negocial é comunicado à Receita Federal e cujos tributos são integralmente fiscalizados, não há dúvida de que o ins- trumento público traz maior segurança jurídica aos contratantes, ao Estado e à própria comunidade. Como não há qualquer diploma legal que exija a descrição georreferenciada para a elaboração da escritura pública, esta torna-se um ato jurídico perfeito quando de sua lavratura, não necessitando de novo instrumento de re-ratificação quando da retificação do imóvel para sua adaptação às regras do georreferen- ciamento. Entretanto, como o tabelião é um profissional do direito que tem por obrigação orientar as partes contratantes, convém que, no corpo da escritura, conste expressamente a declaração de que “as partes contratantes foram orientadas pelo tabelião e declaram conhecer o inteiro teor do Decreto nº 4.449/2002, especialmente do artigo 10, § 2°, que impõe o dever de apresentar a documentação georreferenciada por ocasião do registro desta escritura”. O Dr. João Pedro Lamana Paiva, Vice-Presidente do Irib no Rio Grande do Sul, entende o seguinte: “ Com referencia à possibilidade da lavratura de escritura pública de imóvel não georreferenciado , nos de- vemos ter muita cautela, tanto registradores e notários, pois o decreto no artigo 16 se refere apenas às escrituras ante- riores à Lei nº 10.267 e a instrução normativa nº 12 estabelece a necessidade da apresentação da certificação do Incra para a lavratura da escritura. Mas , por outro lado, todos os demais diplomas legais, Código Civil, Lei das Escrituras, nada prevêem sobre essa obrigatoriedade. Portanto, nós do Irib preferimos que o negócio jurídico caia na formalida- de, lavrando-se o ato notarial, pois não haverá prejuízo a ninguém, havendo uma maior segurança jurídica a todos, pois certidões serão apresentadas e todos os tributos serão recolhidos. Após a certificação do Incra, essa escritura estaria apta a ingressar no registro imobiliário, e não cairia na informalidade como os contratos particulares causan- do prejuízo a todos. Pelo exposto, conclui-se pela possibilidade de lavratura de escritura pública para a alienação de i- móveis rurais sem o georreferenciamento, mesmo após os prazos carenciais, não necessitando, inclusive, de posterior re-ratificação, nos termos do §13 do artigo 213 da Lei dos Registros Públicos. Posicionamentos Institucionais do Irib Este trabalho foi feito em conjunto com integrantes da diretoria do Irib. Muito foi discutido para que as conclusões fossem coerentes e juridicamente defensáveis, uma vez que o posicionamento institucional do Irib poderá influenciar o procedimento de registradores e notários. As conclusões foram apreciadas pela diretoria e pelo Presidente do Irib, e, após a aprovação, deci- diu-se que a apresentação e divulgação do posicionamento do Irib sobre alguns temas polêmicos cabia na finalização desta palestra, a última do evento GeoLondrina. Dessa forma, apresento o posicionamento institucional do Irib sobre dois temas polêmicos: 1) Deve-se registrar hipoteca, pois a obrigatoriedade do georreferenciamento limita-se às hipóteses de desmembramento, parcelamento, remembramento, transferência voluntária e decisões em ações judici- ais que versem sobre imóveis rurais; e 2) Deve-se lavrar escritura pública de alienação de imóvel não georreferenciado, mesmo após os prazos do artigo 10 do decreto, pois não existe qualquer previsão legal de sua proibição e, se desestimula- da essa prática, a informalidade acabaria com a necessária segurança jurídica das transações imobiliárias. A necessária flexibilização da lei para o sucesso do programa A legislação do georreferenciamento, como muitas vezes já fora dito, é audaciosa, bastante ousada e, em certos casos, injusta. Apesar de seus objetivos serem excelentes para o País, sua inflexibilidade pode tornar todo o programa inexeqüível. Há que se prevenir contra os efeitos colaterais. A exigüidade dos pra- zos é uma das principais causas que poderão inviabilizar o pretendido. O Irib está fazendo a sua parte. Vários problemas foram detectados e soluções concretas foram pro- postas na Carta de Araraquara. O Dr. Kowarick, em sua palestra, afirmou claramente que, no mérito, a Car- ta de Araraquara foi integralmente aprovada. Isso prova que a nossa parte foi feita, e muito bem feita. Cabe agora ao Governo Federal analisar essas propostas e decidir da maneira que for melhor para a sociedade. Independentemente do que for decidido, o certo é que, no que depender do registro imobiliário, o programa não será prejudicado, pois os registradores têm plenas condições de cumprir seu mister, com de- dicação, segurança jurídica e eficiência, além de poderem contar com o Irib para auxiliar no que for neces- sário. Vamos, portanto, atuar em conjunto para que a segurança jurídica dos registros imobiliários seja pre- servada e cumprir nosso importante papel perante a sociedade, colaborando da forma como for possível para o desenvolvimento de nosso País. Eduardo Agostinho Arruda Augusto* é oficial de registro de imóveis, títulos e documentos e civil das pesso- as jurídicas de Conchas-SP e diretor de assuntos agrários do IRIB (geo.irib@irib.org.br). REGISTRO DE IMÓVEIS DE CONCHAS - sp?) LIVRO Nº 2 REGISTRO GERAL Matricula Ficha [ 15001 [ 1 Conchas, 20 de outubro de 2004. - IMÓVEL — “Sítio Santo Onofre”, com a área de 94,56 ha, situado na Estrada Municipal do Engenho Km 32, Distrito de Juguiratiba, no Município de Conchas-SP, com a seguinte descrição georreferenciada pelo sistema UTM (MC 51º WG- SAD 69): f = — vértices o coordenadas UTM ] azimute distância | EAA-M-0001 N=7.458.310,575 m E=797.720,338 m Az 150º25' 56” 685,37 m EAA-M-0002 N=7.457.714,458 m E=/798.058,536 m Az 81º47' 18” 741,21m EAA-M-0003 N=7.457.820,325 m E=798.792,147 m Az 198º22'03” 753,12m EAA-M-0004 N=7.457.105,573 m E=798.554,831 m Az 274º54 07" 954,78 m | EAA-M-0005 | N=7.457.187,160 m E=797.603,542 m Az 338º05' 21" 765,15m EAA-M-0006 | N=7.457.897040m E=797.318017m | Az 4421245 576,95 m Lo vértices confrontações | EAA-M-0001 ao EAA-M-0003 | Imóvel de Matrícula 12.345 | EAA-M-0003 ao EAA-M-0004 | Imóvel de Matrícula 567 | EAA-M-0004 ao EAA-M-0005 | Imóvel de Transcrição 18.324 | EAA-M-0005 ao EAA-M-0006 Imóvel em posse de João Carlos dos Santos | | EAA-M-0006 ao EAA-M-0001 | | Estrada Municipal do Engenho o CERTIFICAÇÃO INCRA nº 08041000045-31. PROPRIETÁRIO — FRANCISCO ANTUNES DE ALMEIDA (RG 3.158.746 e CPF 198.661.788-20) solteiro, brasileiro, pecuarista, residente e domiciliado no Distrito de Juguiratiba, Município de Conchas-SP, REGISTRO ANTERIOR — Matrícula 11.251, de 3/11/1979, deste Registro. CONTRIBUINTE — INCRA 6258420025603, Sítio Santo Onofre, em nome de Francisco Antunes spt área total 95,6 ha., área registrada 95,6, mód. rural 0,0, nº mód. rurais 47,5, mód. fiscal 39, d. fiscais 3,18, FMP 2,0. Substituta do Oficial ANNE (Vilma Donizeti de Lima) (microfilme nº 41.319, de 12/10/2004). REGISTRO DE IMÓVEIS DE CONCHAS - se” LIVRO Nº REGISTRO GERAL 2 Matricula Ficha r 15001 [ 1 Conchas, 20 de outubro de 2004. l p IMÓVEL — “Sítio Santo Onofre”, com a área de 94,56 ha, situado na Estrada Municipal do Engenho Km 32, Distrito de Juquiratiba, no Município de Conchas-SP, com a seguinte descrição georreferenciada pelo sistema UTM (MC 51º WG - SAD 69): H vértices coordenadas UTM azimute distância | EAA-M-0001 | N=7.458.310,575m E=797.720,338 m Az 150º25' 56” 685,37 m | EAA-M-0002 N=7.457.714,458m E=798.058,536 m Az 81º 47 18” 741,21m EAA-M-0003 | N=7.457.820,325 m E=798.792,147m Az 198º22'03” 753,12m EAA-M-0004 | N=7.457.105,573 m E=798.554,831 m Az 274º54'07" 954,78m EAA-M-0005 | N=7.457.187,160m E=797.603,542 m Az 338º05'21º 765,15m | EAA-M-0006 | N=7.457.897,040m — E=797.318,017m Az 4401245" 576,95 m a vértices confrontações o | EAA-M-0001 ao EAA-M-0003 Imóvel de Matrícula 12.345 | EAA-M-0003 ao EAA-M-0004 Imóvel de Matrícula 567 EAA-M-0004 ao EAA-M-0005 Imóvel de Transcrição 18.324 | EAA-M-0005 ao EAA-M-0006 Imóvel em posse de João Carlos dos Santos | | EAA-M-0006 ao EAA-M-0001 Estrada Municipal do Engenho o Mat. 12345 Mat, 567 Posse de João Carlos dos Santos 5 Tr 18.324 4 CERTIFICAÇÃO INCRA nº 08041000045-31. PROPRIETÁRIO - FRANCISCO ANTUNES DE ALMEIDA (RG 3.158.746 e CPF 198.661.788-20) solteiro, brasileiro, pecuarista, residente e domiciliado no Distrito de Juquiratiba, Municipio de Conchas-SP. REGISTRO ANTERIOR — Matricula 11.251, de 3/11/1979, deste Registro. CONTRIBUINTE — INCRA 6258420025603, Sítio Santo Onofre, em nome de Francisco Antunes de Almeida, área total/95,6 ha., área registrada 95,6, mód. rural 0,0, nº mód. rurais 47,5, mód, fisca/30,0nnº ntód fiscais 3,18, FMP 2,0. Substituta do Oficial Ny A (Vilma Donizeti de Lima) (microfilme nº 41.319, de 12/10/2004). VA, OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS, TÍTULOS E DOCUMENTOS E CIVIL DAS PESSOAS JURÍDICAS DA COMARCA DE CONCHAS-SP Rua Minas Gerais, 411 – Conchas-SP – Tel.: (14) 3845-2700 Eduardo Agostinho Arruda Augusto Oficial de Registro QUALIFICAÇÃO REGISTRAL Protocolo 43.567 15 de dezembro de 2004 Apresentante João Alcides - Produtor Rural Título/Documento 4 Cédula de Crédito Rural Hipotecária (imóvel não georreferenciado) O Título apresentado para registro foi analisado e resultou na seguinte qualificação registral: Trata-se de cédula de crédito rural garantida por uma hipoteca cedular de 1º grau gravando o imóvel de matrícula 10591, que possui uma área de 1.350 ha. Pela legislação em vigor, todos os imóveis com área superior a 500 ha. devem estar com sua descrição georreferenciada para possibilitar o assento registral de qualquer forma de alienação (Decreto nº 4.449/2002, artigo 10). Pelo §2° do artigo 10 do Decreto nº 4.449/2002, fica defeso ao oficial do registro de imóveis a prática de quaisquer atos registrais envolvendo as áreas rurais não georreferenciadas após os prazos estipulados pelo mesmo artigo. Numa primeira análise, parece ser inviável o registro da hipoteca cedular, uma vez que o imóvel de matrícula 10591 ainda não possui descrição georreferenciada e o prazo para tal providência já ter se encerrado em 31 de outubro de 2003 (imóveis com área superior a 1.000 ha). Entretanto, uma melhor análise da legislação leva-nos a uma solução diferente: pela decisão do ingresso do título ao fólio real. Os motivos são simples:  a legislação determina claramente quais são as hipóteses em que se exige do particular o georreferenciamento de seu imóvel rural: desmembramento, parcelamento, remembramento e transferência (§§ 3º e 4º do artigo 176 da LRP);  em nenhum momento a lei exige do proprietário rural tal providência nos demais casos de registros e averbações;  pelo princípio constitucional da legalidade (artigo 5º, inciso II), ninguém será obrigado a fazer ou deixar de fazer alguma coisa senão em virtude da lei;  a proibição de o oficial efetuar qualquer assento registral após os prazos (§2° do artigo 10 do Decreto) não pode compreender hipóteses não aludidas pela lei, sendo a melhor exegese que a proibição se refira apenas aos casos de desmembramento, parcelamento, remembramento e transferência, nos exatos termos dos §§ 3º e 4º do artigo 176 da LRP. Em decorrência, procedo a qualificação positiva da cédula hipotecária em epígrafe, para que seja efetuado o adequado registro. Conchas, 17 de dezembro de 2004. Eduardo Agostinho Arruda Augusto Oficial de Registro
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