Manual Arquitetura

Manual Arquitetura

(Parte 1 de 5)

1 FASE

FASEManual de Escopo de Projetos

e Serviços de

Indústria Imobiliária

Arq. Henrique Cambiaghi Arq. Roberto Amá

DIREITOSAUTORAIS RESERVADOS

Todos os direitos desta edição, reprodução ou tradução são reservados.

A reprodução deste Manual só pode ser feita mediante download, após cadastro individual e pessoal através do site de cada entidade signatária, ou autorizada para este fim.

Nenhuma parte ou todo desta publicação pode ser reproduzida, alterada ou transmitida de outra forma ou meio, sem autorização expressa da Comissão Gestora dos Manuais

“In Memorian”

Ao término deste longo e árduo trabalho, no momento da celebração da sua conclusão, lamentavelmente perdemos o colega, amigo e incansável batalhador pelas causas da cadeia produtiva da indústria da construção civil e em particular do setor de projetos: ROBERTO AMÁ.

Por isso dedicamos a ele todos os Manuais de Escopo de Projetos e Serviços.

A definição prévia, clara e cuidadosa do escopo dos serviços envolvidos na elaboração de projetos, é uma necessidade para o início de qualquer projeto em qualquer tipo de empreedimento.

No entanto, nem sempre acontece dessa forma. Muitos projetos (grandes ou pequenos) começam com acordos mal-ajustados entre seus idealizadores e os responsáveis pela preparação dos projetos.

Dúvidas sobre o que, quando e como deveria ser elaborado, desenvolvido e entregue pelos projetistas são comuns em todas as etapas do projeto, gerando situações desconfortáveis para todos os envolvidos. De um lado, os empreendedores, com a impressão de que pagaram por serviços que não foram efetivamente realizados. De outro, profissionais e empresas de projeto, que apesar de cumprirem todas as tarefas que imaginaram fazer, têm sua imagem desgastada pelo descontentamento dos contratantes.

A situação não é benéfica para nenhuma das partes e, muitas vezes, nasce de um contrato mal-redigido, ou com lacunas importantes, que poderiam ser evitadas se houvesse um padrão para servir de referência para às contratações.

Para pôr fim a esse estado de coisas, as entidades representativas do setor de projetos, Abece, Abrasip,

Asbea, com a participação das entidades setoriais representativas dos contratantes de projetos do setor imobiliário e da construção, Secovi-SP, Sindinstalação e Sinduscon-SP, uniram esforços para oferecer ao mercado uma ferramenta capaz de esclarecer de uma vez por todas como desenvolver bons projetos, com toda a segurança, cumprindo todas as etapas necessárias: um guia completo do que deve fazer parte dos projetos e qual o nível de detalhamento requerido, cuja utilização evitará os desgastes, mal-entendidos e desencontros tão comumente observados no mercado.

Assim nasceu o conjunto de Manuais de Escopo de Projetos e Serviços para Indústria Imobiliária voltados inicialmente para as áreas dos projetos de Arquitetura e Urbanismo, Estrutura, Sistemas Elétricos e Hidráulicos, perfeitamente integrados e compatibilizados entre si. O que se espera é que este conjunto de manuais seja um começo, referência para a criação de outros manuais abrangendo outras especialidades de projeto. Posteriormente seguindo a mesma sistemática, foram desenvolvidos os Manuais de Escopo de Serviço para Coordenação de Projetos e o Manual de Escopo de Projetos e Serviços de Ar Condicionado e Ventilação Mecânica.

A idéia que sustenta essa iniciativa não é cercear a liberdade dos procedimentos de contratação, mas facilitar esse processo, contribuindo para que os projetos se tornem uma ferramenta importante na otimização e aumento de produtividade dos serviços nos canteiros de obras, a partir da disponibilidade de referências claras, corretas e completas quanto ao que deve ser executado.

A definição clara do escopo dos projetos é um primeiro passo de uma mudança cultural importantíssima para o setor da construção brasileira. A partir da organização das etapas do próprio empreendimento, isso levará a uma revisão de todos os relacionamentos entre os agentes que interagem em seu desenvolvimento. Além disso, ele tende a melhorar a definição das responsabilidades envolvidas, atendendo às exigências do novo Código Civil.

A reprodução dos Manuais ocorrerá por meio de downloads através dos sites das entidades. Este processo permitirá que atualizações periódicas sejam feitas através de uma Comissão Gestora com representantes das entidades que participaram e participam dos Manuais, possibilitando assim um conjunto de Manuais sempre atualizados.

Apresentação Geral

Eng.Augusto Pedreira de Freitas Eng.Marcelo Rozenberg

Eng.Fabio Pimenta

Eng.Levon Sevzatian Arq Henrique Cambiaghi

Arq. Roberto Amá

Eng. Carlos Massaru Kayano Eng. Raul José de Almeida

Eng. Ricardo Bunemer Eng. Silvio Melhado Arq. Cecília Levy

Arq. Eliane Adesse Arq. Márcio Luongo Eng. Marco Antonio Manso

Volume I Manual de Escopo de Projetos e Serviços de Arquitetura e Urbanismo

Volume I Manual de Escopo de Projetos e Serviços de Estrutura

Volume I Manual de Escopo de Projetos e Serviços de Instalações Prediais - Elétrica

Volume IV Manual de Escopo de Projetos e Serviços de Instalações Prediais - Hidrálica

Volume V Manual de Escopo de Serviços para Coordenação de Projetos

Volume VI Manual de Escopo de Projetos e Serviços de Ar Condicionado e Ventilação Mecânica

Outras Especialidades

A idéia do grupo que originou este Manual de Escopo de Projetos não é se restringir a essas especialidades, mas oferecer um roteiro aos demais sistemas componentes das edificações de como continuar a definição de escopo de todas as disciplinas profissionais envolvidas com os empreendimentos

Aos poucos, a construção brasileira irá ganhar orientações mais precisas de quais projetos são necessários para cada tipo de empreendimento e o que deve ser considerado por cada um deles no que se refere à documentação técnica necessária, para que alcancem um nível de excelência não só em sua construção, mas também durante toda a sua vida útil.

Sumário ÍNDICE GERAL

INTRODUÇÃO12
Escopo e Objetivos Gerais de cada uma das Fases do Projeto de Arquitetura16

FASE A - CONCEPÇÃO DO PRODUTO (Estudo Preliminar e sub fases, conforme NBR 13.531)

ARQ-A 001Levantamento de Dados / Restrições Físicas e Legais18
ARQ-A 002 Quantificação do potencial construtivo do Empreendimento19
ARQ-A 003Concepção e análise de viabilidade de Implantação do Empreendimento19
ARQ-A 004Concepção e análise de viabilidade das Unidades / Pavimentos Tipo do Empreendimento20

Serviços Essenciais

ARQ-A 101Levantamento e análise física dos condicionantes do entorno2
específicas na esfera Municipal...............................................................................................................23
ARQ-A 103Levantamento e análise das restrições definidas por legislação na esfera Estadual24
ARQ-A 104Levantamento e análise das restrições definidas por legislação na esfera Federal25

Serviços Específicos ARQ-A 102Levantamento e análise das restrições das legislações

ARQ-A 201Análise e seleção do local de implantação do Empreendimento26
ARQ-A 202Levantamento e análise das variáveis programáticas do Empreendimento27
ARQ-A 203Verificação analítica da viabilidade econômica do Empreendimento28
ARQ-A 204Obtenção de Boletins de Dados Técnicos (BDT) na esfera Municipal (“Ficha Técnica”)29

Serviços Opcionais

FASE B - DEFINIÇÃO DO PRODUTO (Ante-Projeto e sub fases, conforme NBR 13.531)

Serviços Essenciais

e número total de Unidades.........................................................................................................................31
ARQ-B 002 Solução preliminar de Implantação32
ARQ-B 003 Solução preliminar Pavimentos / Unidades3
ARQ-B 004 Solução preliminar dos Elementos de Cobertura34
ARQ-B 005 Solução preliminar dos Cortes34
ARQ-B 006 Solução preliminar das Fachadas35
ARQ-B 007Solução preliminar dos Sistemas, Métodos Construtivos e Materiais de Acabamento36
ARQ-B 008Consolidação nos documentos arquitetônicos gerados nesta fase37
ARQ-B 009Documentação Gráfica do Projeto Legal Municipal (Principal)39
ARQ-B 010Memoriais Descritivos exigidos pela Legislação Municipal (Principal)39

ARQ-B 001Consolidação da quantificação do potencial construtivo das áreas

ARQ-B 101 Perspectivas volumétricas40

Serviços Específicos

ARQ-B 201Estudos de alternativas de Tecnologias e Sistemas Construtivos41
ARQ-B 202 Perspectivas detalhadas e/ou Maquete(s) Eletrônica(s)42
ARQ-B 203Roteirização de aprovações legais junto a todos os Órgãos Técnicos Públicos42
ARQ-B 204Consultas / Projetos Órgãos Técnicos Públicos Municipais Específicos43
ARQ-B 205Consultas / Projetos Órgãos Técnicos Públicos na esfera Estadual4
ARQ-B 206Consultas / Projetos Órgãos Técnicos Públicos na esfera Federal45
ARQ-B 207 Cálculos de Taxas e Emolumentos46

Serviços Opcionais ARQ-B 208Montagem e Acompanhamento de Processos de Aprovações junto aos O.T.P.s................................47

ARQ-B 209Seleção e tomada de preços de Serviços de Terceiros47
ARQ-B 210 Projeto de Arquitetura Paisagística48
ARQ-B 211 Projeto de Arquitetura de Interiores48
ARQ-B 212 Gerenciamento Técnico e Administrativo48
ARQ-B 213 Memorial de Incorporação (conforme NBR 12.271)48

FASE C - IDENTIFICAÇÃO E SOLUÇÃO DE INTERFACES (Pré-Executivo e Projeto Básico, conforme NBR 13.531)

ARQ-C 001Solução consolidada dos sistemas, métodos construtivos e materiais de acabamento50
ARQ-C 002 Solução consolidada de Implantação51
ARQ-C 003Solução consolidada de todos os ambientes, de todos os pavimentos / unidades52
ARQ-C 004Solução consolidada dos elementos de cobertura54
ARQ-C 005 Solução consolidada de todos os Cortes5
ARQ-C 006 Solução consolidada de todas as Fachadas56
Órgão Técnico Público Municipal Principal ...............................................................................................57
com as demais Especialidades e Consultorias ........................................................................................58

Serviços Essenciais ARQ-C 007Atendimento de eventuais comunicações e Correções na Documentação Legal para o ARQ-C 008Compatibilização formal dos documentos arquitetônicos gerados nesta fase

ARQ-C 101Compatibilização de toda a Documentação Legal60
ARQ-C 102Substituição da Documentação Gráfica do(s) Projeto(s) Legal(is)60
ARQ-C 103 Personalização de unidades61
ARQ-C 104Acompanhamento de produção de Material Promocional61

Serviços Específicos

ARQ-C 201Coordenação e Montagem dos Processos para aprovação juntos aos Ó.T.P.s62
ARQ-C 202 Conferência de Documentação Legal62
ARQ-C 203Atendimento de comunicações e correções da documentação de cada O.T.P.s63
ARQ-C 204Acompanhamento de Processos de Aprovações junto aos O.T.P.s64
ARQ-C 205 Visualizações Virtuais64
ARQ-C 206 Plantas Humanizadas65
ARQ-C 207Cadernos de Apresentação ou Produção de Material Gráfico Promocional6
ARQ-C 208Projetos para Preparação do Terreno para Lançamentos / Projeto de Stand de Vendas67
ARQ-C 209Projetos de Comunicação Visual para placas de obra e tapumes68
ARQ-C 210 Projeto de Arquitetura Paisagística68
ARQ-C 211 Projeto de Arquitetura de Interiores69
ARQ-C 212 Projeto de Iluminação e Iuminotécnica69
ARQ-C 213 Projeto de Produção Preliminar69

Serviços Opcionais

FASE D - PROJETO DE DETALHAMENTO DAS ESPECIALIDADES (Projeto Executivo / Detalhamento, conforme NBR 13.531)

ARQ-D 001Solução definitiva de todos Métodos Construtivos e Materiais de Acabamento71
ARQ-D 002 Solução definitiva de Implantação72
ARQ-D 003Solução definitiva de todos os Ambientes, em todos os Pavimentos / Unidades73
ARQ-D 004 Solução definitiva dos sistemas de Coberturas75

Serviços Essenciais SUMÁRIO - ÍNDICE GERAL

ARQ-D 005 Solução definitiva de todos os Cortes76
ARQ-D 006 Solução definitiva de todas as Fachadas7
ARQ-D 007 Detalhamento de Áreas Molhadas78
ARQ-D 008 Detalhamento de Escadas e Rampas79
ARQ-D 009Detalhamento Construtivo Específico (Horizontal e Vertical)80
ARQ-D 010Detalhamento Básico de Esquadrias e Elementos de Ferro, Alumínio, Madeira e Vidro81
ARQ-D 011Detalhamento Básico de Muros de Divisa, Piscinas, e Elementos de Água82
ARQ-D 012 Tabelas de Acabamentos83
ARQ-D 101 Detalhamento de Forros84
ARQ-D 102 Detalhamento de Pavimentações/Pisos85
ARQ-D 103 Detalhamento de Sistemas de Impermeabilizações86
ARQ-D 104Elevações Internas das Paredes das Unidades-tipo87
ARQ-D 105Elevações Internas dos Halls do Pavimento Tipo e de Entrada8
ARQ-D 106Elevações Internas das Áreas Sociais e outras89
ARQ-D 107 Memoriais Descritivos de Especificação de Materiais90

Serviços Específicos

Serviços Opcionais

especialidades e consultorias .................................................................................................................91
ARQ-D 202Elaboração de Planilhas de Quantidades de Materiais e Serviços92
ARQ-D 203 Elaboração de Orçamentos92
ARQ-D 204 Elaboração de Editais de Concorrência93
ARQ-D 205 Elaboração de Cronogramas de Obra94
ARQ-D 206Seleção e Tomada de Preços de Fornecedores95
ARQ-D 207Inserção de Elementos e Sistemas Complementares na Documentação Arquitetônica96
ARQ-D 208 Projetos de Produção97
ARQ-D 209Verificação e Validação de Projetos de Produção Arquitetônicos98
ARQ-D 210 Projeto de Sinalização e Comunicação Visual9
ARQ-D 211 Projeto de Iluminação e Luminotécnica9
ARQ-D 212 Verificação e Validação de Interferências100

ARQ-D 201Verificação da compatibilidade de todos os documentos gerados por todas as

ARQ-E 001 Apresentação do Projeto102
ARQ-E 002 Esclarecimento de Dúvidas103
ARQ-E 003 Acompanhamento Básico da Obra104

Serviços Essenciais

ARQ-E 101 Análise de Soluções Alternativas105
ARQ-E 102 Visitas a Fornecedores105

Serviços Específicos

ARQ-E 201 Compatibilização de Especificações de Fornecedores106
ARQ-E 202Orientação Técnica para Propostas de Fornecedores107
ARQ-E 203 Adaptação e Alterações de Projeto108
ARQ-E 204 Acompanhamento Técnico da Obra109
ARQ-E 205Preparação de Material Gráfico para Manual do Proprietário110
ARQ-E 206 Elaboração do Manual do Proprietário110

Serviços Opcionais SUMÁRIO - ÍNDICE GERAL

ARQ-F 001Avaliação e Validação do Processo de Projeto112

Serviços Essenciais

ARQ-F 101Desenhos pós obra - “Conforme o Executado - As Built”113

Serviços Específicos

ARQ-F 201 Atividades de Avaliação de Pós-ocupação114

Serviços Opcionais

Apresentação de Produtos Finais de Projetos116

Anexo I

Supervisão, Compatibilização, Coordenação e Gerenciamento Técnico de Projetos e obras117

Anexo I

Responsabilidades119

Anexo I

Prazos / Direitos Autorais121

Anexo IV

Projetos e Serviços Específicos e Opcionais Contratados122

Anexo V

Relação de Projetos e Consultorias Especializadas126
REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS129

FASE Introdução

Os conceitos dos Manuais

A elaboração de um projeto é um processo complexo que envolve, além dos projetos em si, diversas interfaces com outras especialidades técnicas. Portanto, a contratação e coordenação racional de um projeto devem considerar a necessidade de integração das equipes, dos conhecimentos e experiências. Além disso, a dinâmica atual da indústria imobiliária tem exigido uma otimização cada vez maior dos projetos para garantir um melhor planejamento e controle das obras.

Para que seja possível essa otimização, torna-se necessário o estabelecimento de um fluxo de trabalho estável e padronizado na elaboração dos projetos de um empreendimento, onde as etapas a serem cumpridas atendam adequadamente às necessidades de todos os intervenientes e contribuam para a interação eficiente entre as diversas equipes.

A partir desta ótica foram elaborados estes Manuais, sendo o principal objetivo apresentar diretrizes para que as responsabilidades sejam bem definidas, procurando eliminar as chamadas “zonas cinzentas” entre os contratantes, projetistas, fornecedores e executores das obras; oferecendo orientações precisas de como identificar os itens envolvidos e suas soluções assim atendendo às expectativas dos projetos.

A forma como os Manuais estão estruturados

Os Manuais partem de uma seqüência de atividades, organizadas em fases bem definidas, que permitem determinar com clareza cronogramas, medições e outras etapas notáveis.

Os serviços oferecidos durante a elaboração de um projeto foram classificados conforme sua necessidade, em: Serviços Essenciais.

Serviços Específicos. Serviços Opcionais.

Para cada etapa de projeto, estes Manuais apresentam claramente a Descrição das Atividades, relacionando os Dados Necessários à realização dessa etapa (documentos ou informações a serem fornecidos) e descrevendo com profundidade os Produtos Gerados por esses serviços, identificando o momento oportuno em que as ações devem ocorrer, além de deixar perfeitamente claras as Responsabilidades por cada atividade, documento e produto gerado.

Desenhos, detalhes, memoriais descritivos, requisições, relatórios, quadros, etc. gerados por cada um dos serviços de projetos efetivamente contratados são claramente identificados, e estabelecido quando são necessários.

Com os Manuais de Escopo de Projetos e Serviços, portanto, todos os envolvidos podem identificar o nível de qualidade requerido e o momento certo de exigir e fornecer dados e informações para que os projetos respondam corretamente aos objetivos e desejos dos empreendedores e futuros usuários.

É importante ainda ressaltar que a abordagem dos Manuais se inicia nas definições conceituais de um empreendimento e vai até a etapa ainda pouco considerada pelos contratantes, que é o acompanhamento técnico das obras, sua entrega final, incluindo os desenhos “as built”, passando pela mais importante atividade prevista nestes Manuais: a compatibilização e consolidação das interfaces dos vários sistemas em todas as etapas.

Produtos que são obrigatoriamente desenvolvidos em cada etapa de projeto sem exigências específicas.

Produtos complementares, não usuais, que são adicionais aos Serviços Essenciais, que poderão ser desenvolvidos pelos escritórios de projeto mediante contratação especifica.

Produtos e serviços especializados, normalmente executados por outros escritórios ou profissionais, mas que alguns escritórios de projeto, possuem qualificação para executa-los mediante contratação específica.

Para quem são destinados os Manuais

Os Manuais oferecem inestimável referência a todos aqueles que se relacionam com o processo de desenvolvimento de empreendimentos imobiliários.

Estabelecem parâmetros do que se espera dos projetistas, contribuindo para a elaboração de propostas de serviços, e para a organização dos trabalhos. Para os projetistas, são um excelente instrumento de valorização do projeto e do seu trabalho, possibilitando a todos envolvidos um conhecimento pleno do seu conteúdo e interfaces.

Do ponto de vista dos empreendedores, os Manuais de Escopo de Projetos e Serviços oferecem recomendações importantes a serem seguidas, de acordo com o que se considera boa técnica na execução de projetos. Para os contratantes isso possibilitará a efetiva comparação das propostas técnicas e comerciais que venham a ser apresentadas para elaboração de projetos, resultando em investimentos mais equalizados, finaceira e tecnicamente adequados a ambas as partes, e portanto mais eficazes nesta importante e fundamental etapa do empreendimento.

O uso dos Manuais reduzirá a possibilidade de que diferentes empresas ou profissionais de projeto apresentem propostas com diferentes níveis de rigor técnico, oferecendo a todos um roteiro completo para o desenvolvimento e cotejo dos serviços, desde a fase de proposta, até o acompanhamento pós-entrega da obra. Conseqüentemente, ocorrerão menos discrepâncias nos valores de honorários muitas vezes apresentando custos incompatíveis com o teor e qualidade de projeto desejável.

Como resultado, os projetos serão melhor desenvolvidos e compatibilizados, proporcionando obras mais eficientes e econômicas, com melhor controle do seu desenvolvimento.

As particularidades de cada Manual

Arquitetura e Urbanismo

0s projetos de arquitetura e urbanismo são sempre o ponto de partida. Se iniciam a partir de programas claros e objetivos. Mas para um bom resultado, é fundamental a participação e o envolvimento desde o seu inicio dos responsáveis pelos projetos das outras especialidades.

Vale a pena ressaltar que uma das fases mais importantes do projeto é a consolidação das interfaces dos vários sistemas presentes nos empreendimentos. O ideal é que esta consolidação ocorra sempre antes da aprovação dos projetos legais junto às autoridades constituídas, com a clara concordância dos responsáveis pelo empreedimento e execução das obras, pois serão estes que viabilizarão os procedimentos executivos. Infelizmente, em muitos casos isso não ocorre. Alguns empreendedores só vem a se preocupar com a compatibilização geral dos projetos após a definição do responsável pela construção, o que, muitas vezes só acontece após o lançamento imobiliário do empreendimento, sendo que isso pode ocasionar a perda do controle dos projetos, e portanto o descontrole dos custos das obras reduzindo o desempenho do empreendimento. Por isto o Manual de Arquitetura e Urbanismo dá um grande destaque para estas questões.

Estrutura

O ideal para o bom desenvolvimento do projeto de estrutura seria a contratação do escritório de projeto estrutural ocorrer logo na primeira fase do empreendimento, quando ainda está acontecendo a concepção do produto. A redução das margens de lucro dos empreendimentos exige uma racionalização construtiva cada vez maior e as melhores chances de economia para se atingir os objetivos pretendidos pelos empreendedores podem estar nas definições conceituais do projeto de estruturas em cooperação com a concepção arquitetônica.

Instalações Elétricas e Hidráulicas

Uma preocupação constante do trabalho de desenvolvimento do escopo dos projetos de sistemas elétricos e hidráulicos foi identificar os momentos em que é possível a análise das interferências, antes de exigirem alterações dos demais projetos. Assim, propõe-se a integração dos projetistas de instalações desde o início dos trabalhos, com a análise dos condicionantes locais, como acesso aos serviços públicos disponíveis no local do empreendimento.

Os projetistas de sistemas prediais podem contribuir desde a concepção dos ambientes, com as melhores soluções para a acomodação de equipamentos e também com a assessoria para a incorporação de novas tecnologias nas edificações. O trabalho segue com o traçado e as definições de posicionamento dos componentes dos sistemas prediais, que levam ao dimensionamento e o detalhamento de cada sistema.

Conclusões

(Parte 1 de 5)

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