ARCHPRESS: ARQUITETURA E URBANISMO EM PESQUISA

ARCHPRESS: ARQUITETURA E URBANISMO EM PESQUISA

(Parte 3 de 5)

Uma pesquisa realizada pela Mapie, em 2013, no Brasil, constatou que dentre os itens mais valorizados pelos hóspedes, em um meio de hospedagem, destacam-se: qualidade da cama, qualidade e disponibilidade de Wi-Fi nos apartamentos, qualidade da ducha, silêncio nos apartamentos, disponibilidade de tomadas, mesa de trabalho no apartamento e iluminação adequada. Já os itens menos valorizados foram espaço com videogame, spa, banheira, piscina e bar conhecido e movimentado. (SEBRAE, 2014)

Fachada do hotel

O estudo de volumetria da fachada do hotel foi elaborado pelo autor com o seu grupo de arquitetos alunos do IPOG e as figuras abaixo representam as intenções preliminares de fachadas para o hotel.

Figura 4 – Estudo de Fachada para o Hotel

Fonte: Autor (2016) Figura 5 – Estudo de Fachada para o Hotel – Imagem noturna

Fonte: Autor (2016) Plano Financeiro

A partir daqui, serão apresentados os estudos para os investimentos projetados para a construção do hotel já mobiliado, além dos custos referentes ao funcionamento e operação do empreendimento. Serão demonstradas ainda as projeções das receitas, baseadas numa média de hospedagem e de valores mensais de diárias. Com tudo levantado, será elaborado a seguir, um Fluxo de Caixa que, a partir dos conceitos apresentados, irá se determinar a viabilidade do projeto.

Investimento

Um quadro resumo, que apresenta um somatório dos custos dos itens que devem ser levados em conta para a construção do hotel, foi elaborado. Definido o custo por unidade habitacional - UH de R$ 75.0,0; construído e mobiliado, enquadrado na categoria executivo/econômica. O empreendimento contará com 30 UHs de 20 m² construídas e mobiliadas, no valor total de R$ 2.250.0,0.

Já o Centro de Eventos que possui 500 m² de área, o valor de construção e mobiliário fica em R$ 60.0,0. A garagem coberta possuirá a mesma área que o Centro de Eventos, porém o seu custo terá a metade do seu valor em virtude do menor nível de materiais de acabamento necessário para o local, ficando em R$ 30.0,0. A área de circulação também possuirá 50 m² e seu custo de construção, já mobiliada é de R$ 370.0,0. Desta forma, o valor total do custo do investimento inicial para que o hotel inicie as suas atividades fica em R$ 3.520.0,0.

Quadro 1 – Estudo de Custos de Construção

Área Valor

Centro de Eventos = 50 m² R$60.0,0
Garagem Coberta = 50 m² R$30.0,0
Circulação = 50 m² R$370.0,0

Receitas

As receitas de um hotel são geralmente oriundas de diárias de hospedagem; vendas de produtos alimentícios; além dos alugueis dos espaços para eventos. Tais receitas variam de acordo com a capacidade do hotel, dos serviços oferecidos, do valor das diárias de hospedagem praticadas, dos preços cobrados pelas refeições e das taxas de ocupação hoteleira. De acordo com o material publicado pelo SEBRAE (2014):

[...] o preço estabelecido pelo hotel deve estar de acordo com o nível dos serviços prestados, das instalações físicas (terão um impacto direto sobre os custos) e do público-alvo que se pretende atingir. Além destes fatores internos, é necessário também pensar em alguns fatores externos como o mercado e os principais concorrentes (SEBRAE, 2014).

Para as receitas de hospedagem, após a análise de custo e as pesquisas em campo da concorrência, definiu-se o valor inicial médio da diária de hospedagem de R$ 120,0 com uma taxa de ocupação inicial (em um cenário de análise provável) de 45%, em todos os meses do primeiro ano.

A taxa média de ocupação anual deverá apresentar um movimento crescente, de forma que, a cada ano que passe, o hotel terá a tendência de se tornar mais conhecido por seu público-alvo, recebendo, consequentemente, mais hóspedes com maior frequência.

Desta forma, para se calcular a projeção de receitas em análise de cenário provável, foi previsto um acréscimo de 5% na taxa de ocupação a cada 2 anos, e um acréscimo de 10% no valor da diárias de hospedagem, também a cada 2 anos, intercalando-se os aumentos destes anualmente. Em outras palavras, no ano 1, a taxa média de ocupação prevista foi de 45% a uma diária de hospedagem média de R$ 120,0; no segundo ano, a taxa de ocupação prevista permaneceu a mesma, porém o valor das diárias aumentou 10%, passando para R$ 132,0. No terceiro ano, a taxa de ocupação aumentou para 50%, porém com o mesmo valor de diária do ano passado.

Esta projeção foi feita para que ocorra um aumento coerente na receita anual, já que o hotel se localiza num município que existe uma probabilidade muito interessante de acréscimo significativo de demanda por hospedagem. A seguir, serão apresentados os números referentes ao cenário provável.

Tabela 1 – Taxa média de ocupação X valor da diária média – Cenário Provável Disponibilidade 100% Diária Mensal Anual Total diárias 8 2640 31680

Ano 1 Ano 2 Ano 3 Ano 4 Ano 5

Ocupação média % 5% 5% 60% 60% 65%

Receita bruta anual R$

Ano 6 Ano 7 Ano 8 Ano 9 Ano 10

Ocupação média 65% 70% 70% 75% 75%

Receita bruta anual R$

Fonte: Conceição (2012, p. 27)

Tabela 2 – Taxa média de ocupação X valor da diária média – Cenário Pessimista Disponibilidade 100% Diária Mensal Anual

Total diárias 8 2640 31680 Ano 1 Ano 2 Ano 3 Ano 4 Ano 5

Ocupação média % 45% 45% 50% 50% 5%

Ano 6 Ano 7 Ano 8 Ano 9 Ano 10

Ocupação média 5% 60% 60% 65% 65%

Receita bruta anual R$

Fonte: Conceição (2012, p. 26)

Tabela 3 – Taxa média de ocupação X valor da diária média – Cenário Otimista Disponibilidade 100% Diária Mensal Anual

Total diárias 8 2640 31680 Ano 1 Ano 2 Ano 3 Ano 4 Ano 5

Ano 6 Ano 7 Ano 8 Ano 9 Ano 10

Receitas com locação de espaço para eventos

O hotel contará com um centro de conferências de 500 m² e as receitas provenientes desse espaço resultam da multiplicação da taxa média de ocupação estimada pelo seu valor de aluguel inicial estimado. No caso da análise de cenário provável, estes valores de aluguel aumentam 10% a cada 2 anos e a taxa de ocupação estimada aumenta em 5% a cada 2 anos, intercalando-se o aumento destes de ano em ano. Para se entender melhor: No ano 1, a taxa média de ocupação foi de 45% e o valor de aluguel de R$ 150,0; No ano 2, a taxa de ocupação permanece a mesma, porém o valor da diária aumentou 10%, passando para R$ 165,0. Já no ano 3, a taxa de ocupação aumentou para 50%, com o mesmo valor de aluguel do ano passado.

Tabela 4 – Taxa média de locação X valor da diária Disponibilidade 100% Diária Mensal Anual

Locação diárias 30 30 360 Ano 1 Ano 2 Ano 3 Ano 4 Ano 5

Ocupação média % 45% 45% 50% 50% 5% Ocupação média anual 162 162 180 180 198

Ano 6 Ano 7 Ano 8 Ano 9 Ano 10

Ocupação média 5% 60% 60% 65% 65% Ocupação média anual 198 216 216 234 234

Receitas extras

Nas receitas extras estão inseridas, principalmente receitas com alimentação e alimentos consumidos nas UHs. Para estimar tais receitas, foi feita uma projeção de 25% sobre o valor total das receitas com ocupação anual deste hotel.

Custos de funcionamento

Compõem-se de três parcelas complementares: despesas operacionais, salários e encargos e depreciação.

Salários e encargos

O Hotel necessitará de uma equipe mínima de 14 funcionários, com seus respectivos salários, além dos sócios-diretores. Os salários dos sócios não foram projetados, pois eles possuem participação nos lucros, não recebendo, assim, um salário mensal.

O valor total da folha de pagamento mensal projetado ficou em R$ 27.385,60, já incluídos os encargos, tais como o INSS e FGTS que custam 20% (R$ 4.279) e 8% (R$ 1.711,60) do total da folha, respectivamente.

Tabela 5 – Relação de Cargos e Salários Cargos Menor Valor (R$) Maior valor (R$) Média (R$) Quantidade Total

Total Folha14 21.395,0
INSS 20%4.279,0
FGTS 8%1.711,60
Soma do encargos5.990,60
Total Geral Folha27.385,60

Obs.: Tentamos contato com o Sindicato dos Hoteleiros de Curitibanos, mas não foi possível, após pesquisa de opções alternativas, encontramos o acordo do

Sindicato dos Hoteleiros com sede em Lages, onde o piso salarial ficou estabelecido em R$ 1.171,0, até 10/2016.

Depreciação

Considerou-se que a depreciação integral deste empreendimento, inicial e corrente ocorrerá em um prazo de 20 anos, ou seja, fracionado com percentual de 5% ao ano.

Despesas operacionais

A tabela 6 a seguir apresenta as premissas adotadas para cálculo das despesas operacionais verificadas em hotéis de categoria similar e de médio porte.

Tabela 6 – Despesas Operacionais Marketing 4,0% da receita bruta Manutenção e energia 6,0% da receita bruta Administrativo e geral 5,0% da receita bruta Gerenciamento (básica) 5,0% da receita bruta Fonte: Conceição (2015, p. 30) apud Petrocchi (2012)

Impostos

Os principais impostos praticados na operação de um hotel se encontram listados a seguir:

Imposto Sobre Serviços - ISS: com alíquota de 5% sobre receitas de hospedagem, centro de conferências e outras;

Imposto sobre circulação de Mercadorias e Serviços - ICMS: com alíquota de 17% sobre a margem (receitas-custos) dos produtos de alimentação e bebidas;

Imposto de renda - IR: com alíquota de 15% sobre o Lucro Antes dos Impostos;

Outros Impostos: Nesse item, foram consideradas as alíquotas da

Contribuição para o PIS/PASEP e da COFINS que representam, respectivamente, alíquotas de 0,65% e de 3%. A base de cálculo é composta pelo total das receitas, sem deduções em relação a custos, despesas e encargos.

Concorrência

Para realizar um bom estudo de mercado e efetuar uma comparação que garantisse projetar o valor das diárias de hospedagem do hotel, foi realizada pesquisa na internet e visitas aos hotéis de Curitibanos, avaliando as infraestruturas dos hotéis da região (Anexo 1 - Comparativo entre os hotéis em Curitibanos). Com base nas análises realizadas chegou-se às seguintes conclusões:

Existe grande demanda e real necessidade de construção de hotéis novos que ofereçam boa infraestrutura, e espaços para eventos, serviços e lazer;

Existem poucos apartamentos ou lofts, com capacidade de hospedagem de longa permanência (mensalistas);

Não existe, em nenhum dos hotéis concorrentes, uma gastronomia diferenciada com bar, restaurante, room service, para atender a hospedes, e eventos (convencionais).

Há necessidade de Infraestrutura para eventos compatível com o desenvolvimento da região, já que dos 14 hotéis pesquisados, apenas dois deles possuem salas de eventos e estas possuem pequena capacidade de público.

Escassez de Infraestrutura para esportes e recreação, impedindo o fomento do turismo esportivo e de lazer na região.

Análise SWOT para hotel em Curitibanos

Quadro 2 – Análise SWOT para hotel em Curitibanos Pontos Fortes: - Desenvolvimento econômico em crescimento na região; - Cidade é um polo (referência) regional;

- Localização próxima ao acesso principal;

- Localização próxima ao principal cliente;

- Crescente ocupação hoteleira no último ano;

- Crescimento dos campus universitários.

Pontos Fracos: - Hotel fora do centro da cidade;

- Sazonalidade na ocupação dos hotéis.

Oportunidades: - Valorização da cultura;

- Desenvolvimento do turismo;

- Desenvolvimento a partir do centro de convenções; - Captação de eventos para a região;

- Hóspedes de longa duração;

- Bom aeroporto, novo e em atividade.

Ameaças: - Novos investimentos em hotéis na região;

- Turismo pouco explorado;

- Inexistência de eventos na região;

- Valor de diárias muito baixos praticados pela concorrência; - Reformas e ampliações dos principais hotéis da concorrência; - Cidade distante da capital.

Análise de Viabilidade

Para avaliar o investimento a ser realizado e o seu retorno, foram elaborados três cenários: provável, pessimista e otimista. Os fluxos de caixa de cada um deles serão apresentado a seguir, ano a ano, com previsão para os próximos 10 anos:

Tabela 7 – Fluxo de Caixa – Cenário Provável

Investimento inicial 3.520.0,0
Investimento inicial

Taxa Mínima de Atratividade (TMA)

A meta mínima de retorno exigida para este projeto de investimento no Hotel foi definida em 20%, ou seja, foi considerado que 20% é uma taxa suficientemente boa para obtenção de ganhos financeiros deste projeto. O custo de capital, ou seja, o custo de oportunidade foi definido pela taxa de Sistema Especial de Liquidação e Custódia - SELIC, pois esta é a taxa de juros, livre de risco, no valor atual de 14,15. E, ao risco intrínseco do investimento, foi estimada uma taxa de 6%.

Valor Presente Líquido (VPL)

Após a definição dos fluxos de caixa e da TMA, é possível fazer o cálculo do

Valor Presente Líquido (VPL), utilizando-se os saldos do fluxo de caixa à Taxa Mínima de Atratividade (TMA), obtendo-se os seguintes resultados:

Tabela 8 – Valor Presente Líquido – VPL para o hotel – Cenário Provável TMA= 20 % 1,20

Investimento -3.520.0,0 -3.520.0,0

A tabela acima mostra que o VPL deste cenário é quase positivo no 10º ano.

Taxa Interna de Retorno Modificada (TIRM)

Como foi visto anteriormente, a taxa de retorno mínima aceitável anual era de 13,5%. A partir do saldo de caixa anual é determinada a taxa interna de retorno de cada cenário do projeto, o que indica o retorno esperado do investimento em um período de tempo, neste caso, 10 anos. A TIRM foi calculada no Excel e os resultados são apresentados a seguir:

Cenário Pessimista: 9,70%. Neste cenário, a TIRM é bastante inferior à TMA, ou seja, na análise pessimista, o projeto é inviável;

Cenário Provável: 13,54%, ou seja, a TIRM é praticamente igual à TMA estimada (13,5%), significando que o retorno do investimento atinge o mínimo exigido pelos investidores, ou seja, é um projeto viável analisando esta ferramenta de análise;

Cenário Otimista: 24,54%. No cenário otimista, a TIRM encontra-se muito acima da TMA, mostrando que, se o projeto tiver sucesso e atingir as receitas e despesas projetadas pelo cenário otimista, a capacidade de retorno financeiro é muito alta superando assim as expectativas de retorno.

Payback

Levando-se em consideração a taxa de retorno exigida para o investimento em tela, calculou-se o payback descontado para cada um dos cenários estudados.

Cenário Pessimista: Aproximadamente 12 anos e 2 meses. No cenário pessimista, o projeto é inviável pela análise de payback, levando 2 anos e 2 meses a mais do que o tempo limite de 10 anos para a recuperação do investimento.

Cenário Provável: Cerca de 9 anos e 1 meses. Neste cenário, o período de payback prova mais uma vez que, mesmo no limite de tempo necessário para a recuperação do investimento, o projeto é viável;

Cenário Otimista: Em torno de 6 anos e 6 meses. Neste cenário, o tempo de recuperação do investimento é excelente, ficando muito abaixo dos 10 anos.

O estudo de viabilidade econômico-financeira foi com base no Artigo de

Conclusão de Curso de Pós graduação da Escola de Administração da Universidade Federal do Rio Grande do Sul, Elisa Stallbaum Conceição, orientada pelo Dr. Guilherme Ribeiro de Macêdo, realizado para a Cidade de Bagé no Rio Grande do Sul, e devidamente adaptado para a realidade de Curitibanos em Santa Catarina e suas respectivas características e demandas, cuja intenção de avaliar a atratividade econômica de um projeto de investimento, de tal porte para a implantação de um hotel no município de Curitibanos.

O objetivo foi elaborar um projeto de viabilidade que realmente saia do papel e possa servir de base para a elaboração clara do Programa de Necessidades que norteará a Elaboração de todo o projeto Arquitetônico e seus complementares, além servir de fonte de informações para a elaboração do Plano de Negócios juntamente ao SEBRAE catarinense. Dessa forma, foi elaborado o fluxo de caixa do projeto (investimento inicial, entradas e saídas de caixa) sob três cenários: provável, pessimista e otimista, de modo a elucidar aos investidores a real potencialidade e os riscos do investimento.

(Parte 3 de 5)

Comentários