ARCHPRESS: ARQUITETURA E URBANISMO EM PESQUISA

ARCHPRESS: ARQUITETURA E URBANISMO EM PESQUISA

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Com a finalidade de responder esta e outras questões, é que se espera que tal proposta de investimento, além de solucionar com qualidade a questão de oferta de leitos e um bom local para eventos de negócios, seminários, simpósios entre outros, tenha ótimas possibilidades de bons lucros.

Vale ressaltar que, o local pretendido para edificar o empreendimento se dá em um ponto estratégico (entre uma Universidade Particular - Universidade do Contestado – UnC - e um Centro de Distribuição de Loja de Departamentos) demanda imprescindível à manutenção do Hotel e o seu desenvolvimento no que se refere à oferta de hospedagem, alimentação e serviços, além de local para conferências e eventos.

Contudo, é fato que este tipo de empreendimento, em Curitibanos ou em qualquer lugar, envolve altos valores para o investimento inicial. A taxa de ocupação hoteleira regional ainda é mediana, além disso, ainda não existem grandes atrativos turísticos na cidade. Desta forma, o foco principal do hotel, em matéria de clientes, são os representantes de vendas, comerciantes, técnicos especializados, que vem à cidade a trabalho, com ênfase em uma oferta de bons leitos, estrutura adequada, bons serviços e fidelização de clientes. Desta forma, natural e gradualmente a taxa de ocupação poderá aumentar gradativamente.

Objetivo geral

Este trabalho tem como objetivo geral efetuar a análise econômico-financeira da implantação de um hotel em Curitibanos.

Objetivos específicos

Pesquisar a estrutura hoteleira existente e levantar numericamente o potencial de investimento para o setor hoteleiro nesta região;

Identificar o valor do capital inicial necessário, e qual será o prazo para o retorno do investimento;

Elaborar uma projeção das despesas e receitas do empreendimento em um período de tempo de 10 anos;

Analisar a viabilidade ou não do projeto através de técnicas de investimento já conhecidas no ramo, tais como TIR, VPL e Payback.

Para dar início ao estudo foram revisadas as bibliografias referentes à análise de investimentos. Na segunda etapa apresenta-se a metodologia de pesquisa adotada e, por fim, apresentam-se os resultados obtidos, ou seja, a análise completa de viabilidade econômico-financeira.

Com a finalidade de dar informação de suporte para o leitor seguem vários conceitos (linguagem técnica) que são de suma importância para a o entendimento do trabalho daqui em diante.

Fluxos de Caixa

De acordo com todo negócio, um fluxo de caixa é importantíssimo para prever recebíveis e pagamentos em um período de tempo definido, que pode ser um dia, uma semana, um mês, um bimestre, semestre, ano, lustro ou decênio, que é o nosso caso. Em linhas gerais, e bem descomplicadas significa uma planilha onde se inserem duas colunas uma de entrada (recebíveis) e outra com as saídas (pagamentos e despesas gerais). Segundo Conceição (2012:10) podem ser verificado de variadas formas e tipos em termos de duração (indeferidos ou limitados), de periodicidade (períodos iguais ou diferentes entre si), de valores (variáveis ou constantes) e de períodos de ocorrência (antecipados, postecipados ou diferidos).

Fluxo de Caixa Uniforme

O fluxo de caixa uniforme é um pouco diferente, ele dá ênfase a sucessão de recebimentos ou de pagamentos que podem abranger pagamentos sequenciados, como por exemplo, uma compra de um bem que você paga uma parcela no momento da contratação de um plano, e as demais todo o dia 10 subsequente sem período de tempo final definido – modelo postecipado. Já a modalidade limitada, tem semelhança com o postecipado, porém tem prazo final definido, ou seja, o fim do carnê.

Valor Presente - VP

O valor presente nada mais é do que o valor atual do capital, levando em consideração todo o contexto econômico, social do país, ou seja, R$1.0,0 em

quantia daqui há um anoHoje, esses R$1.0,0 valem menos. Segundo

dinheiro corrente. Para entender melhor, imagine que você irá receber esta mesma Conceição (2012:1), o Valor Presente (PV) de um fluxo de caixa uniforme é determinado pela soma dos valores presentes de todas as parcelas (PMT), conforme mostra abaixo:

PMTPMT PMT PMT
01 2 3 n-1 n

PV = PMT x FPV (i, n)

FPV (i, n) = 1 – (1 + i)n i Valor Futuro

O Valor Futuro, que é totalmente o oposto do valor presente, representa a soma dos números de cada um dos termos da série de recebimentos/pagamentos e ocorre junto com o último termo do fluxo de caixa:

PMTPMT PMT PMT
01 2 3 n-1 n

FV = PMT x FFV (i, n)

FFV (i, n) = (1 + i)n - 1 i

Valores

Os valores nos termos de caixa podem ser constantes ou variáveis. Segundo Conceição (2012):

O primeiro identifica-se com o modelo-padrão; e no segundo, o valor presente deve ser calculado através da soma dos valores atualizados de cada um de seus termos e o valor futuro é calculado pela soma dos montantes de cada um dos termos ou pela capitalização do valor presente para a data futura (CONCEIÇÃO, 2012, p. 13).

Taxa Mínima de Atratividade (TMA)

É a taxa de juros mínima aceitável pelo investidor, o projeto de investimento terá condições de ser aceito se o Valor Presente Líquido (VPL) do fluxo de caixa não for negativo. Simples assim! Em outras palavras, representa a taxa mínima de juros de rendimento que o investidor pretende receber considerando ainda o risco calculado escolhido.

Período de Recuperação do Investimento (Payback)

O período de recuperação de investimento ou payback nada mais é do que o intervalo de tempo calculado para que a o investidor recupere o montante inicial de investimento. A partir daí, o fluxo de caixa aponta para lucro, ou seja, conforme o dito popular, ao ultrapassar o período de payback, pode-se afirmar que “o negócio se pagou”.

Valor Presente Líquido (VPL)

Esta modalidade é quem vai revelar ao investidor a viabilidade ou não do projeto de investimento, pois com base em uma taxa de juros corrente o valor presente líquido conduz os valores futuros, de receita e despesa, para a data do estudo de viabilidade. Conceição (2012) nos revela que:

Se o valor presente de certo fluxo de caixa futuro de um projeto for maior o seu investimento inicial, então o projeto é válido. Porém, se o valor presente for menor que seu custo inicial, o projeto deve ser rejeitado, pois dessa forma o investidor perderá dinheiro se o projeto for aceito (CONCEIÇÃO 2012, p. 15).

Por definição, o VPL de um projeto aceitável é zero ou positivo e o VPL de um projeto rejeitável é negativo e pode ser calculado da seguinte forma:

VPL = VP – I onde: VP = valor presente;e I = investimento inicial.

Taxa Interna de Retorno (TIR)

Apesar de ser bem mais difícil de calcular à mão do que o VPL, a TIR é a técnica sofisticada de orçamento de capital mais utilizada. Esta consiste na taxa de juros para o qual o valor presente dos recebimentos resultantes do projeto é igual ao valor presente dos desembolsos, ou seja, é a obtenção de uma taxa de juros que zere o valor presente do fluxo de caixa.

É a taxa de retorno composta anual que o empreendimento deverá atingir com as entradas de caixa previstas de modo a viabilizar o projeto. O projeto baseado na TIR bem sucedido deve manter o custo de oportunidade do capital menor do que a taxa interna de retorno. Em outras palavras, a TIR é o valor de “r” na equação abaixo que faz com que o VPL seja $ 0:

Ou seja:

Deve-se buscar o valor presente das entradas de caixa do projeto para que seja o mesmo que o investimento inicial, ou seja, VPL igual a $ 0. Se por acaso, a TIR for maior do que o custo de capital, o projeto será aceito, por outro lado, com a

- FCo

FC o

TIR menor do que o custo de capital, o projeto deverá ser rejeitado. A TIR representa um critério de garantia de retorno ao investidor, por isso é tão utilizado atualmente.

A escolha desse trabalho veio da demanda de investidores locais, que me procuraram para desenvolver um Estudo de Caso para a construção de um Hotel na cidade de Curitibanos. Portanto, aceita a demanda foi iniciado o levantamento de dados físicos de viabilidade para a construção, tais como: visitas ao terreno, estudo do entorno, estudos sobre o setor hoteleiro, concorrência e estudos de projeção de custos de construção, funcionamento, manutenção e depreciação para o empreendimento, além claro do fluxo de caixa do hotel para um período de 10 anos. Os métodos indicados para esta análise escolhidos foram o Payback, Taxa interna de retorno – TIR e Valor presente líquido – VPL.

estudo do projeto em questão

As informações levantadas sobre os custos de construção foram obtidas através de dados do ministério do turismo, Sindicatos da Construção Civil, estudos de casos de hoteis fornecidos pelos docentes, além de muitos levantamentos de dados na internet sobre o setor hoteleiro, concorrência local, entre outros. Através do contato com outros hotéis do município de Curitibanos e da região, foi possível conhecer um pouco do mercado no qual o hotel irá atuar, além de antever quais são as principais dificuldades destes e oportunidades que se deve aproveitar para a o

A ideia de construir um hotel no município de Curitibanos partiu de investidores do município que sentem a necessidade de uma alternativa de um hotel, onde de acordo com a análise da demanda, sugerimos uma classificação para o empreendimento mais aproximado da classe executiva econômica, já que existem hotéis que atendem demanda desta categoria no município, mas com poucas alternativas para eventos e número limitado de leitos.

Em relação à cidade de Curitibanos, como já exposto, existe uma enorme potencialidade na área do turismo e grande quantidade de representantes comerciais, engenheiros, que circulam pela cidade em treinamento, a trabalho ou à negócios; além claro, de alunos e professores da Universidade Federal de Santa Catarina que tem uma estada mais longa na cidade, no mínimo semestral, o que já faz com que os poucos hotéis existentes esgotem as suas capacidades ou estejam muito próximas a uma situação de lotação.

Desta forma identifica-se uma boa demanda para uma maior oferta de leitos.

Em caráter regional, o turismo ambiental, histórico, cultural e de lazer ainda é pouco explorado. Logo, existe no horizonte uma boa oportunidade para novos investimentos.

Localização e População

Curitibanos – repousa no coração de Santa Catarina - Está estrategicamente situada no centro de Santa Catarina, entre as coordenadas geográficas de 27º16’4” de latitude Sul e 50º34’57” de Longitude Oeste. O município tem fácil acesso rodoviário às principais cidades do Sul do Brasil, pelas rodovias BR-470 e BR-282. No modal aéreo, o aeroporto municipal conta com perfeitas condições para pousos e decolagens, sendo utilizado regularmente por empresários e autoridades da região. Curitibanos ainda possui um histórico meteorológico muito positivo para pousos e decolagens, o que representa um atrativo ainda maior para a uma possível abertura de linhas com voos regulares.

Figura 1 – Mapa do Estado de Santa Catarina com destaque para Curitibanos ao centro.

Fonte: Google maps (2016)

O local onde será construído o hotel será na Av. Leoberto Leal, via de acesso principal ao município, ao lado da Universidade do Contestado, bem próximo ao Centro de Distribuição de produtos do Grupo de Lojas de Departamentos Berlanda, sendo este, um dos principais alvos do hotel, pela constante chegada de fornecedores e representantes que atendem àquele estabelecimento.

Figura 2 – Vista aérea do Município de Curitibanos com situação de pontos estratégicos.

Fonte: Google maps (2016)

Figura 3 – Vista aérea do Município de Curitibanos com localização do terreno do empreendimento.

Fonte: Google maps (2016)

Distância das principais Cidades Curitibanos/SC – Florianópolis/SC – 302 km Curitibanos/SC – Joinville/SC – 290 km Curitibanos/SC – Curitiba/PR – 316 km Curitibanos/SC – Porto Alegre/RS – 426 km

Curitibanos possui uma área territorial de 952.2 km2. Possui aproximadamente 40 mil habitantes um pouco mais do que demonstra os números oficiais do IBGE (2010), e está a uma altitude de 987 metros acima do nível do mar. O município dista 300 km da capital do estado e 262 km do Porto de Itajaí. As temperaturas médias variam de 15 e 25 graus centígrados.

Proposta do hotel

O programa de necessidades para o empreendimento prevê um hotel com 30

Unidades Habitacionais – UH (apartamentos), com capacidade para hospedar 8 pessoas na ocupação total dos leitos (camas), na seguinte configuração: - 24 apartamentos triplos (capacidade para hospedar até 72 pessoas);

- 04 suítes triplas (capacidade para hospedar até 12 pessoas);

- 02 apartamentos duplos adaptados para necessidades especiais – cadeirantes (capacidade para hospedar até 04 pessoas). Pois, o projeto arquitetônico deve contemplar todas as especificações de que trata a Lei n° 10.098, de 2000. No Brasil, os portadores de necessidades especiais somam mais de 45 milhões e representam cerca de 24% da população (IBGE de 2010).

Características dos apartamentos

As unidades habitacionais contam com uma metragem média de 20m², já com espaço do banheiro incluído. Para o acabamento do piso das UH será instalado o piso laminado em função de a cidade ter vários meses com predominância de clima frio; Camas box de solteiro, com as seguintes dimensões: 1,00m largura x 2,00m comprimento x 0,30m altura do colchão, camas de casal com 1,93m x 2,03m x 0,56m de altura do colchão, ambas com tecido retardante de chamas, em conformidade com as novas exigências do Corpo de Bombeiros; todas as UH contarão com mesa para trabalho e/ou refeições planejadas para o ambiente, com 01 poltrona e 02 cadeiras, bancada para acomodar equipamentos diversos dos hóspedes, armário com cofre eletrônico, frigobar, TV de LCD/LED de 24 a 40 polegadas, ar condicionado individual, tipo split, espelho de aproximação e secador de cabelo.

Outras características do hotel

- Gastronomia: o hotel contará com infraestrutura para a Gastronomia visando atender aos serviços de café da manhã; refeições diárias; lanches; serviços de quarto; serviços de bebidas. Além de estrutura para apoio aos eventos e convenções do Hotel, que contará com capacidade para atender a 300 pessoas divididas em 03 ambientes menores ou interligados servindo ao bar e café para eventos tipo coffee break.

- Centro de Convenções e Eventos: Será prevista infraestrutura com planta livre, para atender eventos de 300 pessoas sentadas, acessos para portadores de necessidades especiais, com área aproximada de 500m², com possibilidade de modulação e poderá ainda ser dividida em duas salas interligadas, onde é possível realizar eventos simultâneos com até 250m² para cada. Com um pé direito de 5m, o foyer convida o hospede a apreciar obras de arte em exposição e instalações, enquanto aguarda ser atendido ou aguarda o horário de início dos eventos.

- Espaços de Lazer: Em virtude da região possuir um clima predominantemente frio e o uso de piscinas no hotel de negócios é pequeno, não será oferecido o serviço de piscina térmica, uma vez que a piscina térmica representa nas contas gerais, um alto custo fixo para o justificar o seu pouco uso. Contudo, haverá saunas úmida e seca que requerem menor espaço e custo de manutenção, espaço kids, sala de jogos, espaço fitness.

Para ilustrar melhor tais escolhas considerou-se o Plano de Negócios entitulado “O Perfil de Negócios de hotelaria”, publicado pelo SEBRAE (2014) revelou que:

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